Beschikbaarheid betekent dat mensen in Bernheze daadwerkelijk een woning kunnen vinden die past bij hun situatie. Dat vraagt om voldoende aanbod, maar ook om slim ruimtegebruik.
We zetten in op het benutten van elke kans binnen de kernen: van inbreidingslocaties tot het splitsen van woningen of het toestaan van bijwoningen. Daarnaast houden we met een afwegingskader per kern de groei in balans en zorgen we voor spreiding over dorpen en doelgroepen. Zo creëren we een woningmarkt die voor iedereen toegankelijk blijft.
A. We bouwen 2.000 nieuwe woningen tot en met 2030, in alle kernen.
Doel:
We vergroten en spreiden de woningvoorraad in Bernheze structureel. Zo spelen we in op de groeiende woningbehoefte en behouden we de leefbaarheid en identiteit van elk dorp.
Beschrijving:
Bernheze groeit op een manier die past bij de schaal en het karakter van onze dorpen. Tussen 2023 en 2030 realiseren we 2.000 nieuwe woningen, verdeeld over de kernen:
Heesch: 50%
Nistelrode: 20%
Heeswijk-Dinther: 20%
Vorstenbosch: 5%
Loosbroek: 5%
We werken hierbij kerngericht: elke kern krijgt een passende woningbouwopgave die aansluit bij haar demografische ontwikkeling, voorzieningen en identiteit.
In 2026 herijken we deze verdeling en maken we een doorkijk naar 2035, in overleg met corporaties en regiopartners.
Kader & Uitvoering:
Monitoring en rapportage: We volgen de voortgang actief en rapporteren jaarlijks aan de gemeenteraad. We monitoren onder andere:
het aantal verleende omgevingsvergunningen voor woningbouw;
het aantal opgeleverde woningen per kern;
de voortgang van woningbouwprojecten;
de verschuivingen in woningbehoefte (bijvoorbeeld door demografische trends).
Flexibiliteit en bijstelling: De woningbouwopgave is dynamisch. Regionale afspraken kunnen wijzigen. Daarom behouden we ruimte om plannen aan te passen op basis van:
nieuwe prognoses;
veranderende woonwensen.
B. Goed gevulde plancapaciteit
Doel:
We zorgen voor een voortdurend en toereikend aanbod van woningbouwplannen. Zo kunnen we jaarlijks 250 tot 300 woningen realiseren en onze ambitie van 2.000 nieuwe woningen tot en met 2030 waarmaken.
Beschrijving:
Om het bouwtempo vast te houden, is een constante aanvoer van nieuwe plannen nodig. In 2025 hebben we het planproces verbeterd, zodat woningbouwplannen sneller behandeld worden. Onze planvoorraad is tot en met 2030voldoende gevuld om de doelstelling te halen.
We werken met een digitale woningbouwkaart, waarop inwoners en partners de actuele woningbouwlocaties en voortgang kunnen volgen. Voor de periode na 2030 bereiden we nieuwe plannen voor, zodat deze tijdig in procedure kunnen.
We streven naar een planvoorraad van 130% van de woningbehoefte. Zo houden we ruimte om flexibel in te spelen op veranderingen in vraag, beleid of marktontwikkelingen.
De voortgang volgen we via de Woningbouwmonitor Bernheze.
Kader & Uitvoering:
We nemen de volgende maatregelen om onze plancapaciteit op peil te houden:
Structurele plancapaciteit van minimaal 130%
Onze planvoorraad moet altijd groter zijn dan de actuele woningbehoefte. Dit geeft ruimte voor vertragingen of veranderende omstandigheden.
Monitoring via Woningbouwmonitor Bernheze
We richten een monitoringsysteem in dat:
de voortgang van plannen volgt;
inzicht geeft in de beschikbare plancapaciteit;
signalen geeft bij knelpunten of vertragingen;
input levert voor bijsturing van beleid en programmering.
