Art. 2. Toetsingskader kleinschalige woningbouwinitiatieven 2.0

Dit toetsingskader is een verdere uitwerking van het Actieplan wonen. Het actieplan geeft twee voorwaarden mee voor kleinschalige woningbouwinitiatieven: alleen medewerking in de kernen; er moet sprake zijn van een stedenbouwkundige verbetering. Waarop beoordelen we initiatieven? Bij het toetsen van een initiatief staan 3 vragen centraal. Door antwoord te geven op deze vragen krijgt een initiatief een bepaalde score. Deze score bepaalt of we wel of niet mee willen werken aan een initiatief. De vragen die centraal staan zijn: Waar ligt het initiatief? Wat is de ruimtelijke kwaliteit? Aan welke andere ambities van de gemeente levert het initiatief een bijdrage? Waar ligt het initiatief? In bijlage 1 staat de gebiedsindeling voor dit toetsingskader. Op de kaarten hebben we gebieden aangewezen die wij aanmerken als ‘Kern’. Dit toetsingskader is alleen van toepassing op de gebieden die op de kaart staan. De gebiedsindelingen hebben wij als volgt bepaald: de ‘Kern’ is een gebied van aaneengesloten bebouwing met een stedelijk karakter (wonen; bedrijvigheid, kantoren, (maatschappelijke) voorzieningen, horeca, detailhandel, etc). binnen de afbakening van de ‘Kern’ komen ook gebieden voor met een speciale functie omdat dit onderdeel uitmaakt van de afgeronde geheel. Dit betekent niet dat ontwikkelingen daar mogelijk zijn. Denk hierbij aan bedrijventerreinen, vakantieparken, sportvelden, groenzones; bij de aanwijzing van de grenzen van de ‘Kern’ hebben we gekeken naar de volgende criteria: een duidelijke overgang van kern naar buitengebied, bij voorkeur een weg, of; een uitloop van de kern met aan beide zijden van de weg een dorpsfunctie, waarbij; de verschillende kernen niet aan elkaar mogen groeien (bijvoorbeeld Groesbeek – De Horst, Groesbeek – Breedeweg, Beek – Ubbergen); de grens volgt de strook van de woonbebouwing langs de weg en geldt niet voor de gronden die achter de woonbebouwing zijn gelegen (zelfstandige woonbebouwing in achtertuinen is onwenselijk); vanwege de unieke kwaliteiten van de stuwwal tussen de kernen Ubbergen, Beek en Berg en Dal, de Rijksstraatweg tussen Beek en Ubbergen en het beschermd dorpsgezicht in Ubbergen hebben we dit gebied niet als ‘Kern’ aangewezen. Wat is de ruimtelijke kwaliteit? Woningbouwinitiatieven moeten de ruimtelijke kwaliteit verbeteren. Het realiseren van een woning/wooneenheid alleen omdat sprake is van een groot pand of groot kavel zien we niet als een ruimtelijke verbetering. Er zijn drie opties voor de beoordeling van de ruimtelijke kwaliteit: het initiatief verbetert de kwaliteit, het initiatief is acceptabel of het initiatief is onacceptabel. Dit aspect is met name relevant bij nieuwbouw. Bij de andere type initiatieven is de bebouwing al aanwezig. In de tabel bij nieuwbouw staat wat we onder de kwaliteiten verstaan. Aan welke andere ambities van de gemeente levert het initiatief een bijdrage? De gemeente heeft veel ambities op verschillende onderwerpen. Kleinschalige woningbouwinitiatieven moeten een bijdrage leveren aan deze ambities. In dit beleid staan de ambities en wordt daarbij aangegeven wanneer we een initiatief positief op dit onderdeel beoordelen. De ambities bij nieuwbouw liggen hoger dan bij bestaande bouw. Bij bestaande bouw willen we vooral inzetten op ambities op het gebied van energiegebruik. Criteria per type woningbouwinitiatief We onderscheiden de volgende type woningbouwinitiatieven: nieuwbouw (eventueel na sloop); splitsing naar onzelfstandige wooneenheden; splitsing