Een betaalbare woningmarkt is de basis voor een sociaal en leefbaar Bernheze. We streven naar een woningvoorraad waarin minstens twee derde van de woningen betaalbaar is, met voldoende ruimte voor sociale huur en middenhuur.
Om dat te bereiken hanteren we een prijskader voor betaalbare segmenten, bieden we startersleningen en stimuleren we innovatieve concepten zoals Koopstart en flexwoningen. Zo zorgen we ervoor dat betaalbaar wonen geen uitzondering is, maar de norm blijft.
A. Minimaal 2/3e betaalbare woningen
Doel:
Actief sturen op een evenwichtige en betaalbare woningvoorraad door in elk nieuwbouwproject minimaal 2/3e betaalbare woningen te realiseren, zodat starters, gezinnen en senioren met een midden- of lager inkomen passende woonruimte vinden.
Beschrijving:
We zetten zoveel mogelijk in op een eerlijke verdeling in ieder project. Door in ieder project betaalbare woningen te waarborgen dragen we bij evenwichtige verdeling per wijk en zorgen we in kernen waar minder wordt gebouwd voor een gelijkmatige verdeling.
Kader & Uitvoering:
Juridische Basis: De norm van minimaal 2/3e betaalbare woningen en de bijbehorende richtverdeling worden bij wijziging van het omgevingsplan op de specifieke locaties aangeduid in het Omgevingsplan onder de te ontwikkelen omgevingswaarden voor volkshuisvesting. Dit maakt de norm afdwingbaar bij de vergunningverlening. (Zie artikel 5.161c van het besluit kwaliteit leefomgeving).
Richtverdeling en specificatie: Het beleid gaat uit van 2/3e betaalbare woningen, waarvan minimaal 30% sociale huurwoningen. De prijsgrenzen voor betaalbare woningen bij nieuwe projecten passen we aan zodat deze ook in overeenstemming zijn met het Rijksbeleid.
In alle nieuwbouwprojecten geldt de norm van minimaal 2/3e betaalbare woningen, met als richtverdeling:
minimaal 30% sociale huur
15 - 20% sociale koop
20 - 25% betaalbare koop
5 - 10% middenhuur
maximaal 33% dure koop
Afwijken is mogelijk, maar onder voorwaarden:
het plan moet goed gemotiveerd zijn.
er moet sprake zijn van maatschappelijke meerwaarde, bijzondere woonvormen of herontwikkeling van een bijzondere locatie (zoals een kerk).
indien het plan minder dan 30% sociale huur bevat kan het plan gemotiveerd worden voorgelegd aan het college. Als het college hiermee instemt is een bijdrage aan het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw verplicht. De bijdrage is niet verplicht als het gaat om woningbouwrealisatie van bestaande bebouwing met minder dan 10 woningen.
Betreft
Basisregel
Aandeel betaalbare woningen
Minimaal 2/3e van alle woningen in het project valt in het betaalbare segment.
Aandeel sociale huurwoningen
Minimaal 30% van alle woningen in het project is sociale huur. Onzelfstandige sociale huurwoningen tellen niet mee bij het berekenen van het percentage.
Overige bepalingen sociale huurwoningen
Sociale huurwoningen worden verhuurd aan de doelgroep en zelfstandige sociale huurwoningen van de toegelaten instellingen worden aangeboden via Thuispoort. De sociale huurwoningen komen bij voorkeur terecht bij een corporatie, al kunnen we dit niet afdwingen.
Gebruiksoppervlakte woningen
Alle sociale huur en koopwoningen in het project hebben een minimale gebruiksoppervlakte van 50 vierkante meter.
Middenhuur, betaalbare koop en dure koopwoningen hebben een minimale gebruiksoppervlakte van 60 vierkante meter.
Berekening van het gebruiksoppervlak op basis van de meetsystematiek NEN 2580.
B. Helder prijskader en afspraken over middenhuur
Doel:
Zorgen voor een transparante, rechtvaardige en controleerbare prijsstelling van alle betaalbare woningen (huur en koop), zodat voor iedere doelgroep in Bernheze een passende woning beschikbaar is.