Digitale woningbouwkaart (2026)
We ontwikkelen een publiek toegankelijke kaart met informatie per woningbouwlocatie:
aantal geplande woningen;
fase van het plan (initiatief, ontwerp, vastgesteld, uitvoering);
verwachte start- en opleverdatum;
betrokken partijen.
Vooruitkijken naar 2035 en verder
We starten tijdig met het ontwikkelen van nieuwe woningbouwlocaties voor de periode na 2030. Hierbij houden we rekening met:
de regionale woningbehoefte;
de beschikbaarheid van gronden;
de ruimtelijke kwaliteit en draagkracht van de kernen.
C. Optoppen van bestaande appartementsgebouwen
Doel:
Met optoppen benutten we de dak- en kapruimte van woningen die al beschikken over infrastructuur (lift, nutsvoorzieningen, parkeren e.d.), waardoor sneller, slimmer en economisch efficiënter nieuwe woningen ontstaan. Hiermee vergroten we de beschikbaarheid van woningen zonder nieuwe grond of grootschalige nieuwbouwlocaties.
Beschrijving:
Bij optoppen voegen we één of meerdere woonlagen toe boven op bestaande appartementencomplexen of flatgebouwen met een plat of licht hellend dak. Door gebruik te maken van lichte bouwmethoden (bijv. prefab, hout of staal) blijven de extra belasting en bouwtijd beperkt. De nieuwe woningen kunnen worden toegewezen in het segment betaalbare koop- of middelhoog segment, of als geschikte huurwoningen, afhankelijk van de lokale opgave.
De nieuwe woonlagen worden gekoppeld aan een integrale aanpak: het bestaand gebouw wordt verduurzaamd (isolatie, installatie-upgrade, liftrealisatie of onderhoud), zodat de optopping mee bijdraagt aan kwaliteit en toekomstbestendigheid.
Kader & Uitvoering:
Beleidsregels
Voor optopprojecten gelden de volgende beleidsregels:
Locatieselectie
De gemeente merkt een gebouw aan als potentie wanneer het voldoet aan de onderstaande criteria:
het gebouw heeft een plat dak of een dakconstructie die optoppen constructief mogelijk maakt;
het gebouw bestaat uit minimaal 2/3 woonlagen en ligt binnen de bebouwde kom;
Alle etages binnen het complex zijn- of worden toegankelijk per lift.
de directe omgeving beschikt over voldoende ruimtelijke capaciteit voor aanvullend programma (groen, ontsluiting, parkeren);
de eigenaar/VvE komt met het verzoek voor optopping van het complex
Eisen aan het woningbouwprogramma
Optopprojecten worden alleen ondersteund wanneer zij minimaal 100% betaalbare woningen toevoegen.
Stedenbouw
Het plan dient ten alle tijden stedenbouwkundig te passen in de omgeving. De gemeente kan hier per locatie voorwaarden aan stellen.
Verduurzamingseis
Optoppen is alleen toegestaan wanneer het bestaande gebouw gelijktijdig wordt verduurzaamd tot een minimaal label B, inclusief:
verbetering van dakisolatie,
aanpak van installaties (ventilatie, warmwater),
en waar nodig vervanging liften of entreevoorzieningen.
D. Bijwoningen en mantelzorgwoningen als flexibele oplossing
Doel:
We vergroten het woningaanbod op een ruimtelijk verantwoorde en sociale manier, door woningeigenaren de mogelijkheid te bieden om tijdelijke bijwoningen of mantelzorgwoningen te realiseren op hun eigen perceel.
Beschrijving:
Bernheze kent veel woningen op ruime percelen. Deze percelen bieden kansen om tijdelijk extra woonruimte te creëren, bijvoorbeeld voor familie, vrienden of andere woningzoekenden. We stimuleren het plaatsen van bijwoningen en mantelzorgwoningen, onder duidelijke voorwaarden:
Bijwoningen zijn tijdelijke woonunits (max. 15 jaar) die zonder mantelzorgrelatie binnen de bebouwde kom geplaatst mogen worden.
Mantelzorgwoningen zijn bedoeld voor zorgsituaties en kunnen onder voorwaarden toestemmingvrij worden gebouwd. Wel is er een meldplicht zodat we als gemeente weten waar en wanneer de mantelzorgwoningen zijn gerealiseerd.