naar zelfstandige wooneenheden; transformatie niet-woongebouw naar woningen; wonen in vrijstaande bijgebouwen. Hieronder zetten we voor elk type initiatief uiteen welke criteria er gelden. Nieuwbouw Voor het toetsen van een initiatief voor nieuwbouw hebben wij onderstaand toetsingsformulier opgesteld. Een initiatief dient een score te behalen van 5 punten. Een rood kruis in het beoordelingsformulier geeft aan dat dit antwoord direct tot een afwijzing van het verzoek leidt. Criteria Beoordeling Toelichting Score Ruimtelijke kwaliteit (maximaal 2 punten) Verbetering Sloop van alle niet passende bebouwing op locatie (minimaal 350 m2), waarbij de nieuwe bebouwingsmogelijkheden (hoofd- en bijgebouwen) niet meer mogen zijn dan de bestaande bebouwing Oplossen van een ruimtelijk knelpunt Behoud waardevol/karakteristiek pand Versterken identiteit gebied uit Nota ruimtelijke kwaliteit Bouwrecht vanuit sloop (minimaal 500 m2) in het buitengebied1* Significante bijdrage aan doelstellingen van het LOP (van toepassing bij locaties in dorpsranden) 3 Acceptabel Logisch in straatbeeld (volume, hoogte, kap, rooilijn, ritme, woningtype) Het bouwplan houdt rekening met waardevolle zichtlijnen Een substantieel deel van het oude en nieuwe erf blijft onbebouwd 1 Onacceptabel Aantasting van cultuurhistorisch waardevolle panden, ensembles en houtopstanden Verdichting op waardevolle onbebouwde locaties in de kernen Bebouwing in gebieden met een niet-wonen functie als sportvelden, bedrijventerreinen, vakantieparken Niet passend in het straatbeeld (volume, hoogte, kap, rooilijn, ritme, woningtype) Behoud van niet passende bebouwing op locatie, waaronder voormalige agrarische bebouwing X Bijdrage aan ambities (maximaal 6 punten) Duurzame energie Minimale score van 4 punten op het onderdeel “Duurzame energie” op basis van de scoretabel in bijlage 2 1 Levensloopbestendig Ontwikkeling heeft een Certificaat WoonKeur 1 Klimaatadaptatie Minimale score van 4 punten op het onderdeel “Klimaatadaptatie” op basis van de scoretabel in bijlage 2 1 Natuurinclusiviteit Minimale score van 2 punten voor het onderdeel “Natuurinclusiviteit” op basis van de scoretabel in bijlage 2 1 Circulair bouwen Minimale score van 5 punten voor het onderdeel “Circulariteit” op basis van de scoretabel in bijlage 2 1 Overige Extra bijdrage aan bovenstaande ambities bijvoorbeeld energieneutraal maken van de aanwezige bebouwing. Of het plan heeft een positieve bijdrage op andere thema’s, zoals, wonen en zorg of leefbaarheid. 1 1*Het is mogelijk een ruimtelijke kwaliteitsverbetering te realiseren door te koppelen met een locatie in het buitengebied. Daarbij wordt er een bouwrecht verkregen door sloop van bebouwing elders. Uitgangspunt is dat op beide locaties sprake moet zijn van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Dit kan niet in combinatie met toepassing van het functieveranderingsbeleid op de ‘slooplocatie’ gebruikt worden. Een nieuwbouwplan hoeft niet per definitie de bouw van een vrijstaande woning in te houden. Het kan stedenbouwkundig ook acceptabel zijn om aan een bestaande woning vast te bouwen en dit deel af te splitsen. Bijvoorbeeld in een hoeksituatie. Per casus maken wij een stedenbouwkundige afweging, waarbij we ons laten adviseren door de stedenbouwkundige van het Gelders Genootschap. Woningsplitsing naar onzelfstandige wooneenheden Een onzelfstandige wooneenheid is een woning waarbij de bewoner één of meerdere essentiële woonvoorzieningen deelt met andere bewoners. Bijvoorbeeld de keuken, badkamer, wc of