Algemeen

Deze huisvestingsverordening heeft enerzijds tot doel om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarse woonruimte te bestrijden door op basis van de Huisvestingswet 2014 regels te stellen aan het verdelen van standplaatsen. Anderzijds heeft het tot doel om op basis van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (ook wel Wbmgp of Rotterdamwet genoemd) woningen en standplaatsen selectief toe te wijzen in een aantal gebieden.

Artikel 2.5Huisvestingsvergunning voor standplaats woonwagens

Woonwagenbewoners hebben een eigen cultuur. Het belangrijkste kenmerk is dat zij samen wonen en leven in bij voorkeur familieverband in woonwagens op een woonwagencentrum. Daarbij is belangrijk dat kinderen ook een standplaats kunnen krijgen dichtbij hun ouders en/of grootouders. Soms wijken ze nu noodgedwongen even uit naar een woning of wonen ze in bij een familielid dat plaats heeft. Regionaal is afgesproken dat eerst kinderen en kleinkinderen voorrang krijgen op een vrijgekomen standplaats. Daarna woonwagenbewoners die inwonen bij iemand op het betreffende centrum en dan standplaatszoekenden uit de eigen gemeente. Dan overige familieleden (ooms, tantes, neven en nichten) die wat verder weg wonen en dan woonwagenbewoners uit de regio. Als laatste standplaatszoekenden die geen woonwagenbewoner zijn. Door deze voorrangsvolgorde wordt maximaal ingezet op behoud van de cultuur van woonwagenbewoners die het wonen in familieverband inhoudt. Kan dat niet op het centrum waar ouders of grootouders wonen dan tenminste wel in de gemeente of in een regiogemeente. Binnen een voorrangsgroep gaat degene met de langste inschrijftijd voor. Daarvoor hanteren we de inschrijftijd op de wachtlijst.

De huisvestingsvergunning voor een standplaats is in principe persoonsgebonden en niet overdraagbaar. In geval van medebewoning regelt het Burgerlijk Wetboek de huurbescherming in geval van overlijden van de hoofdbewoner. Essentieel voor medehuurderschap of het kunnen voorzetten van de huurovereenkomst door een medebewoner bij overlijden van de hoofdbewoner, is dat er sprake moet zijn van een gemeenschappelijke huishouding. Bij de beoordeling of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding (in eerste instantie door de verhuurder of bij afwijzing door de rechter) wordt naar verschillende zaken gekeken (zoals de duur de gemeenschappelijke huishouding, maar ook of er sprake was van het verlenen van mantelzorg bijvoorbeeld). Als sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding krijgt de betreffende persoon medehuurderschap of het recht op voortzetting van de huurovereenkomst van de standplaats bij overlijden van de hoofdhuurder. De tenaamstelling van de huisvestingsvergunning voor standplaatsen zal dan conform gewijzigd worden.

Artikel 2.7Selectieve woningtoewijzing op basis van de Wbmgp

De gemeente ’s-Hertogenbosch werkt aan het behoud en versterken van de leefbaarheid en veiligheid van buurten en wijken. Het toepassen van selectieve woningtoewijzing als onderdeel van een breder maatregelenpakket in de wijkaanpak draagt bij aan dat doel. Selectieve woningtoewijzing op basis van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek vormt een inperking van de vrijheid van vestiging en het recht op privacy. Het inzetten van het instrument is dan ook zorgvuldig afgewogen. En de toepassing is bij wet aan een aantal vereisten en waarborgen gebonden. Selectieve woningtoewijzing kan slechts in daartoe op verzoek van de gemeenteraad door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aangewezen gebieden.

De gemeenteraad heeft op 7 oktober 2025 besloten een aanvraag voor een gebiedsaanwijzing bij de Minister in te dienen. Een volledige onderbouwing en beschrijving van de gebieden waar de selectieve woningtoewijzing van toepassing is, is terug te vinden in het betreffende raadsvoorstel.

De inzet van artikel 10 (selectie ter beperking van overlast gevend en crimineel gedrag) van de Wbmgp is er op gericht personen die op grond van hun verleden een risico met zich meebrengen voor het creëren van woonoverlast en het ontplooien van criminele activiteiten uit de buurt worden geweerd. In combinatie met andere maatregelen draagt dit bij aan het leef- en woonklimaat in de aangewezen kwetsbare buurten.

In artikel 2.7 van de huisvestingsverordening zijn de selectiecriteria opgenomen. Voor de volgende buurten wordt selectieve woningtoewijzing op basis van artikel 10 van de Wbmgp toegepast: Sprookjesbuurt (CBS-buurtcode BU07960910), Muziekinstrumentenbuurt (CBS-buurtcode BU07960911), Edelstenenbuurt (CBS-buurtcode BU07960912), De Hambaken (CBS-buurtcode BU07960909), Hinthamerpoort-Zuid (als onderdeel van CBS-buurtcode BU07960301) en Gestelse Buurt (CBS-buurtcode BU07960205).

Artikel 3.1Aanwijzing beschermde woonruimte

Dit artikel vormt de basis voor de invoering van de opkoopbescherming als bedoeld in artikel 41 van de Huisvestingswet 2014. Opkoopbescherming geeft gemeenten de mogelijkheid om koopwoningen in het betaalbare segment gedurende een vaste periode uitsluitend beschikbaar te houden voor eigenaar-bewoning. Hiermee wordt voorkomen dat betaalbare koopwoningen worden opgekocht door beleggers om te verhuren, waardoor starters en middeninkomens moeilijker een woning kunnen kopen.

