Indien particuliere partijen grondposities hebben, is het voor de gemeente moeilijker actief grondbeleid te voeren. Faciliterend grondbeleid is dan vaker aan de orde. Van belang is dan dat indien de grond niet kan worden verworven, de gemeente Hulst de kosten die zij maakt ter realisatie van de ontwikkeling kan verhalen op ontwikkelaar(s).
Geen kostenverhaal is er bij bouw op gronden die door de gemeente als bouwrijpe kavels zijn verkocht of in erfpacht zijn uitgegeven. De kosten worden dan verrekend in de verkoopprijs van de grond of in de erfpachtcanon.
In de volgende drie gevallen kan het bevoegd gezag afzien van kostenverhaal (artikel 8.14 Omgevingsbesluit):
Als er minder dan 10.000 euro verhaalbare kosten zijn.
Als er geen verhaalbare kosten zijn voor openbare werken (als bedoeld in A3 tot en met A9 van bijlage IV van het Omgevingsbesluit).
Als er alleen kosten zijn voor de aansluiting op de openbare ruimte of nutsvoorzieningen.
Er zijn verschillende soorten kosten die (kunnen) worden verhaald bij kostenverhaalplichtige activiteiten (artikel 8.13 Omgevingsbesluit):
de kosten die op de kostensoortlijst staan (Bijlage IV Omgevingsbesluit);
Bovenwijkse voorzieningen;
Bovenplanse kosten/verevening;
Afdwingbare financiële bijdragen.
Onderscheid maken tussen deze groepen is van belang. Onder meer omdat de spelregels over de ver- haalbaarheid van deze kosten voor deze groepen verschillend zijn.
A.Gebiedseigen kosten/kostensoortenlijst (afdeling 13.6 Omgevingswet)
De gemeente is verplicht om alle kosten die direct en volledig te maken hebben de locatieontwikkeling te verhalen bij de initiatiefnemer. Het kostenverhaal betreft alleen kosten die op de kostensoortenlijst staan. Van belang bij het kostenverhaal zijn de PTP-criteria: proportionaliteit, toerekenbaarheid en profijt. Op de kostensoortenlijst staat een breed scala van kosten van gebiedsontwikkeling. Van het opstellen van plannen, het kopen of onteigenen tot en met het bouw- en woonrijp maken van gronden, het aanleggen van publieke voorzieningen, de inrichting van de openbare ruimte en nadeelcompensatie.
Profijt : de grondexploitatie moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maatregelen. Veelal betreft het fysiek nut voor het kostenverhaalsgebied. Bij maatregelen, zoals bij compensatie buiten het gebied, schuilt het profijt in het feit dat dankzij deze ingrepen een groter gebied ontwikkeld kan worden.
Toerekenbaarheid: er bestaat een causaal verband (de kosten zouden niet gemaakt worden zonder de activiteit), of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van de activiteit.
Proportionaliteit: als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, worden de kosten naar rato verdeeld; naar mate een locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten.
D.(Publiekrechtelijke) afdwingbare financiële bijdragen (afdeling 13.7 Omgevingswet)
Het afdwingen van een financiële bijdrage is geen verplichting, maar een bevoegdheid. De bevoegdheid kan worden toegepast via het omgevingsplan (of privaatrechtelijk worden geregeld) en kan worden ingezet voor ontwikkelingen die de kwaliteit van de fysieke leefomgeving verbeteren, maar niet noodzakelijk zijn voor het uitvoeren van bouwactiviteiten. Denk aan een bijdrage in sociale woningbouw of de herstructurering van een bedrijventerrein elders, de aanleg of herinrichting van een stadspark, de herinrichting van het landelijk gebied of de aanleg van een (recreatief) fietspad als onderdeel van een regionaal routenetwerk. Deze bijdragen hoeven niet langs de lat van de drie PTP-criteria worden gelegd. Er moet een functionele samenhang zijn tussen de activiteit uit artikel 8.20 Omgevingswet en het bestedingsdoel van de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling. Het verschuldigde bedrag mag niet meer zijn dan de opbrengsten van het kostenverhaalsgebied en kostenverhaal gaat voor op de financiële bijdrage. Voorwaarde is ook dat de bekostiging van de investeringen niet op een andere manier is verzekerd. De ontwikkelingen/investeringen moeten zijn vastgelegd en onderbouwd in een omgevingsvisie of programma (Nota). In het omgevingsplan moet duidelijk en concreet zijn om welke ontwikkeling het gaat, welke visie er is en welke maatregelen/bijdragen kunnen worden gedaan. B&W leggen de bijdrage bij beschikking op, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd.