woonkamer. Bij kamerverhuur is meestal sprake van de verhuur van een onzelfstandige wooneenheid. Momenteel hanteren wij het uitgangspunt dat hospitaverhuur van 2 kamers passend is binnen het Omgevingsplan. Hiervan is sprake als de eigenaar van de woning ook zelf in de woning blijft wonen. Onderstaande criteria zijn van toepassing op woningsplitsing naar onzelfstandige wooneenheden. Criterium Toelichting Maximaal 3 wooneenheden binnen hoofdgebouw en aangebouwde bijgebouwen Minimale afmetingen per wooneenheid 40 m2 inclusief toe te rekenen deel gezamenlijke voorzieningen Minimale voorzieningen per wooneenheid eigen badkamer en wc, berging Minimale algemene voorzieningen keuken, woonkamer, buitenruimte indien niet in wooneenheid zelf Voldoende parkeerplaatsen alleen parkeren in openbare ruimte als dit niet leidt tot onevenredige parkeerdruk Geen onevenredige verharding van het erf geen parkeerplaatsen voor de voorgevel1 Conform uitwegbeleid APV geen bijbehorende bouwwerken in het voorerfgebied geen hoge erfafscheidingen in het voorerfgebied Geen permanente bewoning in vrijstaande bijgebouwen wonen in een vrijstaand bijgebouw is mogelijk indien passend binnen regels ‘Wonen in vrijstaande bijgebouwen’ Geen extra bouwmogelijkheden alleen bijbouwen binnen regels Omgevingsplan of vergunningsvrij Geen onevenredige aantasting woon- en leefklimaat omgeving terughoudend met dakterras of balkon participatie met omgeving verplicht Duurzaamheidsmaatregelen (gehele pand) minimaal energielabel B indien pand label F of G heeft, dan minimaal energielabel C Woningsplitsing naar zelfstandige wooneenheden Onderstaande criteria zijn van toepassing op woningsplitsing naar zelfstandige wooneenheden. Criterium Toelichting Maximaal 2 woningen binnen hoofdgebouw en aangebouwde bijgebouwen voor grote woningen en monumenten is maatwerk mogelijk Minimale afmetingen per woning 50 m2 woonoppervlakte en 1 slaapkamer Minimale voorzieningen per woning berging, buitenruimte Voldoende parkeerplaatsen alleen parkeren in openbare ruimte als dit niet leidt tot onevenredige parkeerdruk Geen onevenredige verharding van het erf geen parkeerplaatsen voor de voorgevel1 geen bijbehorende bouwwerken in het voorerfgebied geen hoge erfafscheidingen in het voorerfgebied Geen permanente bewoning in vrijstaande bijgebouwen wonen in een vrijstaand bijgebouw is mogelijk indien passend binnen regels ‘Wonen in vrijstaande bijgebouwen’ Geen volledig woonprogramma in aangebouwde bijgebouwen tenzij dit stedenbouwkundig passend is (bijvoorbeeld bij een hoeksituatie) Geen extra bouwmogelijkheden alleen bijbouwen binnen regels Omgevingsplan of vergunningsvrij. Na splitsing ontstaan er twee zelfstandige woningen, die eigen (vergunningsvrije) bouwmogelijkheden krijgen Geen onevenredige aantasting woon- en leefklimaat omgeving terughoudend met dakterras of balkon participatie met omgeving verplicht Duurzaamheidsmaatregelen (alle woningen) indien pand label G heeft, dan minimaal energielabel C indien pand label F heeft, dan minimaal label B bij panden met energielabel E t/m B minimaal energielabel A Transformatie van niet-woongebouwen naar woningen We krijgen soms ook verzoeken van inwoners of ondernemers die hun (bedrijfs)pand willen ombouwen naar woningen. Bijvoorbeeld een verdieping boven een horecagelegenheid, die nu nog in gebruik is als kantoor. Voor deze initiatieven biedt het toetsingskader niet altijd houvast. Onderstaande criteria zijn van toepassing op een transformatie van niet-woongebouwen naar woningen. Criterium Toelichting Maximaal 4 