Deze woonvormen dragen bij aan:
doorstroming op de woningmarkt;
diversiteit in woonvormen;
versterking van sociale netwerken;
verlichting van woondruk in de kernen.
Kader & Uitvoering:
Beleidsregels
Betreft
Basisregel
Bijwoningen
Bijwoningen mogen ten alle tijden worden gerealiseerd als ze aan de voorwaarden voldoen. Verhuurder van de bijwoning dient aan de hand van het woningwaarderingsstelsel aan te geven of het om sociale- of middenhuur gaat. Zo zal de woning ook worden geregistreerd in de woningvoorraad.
Voorwaarden bijwoning
Er hoeft geen familiaire of vriendschappelijke relatie te zijn.
Woning voor maximaal 2 personen
Minimaal 30 m2 gbo per persoon en maximaal 100 m2 groot
Verplicht aangesloten op de nutsvoorzieningen van de hoofdwoning
Alleen bereikbaar over de grond van de hoofdwoning
Is mogelijk binnen de bestaande bouwmogelijkheden van het omgevingsplan
Levensloopbestendig en gemakkelijk door mindervaliden te gebruiken woning
Er is plaats voor één extra parkeerplekken op eigen terrein bij bijwoningen tot 70m2 gbo.
Indien de bijwoning tussen de 70 en 100m2 gbo is dienen er twee parkeerplaatsen extra op eigen terrein te worden gerealiseerd.
De bestaande parkeerplaatsen van de hoofdwoning niet meegerekend.
Er mag geen aparte oprit worden aangelegd
Tijdelijke vergunning voor 15 jaar
De vergunninghouder is eigenaar van het stuk grond met daarop de hoofdwoning en daarin woonachtig.
De vergunning is persoonsgebonden aan de personen genoemd in de tijdelijke omgevingsvergunning.
De vergunning is niet overdraagbaar.
De Bijwoning dient op hetzelfde kadastrale perceel te staan als de hoofdwoning.
Het perceel met daarop de bijwoning mag niet kadastraal worden gesplitst van de hoofdwoning.
Een nieuwe vergunning wordt afgegeven voor maximaal 15 jaar minus de looptijd van de vorige vergunning.
De eigenaar verklaart op papier dat hij/zij weet dat de vergunning tijdelijk is, en de risico's kent (denk aan huurrecht, of belastingen)
Mantelzorgwoningen
Gebruiksvoorwaarden
De mantelzorgontvanger moet 55 jaar of ouder zijn of een verklaring hebben van een huisarts, wijkverpleegkundige of sociaal-medisch adviseur.
De mantelzorgwoning mag maximaal één huishouden van twee personen huisvesten, waarvan minstens één persoon mantelzorg verleent of ontvangt.
De mantelzorgbehoevende kan een (schoon)ouder, kind of ander familielid zijn. De zorgbehoevende kan achter de woning van de mantelzorger wonen of andersom.
Na beëindiging van de mantelzorg moet het bouwwerk weer ondergeschikt worden aan het hoofdgebouw. Voorzieningen voor bewoning moeten worden verwijderd en tijdelijke units moeten worden afgebroken.
De mantelzorgwoning is bedoeld voor tijdelijke zorg, ongeacht de duur. Na afloop van de zorg moet de woning worden verwijderd of aangepast.
Bij verkoop van de woning en verhuizing van een gezin naar de hoofdwoning, moet de mantelzorgwoning worden afgebroken, tenzij de nieuwe eigenaren deze ook als mantelzorgwoning willen gebruiken en voldoen aan de gebruiksvoorwaarden.
Bouwvoorwaarden Bijwoningen en mantelzorgwoningen
Een bij- of mantelzorgwoning wordt beschouwd als een ‘bijbehorend bouwwerk’. De regels voor het bouwen van een bijbehorend bouwwerk zijn van toepassing op deze woning. Voor woningen in het buitengebied gelden andere regels dan voor woningen binnen de bebouwde kom.
