Art. 06.03 Huurbeleid Vastgoed Gemeente Valkenswaard

Om de systematiek te illustreren en het effect van een korte versus langere beschouwingsperiode inzichtelijk te maken, is een rekenvoorbeeld in drie varianten uitgewerkt. Om de varianten goed te kunnen vergelijken zijn ze alle drie gevisualiseerd over een periode van 20 jaar. De gebruikte uitgangspunten zijn fictief en dienen ter illustratie. Deze zijn weergegeven in onderstaande tabel. Omschrijving Waarde BVO 500 m² Grond 300 m² Investering casco per m² € 5.000 per m² BVO Investering casco totaal € 2.500.000 Investering grond per m² € 400 Investering grond € 120.000 Rente 2,00% Indexatie 2,50% Belastingen € 3 per m² BVO Verzekeringen € 2 per m² BVO Onderhoud € 25 per m² BVO Beheerkosten € 8 per m² BVO Afschrijvingsmethode Annuïtair Afschrijvingstermijn 40 jaar Tabel 5 Uitgangspunten rekenvoorbeeld Variant A – Beschouwingsperiode 1 jaar Bij variant A zijn de lasten berekend op basis van het eerste jaar. De baten worden vervolgens jaarlijks geïndexeerd. Hoewel ook een deel van de lasten stijgt door indexatie (zoals de exploitatielasten), geldt dit niet voor de kapitaallasten, die zijn gebaseerd op historische kosten en worden niet geïndexeerd. Hierdoor nemen de baten in de loop der jaren sterker toe dan de lasten, waardoor het verschil tussen baten en lasten geleidelijk groter wordt. Dit leidt ertoe dat er na het eerste jaar als het ware een financiële buffer ontstaat: de baten overtreffen structureel de lasten. Figuur 1 Verloop baten en lasten variant A + Uniformiteit Het toepassen van één systematiek voor alle verhuurbare eenheden zorgt voor consistentie in het huurprijsbeleid. - Transparantie en uitlegbaarheid In het eerste jaar zijn de baten en lasten gelijk aan elkaar, daarna lopen de baten steeds verder op ten opzichte van de lasten wat lastig uitlegbaar kan zijn naar de huurder toe. + Efficiënter werken Door te werken met een uniforme en vastgestelde kostenmethodiek ontstaat een gestandaardiseerd proces voor huurprijsbepaling. + Voldoen aan wetgeving De systematiek sluit aan bij de eisen van de Wet Markt en Overheid. Variant B – Beschouwingsperiode 10 jaar Bij variant B worden de lasten, net als bij de andere varianten, berekend op basis van het eerste jaar. Het verschil zit in de baten: waar bij variant A alleen het eerste jaar als uitgangspunt geldt (met vervolgens indexatie), wordt bij variant B gerekend met een beschouwingsperiode van 10 jaar. De lasten worden dus bekeken over een periode van 10 jaar en de totale baten worden daarmee gelijkgesteld. Omdat deze huurbaten jaarlijks worden geïndexeerd, kunnen de aanvangshuren lager zijn. De hogere inkomsten in latere jaren compenseren de lagere inkomsten aan het begin. Deze terugrekenmethode zorgt voor een dempend effect op de aanvangshuurprijs ten opzichte van variant A. Tegenover dit voordeel staat een groter financieel risico voor de gemeente. Omdat de lasten in de eerste jaren hoger zijn dan de baten, ontstaat een terugverdienmodel dat pas op langere termijn sluitend is. Binnen de gehanteerde beschouwingsperiode van 10 jaar betekent dit dat het risico met name speelt in de eerste vijf jaar én opnieuw vanaf jaar elf. In deze jaren is de kans aanwezig dat bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract de totale kosten nog niet zijn terugverdiend. Figuur 2 Verloop baten en lasten variant B + Uniformiteit Het toepassen van één systematiek voor alle verhuurbare eenheden zorgt voor consistentie in het huurprijsbeleid. + Transparantie en uitlegbaarheid Deze variant komt de uitlegbaarheid richting de huurders ten goede doordat de huurprijs in lijn ligt met de werkelijke lasten. + Efficiënter werken Door te werken met een uniforme en vastgestelde kostenmethodiek ontstaat een gestandaardiseerd proces voor huurprijsbepaling. + Voldoen aan wetgeving