Beschrijving:
We maken met corporaties en ontwikkelaars duidelijke afspraken over het realiseren van middenhuurwoningen. Deze zijn bedoeld voor huishoudens die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar te weinig om te kopen. Doel is dat 5–10% van de nieuwbouwwoningen uit middenhuur bestaat, evenwichtig verdeeld over projecten. Zo ontstaat een gevarieerde woningvoorraad en blijven lokale doorstromingskansen behouden. Het Kader Woningbouwprijzen Bernheze geeft aan wat we verstaan onder sociale huur, middenhuur, betaalbare koop en dure koop. Dit kader wordt jaarlijks herzien door het college, gelijktijdig met de indexering van de landelijke woningprijsgrenzen.
Kader & Uitvoering:
Prijsklassen: in de Doelgroepenverordening is opgenomen dat door middel van een ‘Kader woningbouwprijzen’ de (maximale) woningbouwprijzen van de gemeente Bernheze periodiek worden vastgesteld. Het college stelt dit document jaarlijks in geactualiseerde vorm vast.
Indexering: de Rijksoverheid indexeert de woningprijzen jaarlijks, waarna deze prijzen ook in de gemeente Bernheze worden doorgevoerd en toegepast. Voor sociale koop wordt lokaal geïndexeerd.
Monitoring: jaarlijkse evaluatie van de woningbouwprijzen en marktontwikkelingen. De eerste evaluatie vindt plaats in Q1 van 2026.
C. Afwegingskader Woningbouwprojecten Bernheze
Doel:
Het Afwegingskader Woningbouwprojecten Bernheze zorgt ervoor dat nieuwe woningbouwinitiatieven aansluiten op de kwantitatieve (aantal) en kwalitatieve (type en prijsklasse) behoefte per kern. Het helpt om de beschikbare woningbouwruimte gericht te benutten, met focus op betaalbaarheid, spreiding en maatschappelijke meerwaarde.
Beschrijving:
Vanaf 2025 gebruikt de gemeente Bernheze het Afwegingskader Woningbouwprojecten om te bepalen welke initiatieven in behandeling worden genomen op de intaketafel en hoe deze bijdragen aan de lokale woningbouwopgave.
Het kader geeft per kern inzicht in:
hoeveel woningen nog kunnen worden toegevoegd;
in welke prijsklassen (huur/koop); en
voor welke doelgroepen (starters, senioren, gezinnen).
Het afwegingskader wordt toegepast vóórdat een plan in behandeling wordt genomen. Zo weet elke initiatiefnemer vooraf waar de gemeente behoefte aan heeft en onder welke voorwaarden een woningbouwproject kansrijk is. Op de intaketafel wordt vervolgens ook getoetst op Wenselijkheid van het project op het gebied van andere ruimtelijke perspectieven, zoals mobiliteit, water en een groene leefomgeving.
Kader & Uitvoering:
Werking afwegingskader
Stap 1 – Vrije ruimte per kern
Het afwegingskader geeft per kern aan wat de vrije ruimte is: het aantal woningen dat nog kan worden toegevoegd binnen de afgesproken prijsklassen. We toetsen of het plan voldoende bijdraagt aan deze vrije ruimte.
Stap 2 – 100% sociale huurAls het plan volledig uit sociale huurwoningen bestaat, krijgt het plan doorgang, ook als het niet past binnen de vrije-ruimtestructuur. Zo stimuleren we sociale woningbouw, ook bij beperkte kernruimte.
Stap 3 – Bijzondere woonvorm of bedrijfssaneringEen plan kan ook doorgang vinden wanneer het voorziet in een bijzondere woonvorm of de Maatwerktitel voortkomt uit bedrijfssanering binnen de gemeente of herontwikkeling van maatschappelijk vastgoed (bijvoorbeeld transformatie van een kerk of fabriekspand).
Stap 4 – Minimaal 50% van de woningen of woningtypen in de vrije ruimte
De laatste mogelijkheid is wanneer een plan voldoende bijdraagt. Dat wil zeggen: minimaal 50% van het totale project bestaat uit woningen binnen die vrije ruimte.