Een belangrijk aspect is dat periodiek verantwoording moet worden afgelegd over de besteding van die bijdrage. Het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten is hierop van toepassing. Deze publieke verantwoording kan in samenhang met de jaarstukken plaatsvinden en volgt dan de normale begrotingscyclus op basis van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten. De gemeente kan echter ook verslag doen in het Meerjarenprogramma gebiedsontwikkeling of in een afzonderlijke rapportage. De wijze waarop concreet uitvoering wordt gegeven aan de verantwoording moet worden vastgelegd in het omgevingsplan.
Uitgangspunt is het verplichtende karakter van het kostenverhaal. Een gemeente moet de gebiedseigen kosten verhalen en mag er niet afzien. Het privaatrechtelijke kostenverhaal heeft de voorkeur boven het publiekrechtelijke kostenverhaal. De nieuwe wet onderscheidt een tweetal instrumenten om kostenverhaal zeker te stellen:
Het sluiten van een privaatrechtelijke overeenkomst waarbij de gemeente met de initiatiefnemer van de bouwactiviteit een overeenkomst sluit waarin het kostenverhaal is verzekerd.
De publiekrechtelijke kostenverhaalsregeling: Bij publiekrechtelijk kostenverhaal neemt de gemeente de regels over het kostenverhaal op in een omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit.
In die regels staat onder andere:
welke kosten worden verhaald
hoe die kosten over de bouwactiviteiten in het gebied worden verdeeld en
hoe en wanneer een eindafrekening plaatsvindt
Wie wil bouwen, moet bij het bevoegd gezag een kostenverhaalsbeschikking vragen. De wet biedt twee mogelijkheden van publiekrechtelijk kostenverhaal: voor integrale gebiedsontwikkeling (met concreet eindbeeld en tijdvak) en voor organische gebiedsontwikkeling (zonder eindbeeld en tijdsplanning). Kostenverhaal met tijdvak is mogelijk bij een omgevingsplan, omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of projectbesluit. Kostenverhaal zonder tijdvak kan alleen via het omgevingsplan plaatsvinden.
Privaatrechtelijk spoor (paragraaf 13.6.2 van de Omgevingswet)
De gemeente heeft een voorkeur voor het maken van privaatrechtelijke kostenverhaal via een overeenkomst. Het sluiten van een overeenkomst heeft een aantal voordelen. Ten eerste krijgt de gemeente al vroeg in het proces zekerheid over de (wijze van) ontwikkeling van de locatie en de hoogte van de te ontvangen bijdragen. In een anterieure overeenkomst kan een gemeente bovendien meer zaken regelen dan via het publiekrechtelijk kostenverhaal en geldt er een ruimte mate van contractsvrijheid, waarbij de afspraken op maat kunnen worden gemaakt. De bepalingen van de kostensoortenlijst en de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid zijn niet rechtstreeks van toepassing. Wel zal de publiekrechtelijke regeling van het kostenverhaal schaduwwerking hebben op de onderhandelingen. Zo vormt de regeling bij de burgerlijke rechter een referentiekader bij juridische geschillen over de overeenkomst. De contractsvrijheid wordt verder begrensd door de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de regels uit het Burgerlijk Wetboek.
Ook na vaststelling van een omgevingsplan kan nog een overeenkomst worden gesloten. Dan moeten wel de vastgestelde regels over kostenverhaal in het omgevingsplan worden gevolgd.
De volgende zaken komen minimaal aan bod in een anterieure overeenkomst:
Locatie-eisen ten aanzien van de woningbouwcategorieën (sociale woningbouw, vrije kavels) in geval van woningbouwontwikkeling;
Locatie-eisen ten aanzien van ontwikkeling van bedrijfsruimte of –terrein in geval van bedrijfsontwikkeling;
Afspraken over bouwrijp maken, woonrijp maken, nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte;
Benodigde grondtransacties;
Kostenverhaal van gebiedseigen kosten;
Kostenverhaal van bovenwijkse voorzieningen, bovenplanse verevening/kosten, bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen, herstructureringsbijdrage en supermarktfee indien daarvan sprake is;
Voorwaarden tot verzekering van het kostenverhaal (bv. vooruitbetaling of het afgeven van een bankgarantie);
Nadeelcompensatie.