De systematiek sluit aan bij de eisen van de Wet Markt en Overheid. Variant C – Beschouwingsperiode 20 jaar Bij variant C wordt wederom een inschatting gemaakt van de totale baten en lasten over een periode van 20 jaar. De lasten worden, net als bij variant A en B, berekend op basis van het eerste jaar. Het verschil zit in de baten, bij deze variant wordt gerekend met een beschouwingsperiode van 20 jaar. Door de jaarlijkse indexatie van de huurinkomsten kunnen de aanvangshuren relatief laag worden vastgesteld. De hogere opbrengsten in latere jaren compenseren de lagere inkomsten in de eerste jaren. Dit leidt tot een gelijkmatiger huurverloop en een verdere verlaging van de aanvangshuurprijs ten opzichte van variant B. Het voordeel van variant C is dus een nog sterker dempend effect op de aanvangshuur. Daartegenover staat een groter financieel risico voor de gemeente. Omdat de dekking van de totale kosten is uitgesmeerd over een periode van 20 jaar, ontstaat een kwetsbare situatie bij contracten met een kortere looptijd of bij tussentijdse beëindiging. De kans is dan reëel dat niet alle kosten zijn terugverdiend, met name in de eerste jaren én opnieuw na afloop van een kortere beschouwingsperiode, bijvoorbeeld 10 jaar Figuur 3 Verloop baten en lasten variant C + Uniformiteit Het toepassen van één systematiek voor alle verhuurbare eenheden zorgt voor consistentie in het huurprijsbeleid. + Transparantie en uitlegbaarheid Deze variant komt de uitlegbaarheid richting de huurders ten goede doordat de huurprijs in lijn ligt met de werkelijke lasten. + Efficiënter werken Door te werken met een uniforme en vastgestelde kostenmethodiek ontstaat een gestandaardiseerd proces voor huurprijsbepaling. + Voldoen aan wetgeving De systematiek sluit aan bij de eisen van de Wet Markt en Overheid. Vergelijking varianten Uit Tabel 6 blijkt het verschil in werkwijze tussen variant A, B en C. In variant A is de huurprijs in het eerste jaar gelijk aan de lasten (€113.000), wat betekent dat er dat jaar kostendekkend wordt gewerkt. De huurprijzen worden jaarlijks volledig geïndexeerd. De kapitaallasten vormen een relatief groot deel van de totale lasten, maar worden niet geïndexeerd, de overige lasten worden dat wel. Hierdoor stijgen de huurinkomsten over de jaren harder dan de lasten, wat leidt tot een structureel overschot. Over een periode van 20 jaar bedragen de huurinkomsten €2.364.000, tegenover totale lasten €1.962.000. Variant B vormt een tussenvariant. Er wordt gerekend met een beschouwingsperiode van 10 jaar, waarin de lasten binnen die periode moeten worden terugverdiend. De aanvangshuur ligt lager dan bij variant A (€103.000), omdat de hogere huurinkomsten in latere jaren (als gevolg van indexatie) de lagere aanvangsopbrengsten compenseren. In variant C moeten de totale lasten over een periode van 20 jaar worden terugverdiend. Door deze langere beschouwingsperiode kan de aanvangshuur nog lager uitvallen dan bij variant B (€94.000). Ook hier zorgt de jaarlijkse indexatie ervoor dat de lagere opbrengsten in het begin op termijn worden gecompenseerd. De totale huurinkomsten en lasten zijn hierdoor in balans, maar het brengt wel een financieel risico met zich mee: in de eerste jaren zijn de baten lager dan de lasten. Deze vergelijking laat zien dat variant A leidt tot een overschot op termijn, terwijl variant B en C streven naar volledige kostendekking over de looptijd, met een dempend effect op de aanvangshuur. Variant A Variant B Variant C Huurprijs eerste jaar per m² € 226 € 206 € 187 Huurprijs eerste jaar € 113.000 € 103.000 € 94.000 Lasten eerste jaar € 113.000 € 113.000 € 113.000 Huurprijs totaal € 2.364.000 € 1.962.000 € 1.962.000 Lasten totaal € 1.962.000 € 1.962.000 € 1.962.000 Tabel 6 Vergelijking varianten, contante bedragen

Varianten

Rechtspraak bij dit artikel