woningen binnen hoofdgebouw en aangebouwde bijgebouwen bij meer woningen is dit toetsingskader niet van toepassing Stedenbouwkundig acceptabel afhankelijk van ligging bedrijfspand ten opzichte van de omgeving Minimale afmetingen per woning 50 m2 woonoppervlakte en 1 slaapkamer Minimale voorzieningen per woning berging, buitenruimte Voldoende parkeerplaatsen alleen parkeren in openbare ruimte als dit niet leidt tot onevenredige parkeerdruk Geen onevenredige verharding van het erf geen parkeerplaatsen voor de voorgevel1 geen bijbehorende bouwwerken in het voorerfgebied geen hoge erfafscheidingen in het voorerfgebied Geen permanente bewoning in vrijstaande bijgebouwen wonen in een vrijstaand bijgebouw is mogelijk indien passend binnen regels ‘Wonen in vrijstaande bijgebouwen’ Geen volledig woonprogramma in aangebouwde bijgebouwen tenzij dit stedenbouwkundig passend is Geen extra bouwmogelijkheden alleen bijbouwen binnen regels Omgevingsplan of vergunningsvrij. Na gereedkomen bouwplan krijgt elke woning eigen (vergunningsvrije) bouwmogelijkheden Geen onevenredige aantasting woon- en leefklimaat omgeving houdt rekening met inkijk op achtererven omliggende woningen terughoudend met dakterras of balkon participatie met omgeving verplicht Duurzaamheidsmaatregelen (alle woningen) indien pand label G heeft, dan minimaal energielabel C indien pand label F heeft, dan minimaal label B bij panden met energielabel E t/m B minimaal energielabel A Wonen in vrijstaande bijgebouwen Onderstaande regels zijn van toepassing op het gehele grondgebied van de gemeente. Deze regels zijn ook van toepassing bij tijdelijke bewoning van een ruimte in de hoofdwoning of een aangebouwd bijgebouw in de gebieden die buiten de Kern liggen. Binnen de gemeente kennen wij het pré-mantelzorgbeleid. Binnen dit beleid is het tijdelijk bewonen van een (vrijstaand) bijgebouw mogelijk indien iemand ouder is dan 67 en er een relatie is tussen de bewoner van het bijgebouw en de bewoner van de woning. Dat is meestal een familierelatie, maar kan ook een vriendschappelijke relatie zijn. Vanwege de krapte op de woningmarkt, waarbij bepaalde groepen moeilijk een woning kunnen vinden (jongeren, mensen die gaan scheiden), versoepelen wij de regels voor wonen in een vrijstaand bijgebouw. Uitgangspunt is dat er geen zelfstandige woning ontstaat met eigen bouwmogelijkheden (kavelsplitsing). Daarom vinden wij dat er sprake moet zijn van een relatie tussen de bewoner van het bijgebouw en het hoofdgebouw (woning). Dat mag ook een huurrelatie zijn. Dan spreken wij van hospitaverhuur. Ook gaan wij uit van een tijdelijke situatie. Daarom verlenen we alleen een tijdelijke vergunning voor bewoning van een vrijstaand bijgebouw met een looptijd van maximaal 15 jaar. We verlenen een persoonsgebonden vergunning aan de eigenaar van het perceel. Als de eigenaar niet meer ter plaatse woont, komt de vergunning te vervallen. Dat is ook het geval als de eigenaar zijn eigen woning verhuurt. Dan is er geen sprake meer van hospitaverhuur. De eigenaar kan er ook voor kiezen om de hoofdwoning te verhuren en zelf in het bijgebouw te gaan wonen. Als het perceel een nieuwe eigenaar krijgt en die wil bewoning van het bijgebouw voortzetten, dan dient degene een nieuwe vergunning aan te vragen. Criterium Toelichting Relatie tussen bewoner bijgebouw en bewoner hoofdgebouw bijvoorbeeld familierelatie of huurrelatie (hospitaverhuur) Maximaal 1 wooneenheid per erf de regel kan niet toegepast worden als op het erf reeds een mantelzorgwoning aanwezig is. Indien in een later