Beleid kostenverhaal en financiële bijdragen
Voor de verschillende bijdragen van de initiatiefnemer wordt bezien in hoeverre het mogelijk is een aparte Beleidsnota Kostenverhaal op te stellen met het oog op de Omgevingswet. Daarin wordt beleid geformuleerd voor alle verschillende bijdragen waaronder bovenwijkse voorzieningen, bovenplanse kosten en afdwingbare financiële bijdrage. Zolang dat beleid niet is vastgesteld wordt voor het kostenverhaal gewerkt met de hierna volgende berekeningswijze voor de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling.
De bovenplanse kosten en bijdrage ruimtelijke ontwikkeling worden met behulp van de volgende standaardformule berekend:
(Aantal woningen x € 5.000,-) + (1,5% x € 200,- als gemeentelijke bouwgrondprijs x oppervlakte exploitatiegebied)
In specifieke gevallen waarbij onrendabele investeringen plaatsvinden én ruimtelijke winst wordt behaald, kan van de standaardformule worden afgeweken door de sloopkosten van de bestaande bebouwing in mindering te brengen op het te betalen bedrag voor bovenplanse kosten.
Nadeelcompensatie
Onderdeel van de Omgevingswet is de invoering van een nieuw wettelijk stelsel ten aanzien van nadeelcompensatie en planschade. Nadeelcompensatie betreft de vergoeding van schade die bij derden is ontstaan door rechtmatig overheidshandelen en rechtmatige feitelijke handelingen. Planschade is een specifieke vorm van nadeelcompensatie volgend uit de aangewezen schadeoorzaken in de Omgevingswet. De Omgevingswet bevat een nadeelcompensatieregeling die aansluit op de algemene regeling in de Awb, titel 4.5. Nadeelcompensatie dient te worden meegewogen, met name bij herontwikkelings- en inbreidingsprojecten. De schade kan op voorhand inzichtelijk worden gemaakt door het opstellen van een schaderisicoanalyse. Indien de gemeente faciliterend grondbeleid uitvoert, ligt de verantwoordelijkheid om een schaderisicoanalyse op te stellen bij de ontwikkelaar. De voor toekenning in aanmerking komende schadevergoeding en daarmee samenhangende kosten kunnen op basis van artikel 13.3c voor rekening van de ontwikkelaar worden gebracht. Hiervoor wordt een schadevergoedingsovereenkomst gesloten.
Publiekrechtelijk spoor (paragraaf 13.6.3 van de Omgevingswet)
Is het niet mogelijk om een overeenkomst af te sluiten, dan past de gemeente de regeling van het publiekrechtelijke kostenverhaal toe. Publiekrechtelijk kostenverhaal vindt plaats bij:
het publiekrechtelijk toelaten van kostenverhaalplichtige activiteiten en
er geen overeenkomst met de initiatiefnemer is gesloten
Bij publiekrechtelijk kostenverhaal neemt het bevoegd gezag regels over het kostenverhaal op in een omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit.
In die regels staat onder andere:
welke kosten worden verhaald
hoe die kosten over de bouwactiviteiten in het gebied worden verdeeld en
hoe en wanneer een eindafrekening plaatsvindt
Wie wil bouwen, moet bij het bevoegd gezag een kostenverhaalsbeschikking vragen.
Bij faciliterend grondbeleid wordt ingezet op het afsluiten van een anterieure overeenkomst met de ontwikkelende partij. Bij het voorbereiden en vaststellen van het omgevingsplan wordt – indien het kostenverhaal nog niet is zeker gesteld met anterieure overeenkomst(en) – tevens publiekrechtelijk kostenverhaal voorbereid en vastgesteld om kostenverhaal zeker te stellen bij vergunningverlening.
De kredietwaardigheid van de initiatiefnemer moet voldoende zijn om de verplichtingen te kunnen nakomen. De gemeente vraagt indien gewenst een zekerstelling op basis waarvan gegarandeerd is dat de initiatiefnemer zijn verplichtingen nakomt.
Hoofdstuk 3 › Paragraaf 3.3
Artikel 3.3.1
Kostenverhaal
Onderdeel van Nota grondbeleid Gemeente Hulst 2020 t/m 2026