Voorbeeld:
Vrije ruimte = 5 betaalbare koop en 7 middeldure huur:
plan met 3 betaalbare koop en 2 dure koop → DOOR (meer dan 50% bijdrage aan tekort betaalbare koop).
plan met 2 dure koop en 2 middeldure huur → NIET DOOR (minder dan 50% bijdrage aan middeldure huur).
plan met 6 betaalbare koop, 5 middeldure huur en 4 dure koop → DOOR, sluit volledig aan op beschikbare ruimte.
Vereveningsfonds: bijdragen aan het vereveningsfonds blijft ten allen tijden van kracht als er in het project geen 30% sociale huur wordt gerealiseerd.
Uitvoering
Halfjaarlijkse actualisatie van de vrije ruimte per kern en de prijsklassen.
Monitoring: Jaarlijkse evaluatie van instroom, gerealiseerde projecten en kernverdeling; rapportage in het Woonprogramma.
Communicatie: Publicatie van het kader op de gemeentelijke website en directe informatievoorziening aan ontwikkelaars en corporaties.
D. Startersleningen voor starters met een smalle beurs
Doel:
De starterslening ondersteunt inwoners met een middeninkomen bij het kopen van hun eerste woning. De lening overbrugt het verschil tussen de maximale hypotheek die een starter kan krijgen en de daadwerkelijke aankoopprijs. Op deze manier wordt de stap van huur naar koop haalbaarder en wordt de doorstroming op de lokale woningmarkt gestimuleerd.
Beschrijving:
De Starterslening Bernheze is bedoeld voor inwoners die moeite hebben om een betaalbare koopwoning te financieren. De lening wordt verstrekt via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) en dient als aanvullende financiering naast een reguliere hypotheek.
De starterslening is rente- en aflossingsvrij in de eerste drie jaar. Daarna wordt de financiële situatie van de starter getoetst. Alleen wanneer het inkomen dat toelaat, wordt rente en aflossing gevraagd; zo niet, dan kan de betalingsverplichting opnieuw worden aangepast. Omdat de lening uit een revolverend fonds komt, vloeien terugbetalingen weer terug in het fonds, zodat nieuwe starters geholpen kunnen blijven worden.
Kader & Uitvoering:
Juridische Basis:
De regeling is vastgelegd in de verordening Starterslening gemeente Bernheze 2020. Hierin staan de voorwaarden, doelgroepencriteria en uitvoeringsafspraken.
Voorwaarden:
De aanvrager is starter op de koopmarkt en woont of heeft binding met Bernheze.
De Starterslening is mogelijk bij aankoop van zowel bestaande bouw als nieuwbouw, mits het om een primaire eigen woning gaat.
De woningprijs moet binnen de gemeentelijke kaders vallen (conform actuele NHG-grens en gemeentelijke verordening).
De aanvrager sluit een reguliere hypotheek met NHG af; de starterslening komt daar bovenop.
De lening bedraagt maximaal € 30.000, maar kan lager zijn afhankelijk van de individuele financiële situatie.
Aanvragen verloopt via de gemeente Bernheze, waarna SVn de financiële toets en verstrekking verzorgt.
Uitvoering en financiering
De regeling wordt uitgevoerd via een revolverend fonds, ingesteld door de gemeenteraad.
Jaarlijks wordt in de begroting middelen gereserveerd om de continuïteit van de regeling te borgen.
De aanvraagprocedure bestaat uit een gemeentelijke toetsing (recht op regeling) en een SVn-toetsing (betaalbaarheid en definitieve vaststelling van de leenhoogte).
Monitoring:
Jaarlijks wordt gerapporteerd over het aantal verstrekte startersleningen, de gemiddelde leenhoogte en het gebruik van het revolverend fonds.
E. Koopstart: korting op de koopprijs voor betaalbare koopwoningen
Doel:
De koopmarkt toegankelijker maken voor midden- en lagere inkomens door het mogelijk maken van woningen met een substantiële korting op de maximale Vrij op Naam prijs zoals vastgesteld in het Kader Woningbouwprijzen. Bij doorverkoop wordt de waardestijging evenredig gedeeld tussen koper en ontwikkelaar, zodat de betaalbaarheid ook op de langere termijn behouden blijft.