Alleen mantelzorgwoningen kunnen onder voorwaarden toestemmingvrij worden gerealiseerd, We hanteren echter wel dezelfde bouwregels voor de vergunningsaanvraag van bijwoningen.
Toestemmingvrij bouwen van mantelzorgwoningen kan onder de volgende voorwaarden:
Bouwen mag alleen op het achtererfgebied van een bestaande woning.
De mantelzorgwoning moet passen binnen de bestaande bouwmogelijkheden.
Als het gebouw binnen 4 meter van het oorspronkelijke hoofdgebouw staat, mag het niet hoger zijn dan het (oorspronkelijk) hoofdgebouw en niet hoger dan 5 meter en 0,3 m boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw.
Als het gebouw verder dan 4 meter van het oorspronkelijke hoofdgebouw staat:
mag de dakvoet niet hoger zijn dan 3 meter.
moet de daknok bestaan uit 2 of meer schuine dakvlakken met een hellingshoek van maximaal 55 graden. Waarbij de hoogte van de daknok niet meer dan 5m en wordt begrensd door de volgende formule: maximale dakhoogte [m] = (afstand daknok tot de perceelsgrens [m] x 0,47) + 3
De mantelzorg moet worden verleend vanuit het hoofdgebouw op hetzelfde perceel waar de hulpverlener woont en de hulpvrager ook gaat wonen.
Bij oprichting van de mantelzorgwoning maakt de eigenaar van het perceel hier melding van bij de gemeente.
Maximale oppervlaktes en aanvullende regels:
Er gelden maximale oppervlaktes voor bijgebouwen. Kijk goed naar de voorwaarden bij toestemmingvrij bouwen.
Voor mantelzorgwoningen in het buitengebied geldt een uitzondering op de maximale oppervlakte. Een mobiele mantelzorgwoning mag maximaal 100 m² zijn. Deze moet passen binnen het aantal toegestane m² bijgebouwen van het omgevingsplan (artikel 22.37 §22.2.7.3 van het omgevingsplan, bruidsschat) worden geplaatst.
De mobile mantelzorgwoning moet verplaatsbaar zijn (bijvoorbeeld een woonunit of woonwagen). Ook de eventuele fundering moet verplaatsbaar zijn.
Maximale oppervlakte van 100 m².
Er mag alleen gebouwd worden op het achtererfgebied bij een bestaande woning.
Als het gebouw op minder dan 4 meter van het oorspronkelijk hoofdgebouw staat (de woning van de verzorgers dus), mag het niet hoger zijn dan het oorspronkelijke hoofdgebouw en niet hoger zijn dan 5 meter.
Als het gebouw op meer dan 4 meter van het oorspronkelijke hoofdgebouw staat:
mag de dakvoet niet hoger zijn dan 3 meter
wordt de daknok gevormd door twee of meer schuine dakvlakken, met een hellingshoek van 55 graden of minder.
De mantelzorg moet dichtbij geboden worden, uit het op hetzelfde perceel gelegen hoofdgebouw, dus waar de hulpverlener zelf woont en de hulpvrager ook gaat wonen.
E. Splitsen van woningen als slimme inbreiding
Doel:
We vergroten het aantal beschikbare woningen door het splitsen van bestaande woningen mogelijk te maken, zowel in de kernen als in het buitengebied. Dit draagt bij aan de woningbouwopgave en aan het behoud van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen.
Beschrijving:
Bouwen is meer dan nieuwbouw. In Bernheze staan veel grote woningen op ruime percelen, Grote vrijstaande woningen in de kernen en (cultuurhistorische) boerderijen in het buitengebied. Door deze woningen te splitsen, ontstaat op een snelle en ruimtelijk verantwoorde manier extra woonruimte.
Buiten de bebouwde kom staan we open voor het splitsen van langevelboederijen. Echter zijn hier vanuit de provincie wel voorwaarden aan verbonden. Hiervoor verwijzen we naar de provinciale maatwerkregeling.
