Een aanvraag voor verkameren of splitsing wordt getoetst aan de volgende beoordelingscriteria:
Artikel 2.1 Leefbaarheid
De leefbaarheid kan negatief beïnvloed worden bij een té hoge concentratie van gesplitste en/of verkamerde woningen. Er is sprake van een té hoge concentratie als:
er meer dan één woning is gesplitst of verkamerd in een straat met minder dan tien woningen;
er in totaal meer dan drie woningen per straat zijn gesplitst of verkamerd;
er minder dan vijftig meter onderlinge afstand is tussen gesplitste of verkamerde woningen.
Het college mag onderbouwd afwijken van bovenstaande beoordelingscriteria.
Artikel 2.2 Locatie van splitsing
Splitsing van een woning (artikel 1b) naar meerdere zelfstandige woonruimtes op grond van deze beleidsregel kan alleen plaatsvinden binnen het stedelijk gebied van de gemeente Waalre. Voor het buitengebied gelden de (aanvullende) regels van de provincie Noord-Brabant.
Artikel 2.3 Voldoende woonoppervlak
De gemeente Waalre wil een minimale gebruiksoppervlakte bij verkamering en woningsplitsing hanteren, zodat voldoende woonkwaliteit wordt geboden. We maximeren het aantal kamers per woning bij verkamering, om zo te voorkomen dat er teveel mensen in één woning wonen. Als niet aan de minimale gebruiksoppervlakte kan worden voldaan, wordt geen medewerking verleend aan verkamering of woningsplitsing.
Minimale eisen verkamering
Er is sprake van voldoende woonoppervlak bij verkameren als:
er na verkamering sprake is van een minimaal gebruiksoppervlakte van 12m2 per bewoner;
de kamer een minimale breedte van drie meter heeft;
de kamer voldoende daglichttoedreding heeft, zodanig dat het voldoet aan het Besluit bouwwerken leefomgeving, hierna ook: het ‘Bbl’;
er in één woning maximaal vier kamers worden verhuurd aan maximaal vier personen. Er mag maximaal één persoon per kamer wonen.
Er is bij verkamering sprake van een zelfbewoningsplicht. Dat wil zeggen: de eigenaar/verhuurder van de woning is verplicht in de (deels) verkamerde woning te (blijven) wonen.
Het college mag onderbouwd afwijken van bovenstaande beoordelingscriteria.
Minimale eisen woningsplitsing
Er is sprake van voldoende woonoppervlak bij woningsplitsing als er na splitsing sprake is van een minimaal gebruiksoppervlakte van 30m2 per woning.
In de oorspronkelijke woning (artikel 1b) mogen maximaal twee zelfstandige woonruimten worden gerealiseerd.
Het college mag onderbouwd afwijken van bovenstaande beoordelingscriteria.
Artikel 2.4 Parkeren
De splitsing of verkamering van een woning kan leiden tot meer verkeersbewegingen. Dit kan een negatieve invloed hebben op de verkeersintensiteit en op de parkeerbalans in de omgeving van de te splitsen of verkameren woning. Om dit te voorkomen moet er worden voldaan aan de regels opgenomen in de Nota parkeernormen zolang deze parkeerregels nog niet zijn opgenomen in het Omgevingsplan, dan wel aan de parkeerregels in het nieuwe deel van het Omgevingsplan, indien en voor zover daar de parkeerregels in op zijn genomen.
Artikel 2.5 Voldoende bergruimte
Een mogelijk negatief effect van verkamering of woningsplitsing is een rommelige of zelfs verloederde openbare ruimte. Bewoners moeten de mogelijkheid hebben om spullen (zoals een fiets en afvalzakken) op te bergen op eigen terrein, zodat dit niet in de openbare ruimte komt te staan. Is deze mogelijkheid er niet, dan zal er niet worden meegewerkt aan verkamering of splitsing.
Er is bij verkamering sprake van voldoende en geschikte bergruimte als:
er per woonruimte een bergruimte aanwezig is van minimaal 1,5m2;
de bergruimte bereikbaar is voor fietsen;
de bergruimte geschikt is voor de stalling van fietsen;
de bergruimte zich op het terrein bevindt van de verkamerde woning. In de bergruimte is ook een voorziening aanwezig voor afvalinzameling;
de bergruimte vanaf de openbare weg (al dan niet via de eigen/gedeelde tuin of via een achterpad of via een gemeenschappelijke verkeersruimte) te bereiken is zonder door een woning te moeten.
Er mag bij verkamering sprake zijn van een gemeenschappelijke bergruimte als:
de gemeenschappelijke bergruimte een minimale vloeroppervlakte van 1,5 m2 per woonruimte bedraagt;
de gemeenschappelijke bergruimte een minimale breedte van 1,8 meter en een hoogte van minimaal 2,3 meter heeft.