Beschrijving:
KoopStart is een verkoopinstrument waarbij ontwikkelaars woningen aanbieden tegen een lagere koopprijs dan de maximale VON-prijs. De koper ontvangt een eenmalige korting van doorgaans 10–20%. Daardoor daalt de benodigde hypotheek en worden de maandlasten aanzienlijk lager.
Bij doorverkoop wordt de waardestijging- of daling gedeeld tussen koper en ontwikkelaar of corporatie, op basis van het kortingspercentage dat bij aankoop is verstrekt. De korting wordt bij verkoop terugbetaald, samen met het aandeel in de waardeontwikkeling dat bij de regeling hoort. Zo blijft de investering van de ontwikkelaar in stand en blijft de woning betaalbaar voor volgende huishoudens.
De KoopStartregeling kan worden toegepast binnen de prijsgrenzen van sociale of betaalbare koopwoningen (maximaal € 330.000, prijspeil 2025).
Kader & Uitvoering:
Bij de bepaling van de KoopStart korting geldt de maximale VON-prijs van sociale of betaalbare koop als uitgangspunt. De korting wordt berekend ten opzichte van die prijs, niet ten opzichte van een marktwaarde.
Bij doorverkoop delen koper en ontwikkelaar (of woningcorporatie) de waardeontwikkeling op basis van de afgesproken winst- en verliesdelingsregeling, conform de KoopStart voorwaarden.
Praktijkvoorbeeld
Aankoop woning
regulier
korting 10%
korting 15%
korting 20%
maximale koopsom
€ 330.000
€ 330.000
€ 330.000
€ 330.000
korting in euro's
€ 0
€ 33.000
€ 49.500
€ 66.000
te verkrijgen hypotheek (3,45%)
€ 330.000
€ 297.000
€ 280.500
€ 264.000
jaarlijkse lasten (bruto)
€ 17.676
€ 15.900
€ 15.024
€ 14.136
marktwaarde verkoop na 5 jaar
€ 400.000
€ 400.000
€ 400.000
€ 400.000
overwaarde (verkoopprijs – hypotheekbedrag)
€ 70.000
€ 103.000
€ 119.500
€ 136.000
winst ontwikkelaar (kortingspercentages van overwaarde)
€ 0
€ 10.300
€ 17.925
€ 27.200
Terug te betalen korting aan ontwikkelaar
€ 0
€ 33.000
€ 49.500
€ 66.000
Ontwikkelaar krijgt
€ 0
€ 43.400
€ 67.425
€ 93.200
Winst verkoper
€ 70.000
€ 59.700
€ 52.075
€ 42.800
Besparing hypotheek na 5 jaar (bruto)
€ 0
€ 8.880
€ 13.260
€ 17.700
Prijsgrens als uitgangspunt:
De gemeente Bernheze staat toepassing van KoopStart alleen toe als deze constructie daadwerkelijk bijdraagt aan de betaalbaarheid voor de doelgroep. Dat betekent dat:
de koper bij aankoop een korting krijgt op de maximale VON-prijs zoals vastgelegd in het Kader Woningbouwprijzen;
KoopStart niet mag worden gebruikt om een duurdere woning alsnog als sociale of betaalbare koop te kwalificeren;
bij doorverkoop de terugbetaling van de korting en eventuele winstdeling niet mag leiden tot een feitelijke verkoopprijs die hoger ligt dan de maximale VON-prijs die gold bij de oorspronkelijke aankoop.
Zo blijft de woning binnen de betaalbare categorie en bereikbaar voor huishoudens met een kleinere beurs. KoopStart is dus een instrument om woningen betaalbaarder te maken, niet om prijsgrenzen op te rekken.
Toepassing binnen nieuwbouwprojecten: Ontwikkelaars kunnen Koopstart toepassen bij woningen binnen het segment sociale of betaalbare koop.
Borging: De korting en winstdelingsregeling worden vastgelegd in de koopakte en zijn toetsbaar bij doorverkoop.