Binnen de bebouwde kom maken we het splitsen van woningen mogelijk. Dit is een vorm van inbreiding die goed past bij onze ambitie om compact en efficiënt te bouwen. Elke aanvraag wordt beoordeeld op basis van de kwalitatieve woningopgave per kern.
Kader & Uitvoering:
Betreft
Basisregel
Splitsen van woningen
De aanvraag voor het splitsen van woningen nemen we in behandeling als er ruimte is in de kwalitatieve opgave in de betreffende woonplaats.
Splitsingen voor sociale huurwoningen nemen we altijd in behandeling.
Oppervlakte woonhuis
Zowel de bestaande als de nieuw gecreëerde woning is na splitsing minimaal 60m2 gbo en heeft een eigen buitenruimte (direct vanuit de woning bereikbaar) van minimaal 3m2.
Een gesplitste woning, waarbij de nieuwe woning een oppervlakte van 50m2 gbo heeft, is ook toegestaan, hierbij hanteren we dat de woning verhuurd dient te worden als sociale huurwoning of verkocht dient te worden als sociale koopwoning met de daarbij behorende voorwaarden zoals de instandhoudingstermijn.
Parkeren
Voor elke toe te voegen woning geldt de daarvoor geldende parkeernorm.
Stedenbouw
Stedenbouwkundige beoordeling: Iedere aanvraag voor woningsplitsing wordt individueel beoordeeld op basis van de unieke kenmerken van de locatie en de bestaande woning. Hierbij wordt onder andere rekening gehouden met de bestaande bebouwing, de omgeving en de impact op de buurt.
Leefbaarheid
Indien meer dan 10% van de woningen in straat gesplitst is, kan de gemeente een aanvullend onderzoek vragen om een vergunning te verlenen.
Weigering
Als de woning minder dan drie jaar geleden is opgeleverd of Indien het splitsingsverzoek niet aan bovenstaande voorwaarden voldoet, kan de vergunning door de gemeente worden geweigerd.
Bijdrage groenfonds
Voor elke toegevoegde woning draagt men bij aan het groenfonds.
F. Passende huisvesting voor internationale werknemers
Doel:
Zorgen voor veilige, verantwoorde en betaalbare huisvesting voor internationale werknemers, met bescherming tegen uitbuiting en overbewoning, en met behoud van leefbaarheid in onze dorpen.
Beschrijving:
Internationale werknemers zijn belangrijk voor de lokale en regionale economie. Tegelijk vraagt hun huisvesting om duidelijke regels, zowel ter bescherming van de werknemer als voor de omgeving. Daarom stelt de gemeente Bernheze eisen aan kwaliteit, veiligheid, registratie en bezetting.
We voorkomen uitbuiting door te eisen dat internationale werknemers marktconforme huur betalen en niet afhankelijk worden gemaakt van de werkgever voor hun woonadres. Bewoners moeten zich verplicht inschrijven in de BRP op het adres waar zij daadwerkelijk verblijven. Om overlast en druk op de leefomgeving te beperken, geldt dat in reguliere woningen maximaal vier personen per adres zijn toegestaan. Voor grootschalige of logieslocaties geldt een afzonderlijke vergunningplicht en aanvullende eisen voor brandveiligheid, privacy, toezicht en leefbaarheid.
Met deze aanpak bieden we internationale werknemers een menswaardige woonplek en zorgen we dat de huisvesting geen druk zet op de beschikbare gezinswoningen of de woonkwaliteit in de dorpen.
We zijn geen voorstander van kamergewijze verhuur in de dorpskernen. Liever huisvesten we internationale werknemers in:
kernrandzones;
vrijkomende agrarische bebouwing.
Zo voorkomen we druk op de leefbaarheid in de dorpen en houden we woningen in de kernen beschikbaar voor gezinnen en andere doelgroepen.
Het huidige beleid staat kamergewijze verhuur voor internationale werknemers deels toe. Totdat er nieuw beleid is, blijven we dit gebruiken, maar hospitaverhuur en kamergewijze verhuur sluiten we niet uit.