stadium behoefte is aan een mantelzorgwoning, dan komt de vergunning voor de wooneenheid te vervallen Minimale afmetingen per wooneenheid 40 m2 woonoppervlakte Minimale voorzieningen per wooneenheid eigen badkamer en wc, berging, buitenruimte Voldoende parkeerplaatsen alleen parkeren in openbare ruimte als dit niet leidt tot onevenredige parkeerdruk. Extra parkeerplaatsen zijn niet nodig als aantoonbaar is dat de beoogde bewoner een inwonend kind is dat reeds een auto heeft of als de beoogde bewoner geen auto heeft en deze ook niet gaat aanschaffen. Geen onevenredige verharding van het erf geen parkeerplaatsen voor de voorgevel1 geen bijbehorende bouwwerken in het voorerfgebied geen hoge erfafscheidingen in het voorerfgebied Geen extra bouwmogelijkheden alleen bijbouwen binnen regels Omgevingsplan of vergunningsvrij Geen onevenredige aantasting woon- en leefklimaat omgeving alleen verblijfsruimten op de begane grond participatie met omgeving verplicht Duurzaamheidsmaatregelen minimaal energielabel B Wat zijn de randvoorwaarden bij elk initiatief? Met het toetsingskader beoordelen we of het wenselijk is mee te werken aan een initiatief. Naast deze beoordeling is er een aantal randvoorwaarden waar elk initiatief aan moet voldoen. Dit hoeft niet bij het eerste verzoek aangetoond te worden, maar is een voorwaarde bij de verdere uitwerking. We stellen de volgende voorwaarden bij een ontwikkeling: er moet sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat (o.a. uit het oogpunt van milieuaspecten); het initiatief mag niet in strijd zijn met waarden van de omgeving zoals staat in het Omgevingsplan of de Nota ruimtelijke kwaliteit; er moet voldoende parkeergelegenheid op het eigen erf aanwezig zijn of in de openbare ruimte, mits het laatste niet leidt tot een onevenredige parkeerdruk; het plan mag de belangen van derden niet onevenredig schaden; opvang van hemelwater moet op de locatie zelf worden opgelost, tenzij er niet wordt bijgebouwd; het plan mag niet in strijd zijn met veiligheidsnormen, bijvoorbeeld op het gebied van brandgevaar; het plan moet mogelijk zijn op basis van beleid van andere overheden. Maatwerk Het doel van het toetsingskader is om duidelijke en algemene regels te stellen voor het realiseren van een klein woningbouwinitiatief. Het zijn algemene regels, terwijl elke situatie anders is. Een strikte uitvoering van deze algemene regels kan soms een verder goed initiatief in de weg staan. Bijvoorbeeld als het initiatief een monument betreft. Om een monument te behouden kan het soms wenselijk zijn om het te splitsen in meer dan twee wooneenheden. Het college kan ook afwijken van voorwaarden, indien een strikte toepassing daarvan leidt tot disproportionele investeringskosten. Bijvoorbeeld om te voldoen aan de eisen op het gebied van duurzaamheid. De initiatiefnemer moet dan wel aantonen dat er sprake is van disproportionele investeringskosten. Ook verwachten wij van de initiatiefnemer een voorstel op welke wijze het bouwplan een bijdrage levert aan onze doelstellingen op het gebied van duurzaamheid, zoals een substantiële verbetering van het energielabel. Burgemeesters en wethouders kunnen dus maatwerk toepassen, indien een strikte uitvoering van het beleid een goed initiatief in de weg staat. Uiteraard dient bij toepassing van maatwerk onderbouwd te worden, waarom er toch sprake is van een goed initiatief. Daarnaast is maatwerk alleen mogelijk als er een positief advies is afgegeven op de aspecten stedenbouw, cultuurhistorie en natuur en landschap.

Rechtspraak bij dit artikel