Er is bij splitsing sprake van voldoende en geschikte bergruimte als:
bij een nieuw gebruiksoppervlakte van meer dan 50m2 per woonruimte er een eigen bergruimte aanwezig is met een minimumoppervlakte van 5m2 per woonruimte. De bergruimte is op eigen erf aanwezig;
bij een nieuw gebruiksoppervlakte van minder dan 50m2 per woonruimte er een gemeenschappelijke bergruimte aanwezig is, mits de vloeroppervlakte minimaal 5m2 maal het aantal splitseenheden bedraagt. Er mag bij een nieuw gebruiksoppervlakte van minder dan 50m2 per woonruimte ook gekozen worden voor eigen bergruimten. De aanvrager kan hier zelf over beslissen;
bij twee nieuwe gebruiksoppervlakten van een meer dan 50m2 en een minder dan 50m2 twee aparte bergruimten aanwezig zijn met minimaal 5m2 per bergruimte of een gemeenschappelijke bergruimte van minimaal 5m2 per splitseenheid. De aanvrager kan hier zelf over beslissen;
de bergruimte geschikt is voor de stalling van fietsen;
de bergruimte zich op het terrein bevindt van de gesplitste woning;
de bergruimte vanaf de openbare weg (al dan niet via de eigen/gedeelde tuin of via een achterpad of via een gemeenschappelijke verkeersruimte) te bereiken is zonder door een woning te moeten;
de voorzieningen voor afvalinzameling mogen niet worden geplaatst in de openbare ruimte.
Het college mag onderbouwd afwijken van bovenstaande beoordelingscriteria.
Artikel 2.6 Goed verhuurderschap bij verkamering
Bij het verkameren van een woning worden voorwaarden gesteld, zodat op een correcte wijze invulling wordt gegeven aan het verhuurderschap. Er moet in ieder geval worden voldaan aan de volgende voorwaarden:
de hoogte van de huur van de woonruimte is vastgesteld volgens de regels van het landelijke woningwaarderingsstelsel (WWS);
er is sprake van huisvesting die niet ten koste gaat van de leefbaarheid in de omgeving van de betreffende woonruimte:
de woonruimte verkeert volgens de regels van het WWS in een goede staat van onderhoud en wordt in goede staat van onderhoud gehouden;
in het kader van veiligheid en voorkoming van overlast zijn huis- en leefregels opgesteld. Dit is kenbaar gemaakt aan de huurders en zichtbaar aanwezig in de woning;
de volgende maatregelen worden getroffen in het kader van veiligheid:
in (één van) de gemeenschappelijke ruimte(n) zijn alarmnummers op een duidelijk zichtbare plaats weergegeven. Dit is kenbaar gemaakt aan de huurders;
de verkamerde woning en de aparte woonruimten voldoen aan de geldende brandveiligheidsvoorschriften volgens het Bbl (onder andere artikel 6.4 en afdeling 6.2);
er is sprake van geregeld beheer waarbij iemand, niet zijnde een huurder van een woonruimte, als beheerder is aangesteld die in ieder geval:
toezicht op hygiëne en veiligheid houdt;
aanspreekpunt is voor de bewoners, omwonenden en overheden bij klachten;
goed bereikbaar is;
een actueel overzicht bijhoudt van de bewoners van de woning.
Dit mag de eigenaar/verhuurder zijn. Bij afwezigheid van de beheerder, wordt voor een vervanger gezorgd;
de eigenaar/verhuurder werkt bij overlast mee aan de aanpak die de gemeente hanteert in het geval van woonoverlast. Ook werkt de verhuurder mee aan eventuele buurtbemiddeling;
de aanvrager van de omgevingsvergunning toont aan hoe uitvoering wordt gegeven aan de regels genoemd in dit artikel.
Artikel 2.7 Voorkoming van geluidsoverlast
Geluidsoverlast is een afwegingscriterium bij aanvragen voor zowel verkamering als woningsplitsing. De kans op geluidshinder is groter bij bewoning van meerdere (doorgaans eenpersoons) huishoudens in één woning. De aanvrager dient aanpassingen uit te voeren om geluidsoverlast tot een minimum te beperken. Tevens worden bij verkamering leefregels opgesteld door de aanvrager om geluidsoverlast te beperken.
Uit de vergunningaanvraag moet blijken dat wordt voldaan aan de toepasselijke geluidsvoorschriften, zoals opgenomen in het Bbl. De aanvrager toont dit aan bij de in te dienen aanvraag van de omgevingsvergunning.
Artikel 2.8 Participatie
Bij zowel verkamering als splitsing is het mogelijk dat de leefbaarheid onder druk komt te staan. Om dit zoveel als mogelijk te voorkomen, wordt aanbevolen om participatie uit te voeren. Bovendien kan participatie leiden tot goede ideeën die een meerwaarde blijken voor de ontwikkeling.
Bij de vergunningsaanvraag is een verslag van de participatie toegevoegd. Hieruit blijkt dat minimaal de directe buren van de te splitsen of verkameren woning zijn benaderd en bevraagd over de voorgenomen ontwikkeling. De deelnemers van de participatie ondertekenen hun deel van het verslag. De aanvrager geeft daarbij ook aan wat met eventuele opmerkingen die in het participatietraject naar voren zijn gekomen, wordt gedaan.
Artikel 2.9 Overige benodigde vergunningen en/of toestemmingen
Aanvrager is er zelf verantwoordelijk voor om alle benodigde vergunningen en/of toestemmingen te verkrijgen die nodig zijn voor het uitvoeren van het plan om de oorspronkelijke woning te verkameren of te splitsen. Dit kunnen ook vergunningen en/of toestemmingen zijn die niet door het college worden verstrekt / verleend.
Artikel 2.
Beoordelingscriteria
Onderdeel van Beleidsregel betere benutting bestaande woningvoorraad gemeente Waalre