Kader & Uitvoering:
Nieuw beleid opstellen (2026)
We ontwikkelen in 2026 een nieuw beleidskader voor de huisvesting van internationale werknemers, met aandacht voor:
locatiekeuze (voorkeur voor randzones en agrarische bebouwing);
woonvormen (geen grootschalige kamergewijze verhuur);
leefbaarheid en integratie.
Verankering in het Omgevingsplan
In het Omgevingsplan nemen we na herziening van het beleid regels op die:
kamergewijze verhuur reguleren;
locatiecriteria vastleggen;
maximale aantallen per locatie kunnen bepalen.
Monitoring en evaluatie
We volgen:
het aantal huisvestingslocaties voor internationale werknemers;
de woonvormen die worden toegepast;
de impact op leefbaarheid in de kernen.
G. Regionale samenwerking aan de woningbouwopgave
Doel:
De beschikbaarheid van woningen vergroten door nauwe afstemming met regionale partners. Omdat de woningmarkt van Bernheze sterk verweven is met die van omliggende gemeenten en de provincie Noord-Brabant, is regionale samenwerking essentieel om voldoende woningbouw te realiseren. Door gezamenlijke programmering, gedeelde afspraken en structurele afstemming wordt het mogelijk om woningbouwopgaven regionaal te versnellen en te optimaliseren.
Beschrijving:
De gemeente Bernheze bouwt zelf geen woningen. We zijn voor realisatie afhankelijk van corporaties, ontwikkelaars, aannemers, beleggers en van regionale en provinciale ruimtelijke kaders. Daarom werken we intensief samen binnen de regio Noordoost-Brabant om de totale woningbouwproductie te vergroten en projecten beter op elkaar af te stemmen.
Deze samenwerking vindt plaats binnen formele regionale structuren en via vaste maatwerkoverleggen met onze belangrijkste partners. Daarbij richten we ons op het afstemmen van woningbouwaantallen, plancapaciteit, programmering, doelgroepen en fasering. Ook stemmen we regionaal ruimtelijke ontwikkelingen, infrastructuur en duurzaamheid op elkaar af.
De woningbouwopgave wordt daardoor niet per gemeente opgelost, maar in gezamenlijkheid, met heldere afspraken over aantallen, type woningen en voortgang.
Kader & Uitvoering
Regionale samenwerking en afspraken
We werken actief samen in regionaal verband via de Regionale Woondeal Noordoost-Brabant en via provinciale overleggen coördineren we woningbouw, ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur.
Regionale Woondeal Noordoost-Brabant
Gezamenlijke afspraken tussen gemeenten, woningcorporaties, marktpartijen en Rijk over aantallen, fasering, versnelling en betaalbaarheid. Bernheze committeert zich aan deze afspraken en brengt eigen opgaven actief in.
Provinciale afstemming
Structureel overleg met de provincie Noord-Brabant over woningbouwprogrammering, ruimtelijke ontwikkelingen, woningbouwaantallen, infrastructuur en omgevingskwaliteit.
Omgevingsvisie Bernheze 2040
De regionale verwevenheid en gezamenlijke woningbouwopgave zijn hierin beleidsmatig verankerd.
Prestatieafspraken met woningcorporaties
Jaarlijkse afspraken over sociale huur, verduurzaming, doorstroming, nieuwbouw en beschikbaarheid.
Structurele samenwerkings- en voortgangsoverleggen
We zetten deze samenwerking breder voort via:
Samenwerkingstafel Woningbouw (halfjaarlijks)
Overleg met ontwikkelaars, woningcorporaties en andere bouwpartners om projecten te versnellen, knelpunten te adresseren en regionale afstemming te bevorderen.
Kwartaaloverleg corporaties
Gericht op het bespreken van de voortgang van corporatieprojecten, capaciteitsplanning, vertragingen en kansen voor versnelling.
Hoofdstuk 6. › Paragraaf 6.2
Artikel 6.2.2.
Subdoel: beschikbaarheid vergroten
Onderdeel van Programma Volkshuisvesting 2026-2030