Gemeentelijke rol
De gemeente vervult een faciliterende en toetsende rol:
Toetsing van voorstellen aan het Kader Woningbouwprijzen;
Borging dat KoopStart daadwerkelijk bijdraagt aan het aandeel betaalbare koopwoningen;
Toepassing wordt alleen toegestaan bij projecten waarin dit bijdraagt aan de kern specifieke behoefte en aan de realisatie van minimaal 2/3 betaalbare woningen, waarvan 30% sociale huur.
De gemeente ziet toe op de juiste toepassing van de regeling, inclusief de voorwaarde dat woningen niet binnen 5 jaar zonder ontheffing mogen worden doorverkocht. Bij ontheffing geldt dat ook dan de prijsregels en winstdelingsbepalingen van kracht blijven.
Monitoring: De toepassing van Koopstart wordt jaarlijks geëvalueerd in het programma Volkshuisvesting. Daarbij wordt gekeken naar het aantal toegepaste regelingen en de effecten op betaalbaarheid en doorstroming.
F. Wet betaalbare huur: toezicht op eerlijke huurprijzen
Doel:
De betaalbaarheid van huurwoningen actief waarborgen door uitvoering te geven aan de Wet betaalbare huur via een laagdrempelig meldpunt waar huurders vermoedens van te hoge huurprijzen kunnen melden.
Beschrijving:
Het Meldpunt Betaalbare Huur is het gemeentelijke loket waar huurders terechtkunnen als zij denken dat hun huurprijs niet in overeenstemming is met de wettelijke normen van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Via het meldpunt kunnen klachten worden onderzocht en, indien nodig, worden doorgeleid naar de Huurcommissie.
Het meldpunt vergroot de bewustwording van huurders over hun rechten, draagt bij aan naleving van de betaalbaarheidsgrenzen en vormt een belangrijk instrument binnen de uitvoering van zowel de Wet betaalbare huur als de Wet goed verhuurderschap.
Kader & Uitvoering:
Samenwerking met Huurcommissie: de gemeente sluit een afsprakenkader met de Huurcommissie over informatie-uitwisseling en doorverwijzing, met inachtneming van privacywetgeving.
Integratie met toezicht: het meldpunt fungeert als toegangspoort voor toezicht op de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur.
Meldpunt: het meldpunt wordt ingericht via de gemeentelijke website en gekoppeld aan bestaande dienstverlening.
G. Betaalbare woningen blijven betaalbaar door instandhoudingstermijnen
Doel:
We zorgen ervoor dat betaalbare woningen ook op de lange termijn beschikbaar blijven voor de mensen waarvoor ze bedoeld zijn. Dat doen we door juridische afspraken te maken over hoelang een woning betaalbaar moet blijven en wie erin mag wonen.
Beschrijving:
Betaalbare woningen verdwijnen soms te snel uit het betaalbare segment. Bijvoorbeeld doordat ze worden doorverkocht of verhuurd tegen marktprijzen. Dat willen we voorkomen.
Daarom hebben we instandhoudingstermijnen en een zelfbewoningsplicht. Zo blijft een woning langer beschikbaar voor starters, gezinnen en andere doelgroepen. We maken hierover bindende afspraken in anterieure overeenkomsten of andere juridische documenten. Zo voorkomen we dat betaalbare woningen snel verdwijnen naar een duurder segment.
Kader & Uitvoering:
Juridische borging
We leggen de voorwaarden vast in anterieure overeenkomsten en omgevingsvergunningen. Hierbij verwijzen we naar de Doelgroepenverordening gemeente Bernheze 2023, waarin de definities en voorwaarden voor betaalbare huur- en koopwoningen zijn vastgelegd.
Monitoring en handhaving
We controleren of:
de woningen worden gebruikt zoals afgesproken;
de instandhoudingstermijnen worden nageleefd;
de zelfbewoningsplicht wordt gerespecteerd.
Aanpassing bij nieuwe projecten
Bij nieuwe woningbouwprojecten nemen we deze voorwaarden standaard mee in de planvorming en contracten.
Hoofdstuk 6. › Paragraaf 6.2
Artikel 6.2.1.
Subdoel: betaalbaarheid
Onderdeel van Programma Volkshuisvesting 2026-2030