Gemeenten dienen bouwgrond tegen marktconforme condities, de marktwaarde, te verkopen. Dit betekent dat de gemeente geen bouwgrond onder de marktwaarde zal verkopen. Zo wordt vermeden dat de afnemer van de grond indirect via de grondprijs wordt bevoordeeld, wat wordt gezien als het verstrekken van staatssteun. Dit is in strijd met Europese regelgeving. Daarnaast ontvangt de gemeente een reële marktprijs door te verkopen tegen de marktwaarde.
Anderzijds zal de gemeente bouwgrond niet tegen een hogere prijs dan de marktprijs verkopen. Dit zal leiden tot stagnatie in de afzet. Er zal immers geen of weinig bouwgrond verkocht worden wanneer de grondprijs te hoog is. Potentiële kopers of gegadigden zullen daardoor waarschijnlijk afzien van aankoop.
Uit bovenstaande blijkt dat het van belang is om de hoogte van de grondprijzen marktconform te bepalen en vast te stellen. Hiervoor hanteert de gemeente De Wolden twee methodes: de residuele grondwaardemethode en de comparatieve grondwaardemethode.
De residuele grondwaardemethode is een top down benadering, waarbij de gronduitgifteprijs het residu is dat overblijft nadat van de bruto-opbrengsten van de onroerende zaak (geraamd op basis van de verkoopprijs V.O.N.) de totale productiekosten (stichtings- en verkoopkosten) zijn afgetrokken. Het verschil, het residu, is de waarde die aan de grond kan worden toegerekend.
Uitgangspunt hierbij is dat de kostprijs van de bouwrijpe grond als minimumprijs wordt gehanteerd. Onder de kostprijs wordt niet verkocht, tenzij het college hiertoe expliciet besluit, al dan niet bekrachtigt door de gemeenteraad wanneer dit direct gevolgen heeft voor een grondexploitatie.
Bij het bepalen van de opbrengsten kunnen prijsgegevens van bestaande onroerende zaken een indicatie vormen voor de raming van de opbrengsten, maar liever nog gebruiken wij een recent concreet bouwproject als voorbeeld. Deze methode is bij voorrang geschikt om een indicatie van de grondwaarde te geven. De toepassing van de residuele grondwaardemethode biedt transparantie, zowel intern als extern.
Het principe van de residuele grondwaardemethode is echter niet tot in extreme door te voeren bij kavelprijzen, aangezien er vooraf geen complete informatie voorhanden is met betrekking tot hetgeen gerealiseerd wordt.
Om toch te komen tot marktconforme prijzen wordt naast de residuele grondwaardemethode de comparatieve methode toegepast en worden de marktomstandigheden betrokken. Deze combinatie zorgt voor een extra controle op marktconformiteit waarbij de prijs voldoende aansluit bij het gekozen uitgangspunt en leidt er bovendien toe dat aansluiting wordt verkregen bij de buurgemeenten.
Bij de comparatieve methode wordt vergeleken met de uitgifteprijzen die gehanteerd worden op andere locaties binnen de gemeente of in direct omliggende of anderszins vergelijkbare gemeenten. Hierbij dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging ten opzichte van (snel)wegen, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, het uitgiftetempo, de bestaande voorraad aan percelen, het aanbod van uit te geven percelen en het algemene voorzieningenniveau.
Door het gebruik van de comparatieve methode verkleint de gemeente het risico om zichzelf met uit te geven gronden uit de markt te prijzen, of gronden te voordelig en dus niet marktconform te verkopen.
Een uitzondering op bovenstaande waardebepaling voor bouwgrond geldt voor woningcorporaties. Voor woningcorporaties hanteert de gemeente De Wolden een financieel passende grondprijs: de sociale woningbouwprijzen. Als gevolg hiervan wordt een lagere verkoopopbrengst behaald en heeft sociale woningbouw een negatieve invloed op de grondexploitatie van een ontwikkeling. Om dit te ondervangen is het wenselijk om intern een reserve sociale woningbouw in te richten, waaruit een tegemoetkoming kan worden verstrekt. Het is wenselijk de wijze waarop deze reserve gevuld gaat worden nader te onderzoeken.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies