Art. 06.04 Huurbeleid Vastgoed Gemeente Valkenswaard — Financiële impact analyse

Op basis van de in dit huurbeleid voorgestelde uitgangspunten van de kostprijsdekkende huursystematiek is op hoofdlijnen een analyse gemaakt van de financiële impact van de nieuwe systematiek. Het betreft een eerste doorrekening, bedoeld om een beeld te krijgen van de impact op portefeuille-niveau. Voor gedetailleerd inzicht in de consequenties per gebouw of huurcontract is een meer gedetailleerde berekening noodzakelijk. Onder meer het verloop van de toekomstige kapitaallasten moet daarbij gemodelleerd worden. Ook moet de beschouwingsperiode nog bepaald worden. In de doorrekening op hoofdlijnen is gerekend met de werkelijke kosten en opbrengsten over 2024. Om zicht te krijgen op de financiële impact van de kostprijsdekkende huursystematiek is het van belang om een categorisering aan te brengen in de portefeuille. We passen de volgende indelingen toe: Gebouwen met uur-verhuur: voor gebouwen waar sprake is van uur-verhuur (bijvoorbeeld sporthallen) is het berekenen van een kostprijsdekkende huur op gebouwniveau wel mogelijk maar vertaalt zich dat niet direct naar een kostprijsdekkend uurtarief. In de vertaling van de kostprijsdekkende huur op gebouwniveau naar het uurtarief zitten nog veel keuzemogelijkheden. Onder meer het aantal uur per jaar dat je telt om de kosten over te verdelen (hoeveel uur per dag? Weekdagen gelijk aan weekenddagen? 40 of 52 weken per jaar?). Daarnaast is er nog de mogelijkheid om te differentiëren in tarieven (piek-tarief versus dal-tarief, of een nog meer gedifferentieerd stelstel). In de impact-analyse beschouwen we de gebouwen met uur-verhuur daarom apart. Eigen vastgoed: voor gebouwen die bestemd zijn voor eigen gebruik (o.a. gemeentehuis) is geen sprake van verhuur. Er is daarom geen huurprijs nodig, eventuele interne verrekening is puur administratief. Gebouwen op de verkooplijst: gebouwen die op de verkooplijst staan worden verkocht zodra de huurovereenkomst eindigt, deze gebouwen nemen we derhalve niet mee in de financiële impact analyse. Buitensport basisvoorziening: voor de basisvoorzieningen in de buitensport is recent een nieuw huurbeleid vastgesteld. We hanteren het uitgangspunt dat voor de buitensport basisvoorzieningen een algemeen belang besluit genomen wordt. Daardoor wordt verhuur onder kostprijs mogelijk en kan het huurbeleid voor basisvoorzieningen in de buitensport uitgevoerd worden. Overig buiten scope: een aantal objecten vallen buiten scope vanwege diverse redenen. Een object is in bruikleen gegeven, daarvoor geldt de verplichting van de kostprijsdekkende huur niet. Ditzelfde geldt voor objecten met een bijzondere (religieuze) functie (in dit geval de Mariakapel). In scope voor KPDH: dit betreft de objecten waarvoor een kostprijsdekkende huur moet worden berekend. Binnen deze categorie vallen 28 van de 52 objecten. In termen van verhuurbare vloeroppervlakte komt dit neer op 50,7% van de totale vastgoedportefeuille. De kostprijsdekkende huur ligt in veel gevallen hoger dan de huidige contracthuren. Dit wordt mede veroorzaakt door objecten waarvoor een symbolische huur gerekend wordt of andere afwijkende afspraken kennen. Daarnaast is voor een deel van de objecten in deze categorie de huidige huurprijs onbekend. De spreiding in de kostprijsdekkende huur is groot: de tarieven variëren van €2 tot €585 per m², met een gemiddelde van €81 per m². Ter vergelijking: de huidige huurprijzen variëren van €8 tot €223 per m², met een gemiddelde van €71 per m². Het verschil in spreiding is onder andere te verklaren door het ontbreken van actuele huurgegevens voor een deel van de objecten en door de diversiteit in type gebouwen. In onderstaande tabel is de indeling van de portefeuille naar bovenstaande categorieën weergegeven. Categorie VHE m² VVO 1. Uur-verhuur 15 6.841 2. Eigen vastgoed 3 9.956 3. Verkooplijst 3 1.173 4. Buitensport basisvoorziening 7 1.212 5. Overig buiten beschouwing 2 350 6. In scope voor KPDH 28 20.112 Totaal 52 39.644 Tabel 7: categorisering portefeuille KPDH

Rechtspraak bij dit artikel