De betaalbaarheid van woningen staat, met name sinds najaar 2022 onder druk. Door stijgende materiaalprijzen zijn de bouwkosten en daarmee de nieuwbouwprijzen fors gestegen. Daarbij zorgen stijgende rentes in 2022 voor beperktere mogelijkheden voor kopers, met name koopstarters. Dit leidt vanaf medio 2022 tot een stagnerende verkoop. Vooral in de nieuwbouw, maar ook bij bestaande woningen. Het leidt najaar 2022 tot een lichte prijsdaling bij bestaande woningen. Sinds medio 2023 is alweer een opgaande lijn zichtbaar bij de woningbouwprijzen. Ook de verkoop van nieuwbouwwoningen is sinds eind 2023 weer verbetert, waarbij het wel duidelijk is dat betaalbare woningen beter verkopen dan de duurdere tweekappers en vrijstaande woningen.
Onze ambitie is om in aansluiting op de Woondeal ZOB 2023 voldoende betaalbare woningen te realiseren voor de lagere- en middeninkomens. Dit betekent dat we een passend aanbod sociale huurwoningen mogelijk maken, maar ook dat we de bouw van woningen in de middenhuur en koop stimuleren. We stimuleren dat een betaalbare woning bewoond kan worden door een huishouden met een inkomen van 1,5 tot 2x modaal.
In het woningbehoefteonderzoek ‘quickscan woningmarkt Best, 2020’ geeft Companen de volgende inkomensdifferentiatie van de huishoudens in Best:
Corporatiedoelgroep (huishoudensinkomen < € 39.055)
37%
Lagere middeninkomens (€ 39.055 - € 45.000)
4%
Hogere middeninkomens (€ 45.000 - € 55.000)
31%
Hogere inkomens (> € 55.000)
28%
peildatum 2020
Minimaal 30% van alle nieuwbouwwoningen bestaan uit sociale huurwoningen en minimaal 2/3 deel valt in het betaalbare segment, <€ 405.000 (inclusief sociale huurwoningen)
De bovenstaande inkomensdifferentiatie vormt een belangrijk argument om in de nieuwbouw, in aansluiting op de woondeal ZOB 2023 30% sociale huurwoningen te realiseren en voor het betaalbare segment in te zetten op 70% (inclusief sociale huurwoningen).
Bij nieuwe ontwikkelingen van hanteren we daarom onderstaande differentiatie als vertrekpunt (prijspeil 2025)
Betaalbaar
Duur
Sociale huur
lage middeldure koop
midden en hoge middeldure koop
Duur, laag
Duur, hoog
<€ 285.000
>€ 285.000 &
<€ 405.000
>€ 405.000 &
<€ 650.000
>€ 650.000
minimaal
30%
15%
25%
15%
15%
waarvan max. 10% middenhuur < € 1184.82
waarvan max. 5%
dure huur > € 1184,82
Om de differentiatie voor een initiatief uiteindelijk te bepalen kijken we daarnaast naar de locatie.
Om recht te doen aan het gegeven dat alle wijken een divers, evenwichtig en toekomstbestendig woningaanbod krijgen. En kijken we naar de bijdrage van het plan in relatie tot de totale differentiatie in het woningbouwprogramma.
Sociale huurwoningen
Volgens de afspraken in de Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant (maart 2023) is minimaal 30% van de woningen in nieuwbouwplannen sociale huur, die in beheer komen bij een toegelaten instelling. Als aan de realisatie van sociale huurwoningen op gemeentegronden een sociale grondprijs gekoppeld wordt, wordt daar een instandhoudingstermijn aangekoppeld van tenminste 25 jaar. Sociale huurwoningen, die op gronden van derden gerealiseerd worden, worden alleen als zodanig gezien, wanneer ook deze woningen in beheer komen bij een toegelaten instelling. En ook hier een instandhoudingstermijn van tenminste 25 jaar aangekoppeld is. Uitgangspunt daarbij is ook dat de ontwikkelaar van de sociale huurwoningen bij de toegelaten instelling een grondprijs analoog aan de gemeentelijke sociale grondprijs hanteert.
Een sociale huurwoning kan in overleg met de gemeente binnen de termijn van 25 jaar worden omgezet naar een koopgarant woning. Dan dient de instandhoudingstermijn voor een sociale huurwoning te worden gelezen als een instandhoudingstermijn van Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE).
We realiseren het percentage van 30% sociale huurwoningen over het totaal van de nieuwe woningen tussen 2022 en 2040. Daarbij streven we erna om bij elk project minimaal 30% sociale huurwoningen te realiseren. Daardoor ontstaat een gevarieerd aanbod en nemen alle ontwikkelaars een ‘faire share’ bij de realisatie van de verschillende segmenten.
Daarnaast realiseren we in aansluiting op de afspraken in de Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant (maart 2023) minimaal 40% van de nieuwbouwwoningen in het betaalbare segment (middenhuur <€1184,82 of koop <€ 405.000).
Per plan bepalen we vooraf de differentiatie
Bij het bepalen van de woningdifferentiatie per plan, project, locatie kijken we primair naar bovenstaande differentiatie. Omdat dit aangemerkt moet worden als nieuw beleid is de aangegeven differentiatie alleen toepasbaar, waar het programma nog ingevuld moet worden of aan te passen is. Dat geldt voor ca de helft van de opgave van 4.100 woningen.
Daarbij moet opgemerkt worden dat de opgave (70% betaalbaar, waarvan minimaal 30% sociale huurwoningen) vraagt om een duidelijke sturing. Ook voor wat het betekent voor de te realiseren woningtypes. Anders vormt de opgave een risico op de haalbaarheid van plannen en projecten in relatie tot de bouwkosten van een ontwikkeling.
Tenslotte houden we ook rekening met de specifieke regionale vraag, die vanuit het roltrapmodel ruimte biedt om woningen in een duurder segment te realiseren. Het roltrapmodel betekent dat mensen hun woon carrière starten in een eengezinswoning of appartement in Eindhoven en doorstromen naar een tweekapper of vrijstaande woning in de plaatsen rondom Eindhoven.
Monitoren totale woningbouwopgave
Bij de monitoring op de opgave van 4.100 woningen houden we tevens de differentiatie van het totale woningbouwprogramma bij. Niet alle plannen voldoen aan de beoogde differentiatie. Dit omdat bij een deel van de lopende plannen de differentiatie al is bepaald op basis van het beleid vanuit de woonvisie 2017 en niet aansluit bij de hiervoor beschreven streefdifferentiatie. Vanuit inzicht in de differentiatie van het totale woningbouwprogramma kunnen we de differentiatie in nieuwe ontwikkelingen bijstellen, zodat we over het totaal in de richting komen van de streefdifferentiatie.