Reikwijdte en WOZ-grens

In deze verordening worden als beschermde woonruimte aangewezen:

  • - alle woningen in de gemeente ’s-Hertogenbosch
  • - waarvan de WOZ-waarde minder bedraagt dan €332.000,
  • - zoals vastgesteld op 1 januari 2025, op basis van de woningwaarde op 1 januari 2024.

Indien een woning pas na 1 januari 2024 voor het eerst een WOZ-waarde heeft gekregen (bijvoorbeeld bij recente nieuwbouw), geldt de eerstvolgende beschikbare WOZ-vaststelling na deze datum. Daarmee wordt aangesloten bij het prijssegment waar starters en middeninkomens het meest worden verdrongen door opkoop voor verhuur.

Periode van verhuurverbod zonder vergunning

De opkoopbescherming geldt gedurende vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers. Gedurende die periode is verhuur zonder vergunning verboden, tenzij een van de in artikel 3.2 of 3.3 genoemde uitzonderingen van toepassing is.

Artikel 3.2Gevallen waarin de verhuurvergunning wordt verleend (verplichte vergunningverlening)

Dit artikel beschrijft de situaties waarin het college verplicht is een verhuurvergunning te verlenen, mits artikel 43 van de Huisvestingswet (Bibob-weigering) niet van toepassing is.

De verplichte verlening geldt in drie situaties:

  • - Familieverhuur (1e en 2e graad)
  • - De woning wordt verhuurd aan een bloed- of aanverwant in de eerste of tweede graad. Hiermee wordt voorkomen dat noodzakelijke mantelzorgsituaties of gezinsarrangementen worden belemmerd.
  • - Tijdelijke verhuur door eigenaar-bewoner (max. 12 maanden)
  • - Wanneer de eigenaar ten minste 12 maanden in de woning woont (BRP-hoofdverblijf) en vervolgens voor maximaal een jaar verhuurt aan een woningzoekende, anders dan voor toeristische verhuur. Dit biedt flexibiliteit voor tijdelijke situaties zoals studie, verblijf in het buitenland of zorgsituaties.
  • - Onlosmakelijke verbondenheid met winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte
  • - Dit betreft bijvoorbeeld bovenwoningen die constructief onderdeel uitmaken van een winkel- of bedrijfsruimte en daardoor niet zelfstandig op de koopmarkt kunnen functioneren.

Verval van de vergunning

De vergunning is gekoppeld aan de specifieke huurder op grond van wiens hoedanigheid de vergunning is verleend. Verlaat deze persoon de woning, dan vervalt de vergunning automatisch.

Artikel 3.3Gevallen waarin de verhuurvergunning kan worden verleend (discretionaire bevoegdheid)

Naast de verplichte gevallen kan het college de verhuurvergunning naar eigen beoordeling verlenen in de volgende situaties:

  • - Verhuur ten behoeve van gecontracteerde zorgaanbieders
  • - Indien een zorgaanbieder de woning heeft gekocht om deze te verhuren aan cliënten met een erkende zorgindicatie. Dit sluit aan bij gemeentelijke zorgopgaven en borgt dat kwetsbare inwoners passende huisvesting kunnen krijgen.
  • - De woning wordt aangekocht met het doel deze planologisch te splitsen, én de splitsing leidt tot een toevoeging van één of meer zelfstandige woonruimten (dus een echte uitbreiding van de woningvoorraad). Het moet nadrukkelijk gaan om de toevoeging van extra zelfstandige woningen die voldoen aan het geldende bestemmingsplan of waarvoor een omgevingsvergunning is verleend. Niet uitgezonderd zijn:
    • - kamergewijze verhuur,
    • - omzetting naar onzelfstandige woonruimte,
    • - vormen van woningdelen zonder toevoeging van zelfstandige woningen.
  • - De uitzondering wordt toegepast omdat het toevoegen van zelfstandige woningen bijdraagt aan het vergroten van de woningvoorraad en het gemeentelijk volkshuisvestelijk belang daarmee zwaarder weegt dan het belang van het behouden van deze specifieke woning als koopwoning.
  • - Bijzondere gevallen
  • - Het college kan de vergunning verlenen wanneer het belang van verhuur zwaarder weegt dan het belang van behoud van de woning voor de koopmarkt. Dit biedt ruimte voor maatwerk in uitzonderlijke omstandigheden, bijvoorbeeld bij:
    • - humanitaire situaties,
    • - noodzakelijke huisvesting voor maatschappelijke organisaties,
    • - tijdelijke sociale projecten.

Voorwaarden en voorschriften

Het college kan voorwaarden verbinden aan de vergunning, waaronder:

  • - maximumduur van verhuur,
  • - gebruiksvoorschriften,
  • - verplichtingen omtrent beheer en leefbaarheid.

Artikel 3.4Aanvraag en inhoud verhuurvergunning opkoopbescherming

Dit artikel regelt welke gegevens bij de aanvraag moeten worden ingediend. Deze gegevens zijn noodzakelijk om te beoordelen of een verplichte of facultatieve verleningsgrond van toepassing is.

Bij familieverhuur moeten bewijsstukken over het bloed- of aanverwantschap worden overgelegd (voor zover niet al bekend in de BRP). Bij tijdelijke verhuur door een eigenaar-bewoner moet een schriftelijke overeenkomst worden overgelegd die voldoet aan de voorwaarden uit artikel 3.2. Bij integrale bedrijfsruimten is aanvullende documentatie nodig om aan te tonen dat de woning niet zelfstandig functioneert.

Indien nodig kan het college aanvullende informatie opvragen om de aanvraag volledig te beoordelen.

Artikel 3.5Intrekken van de verhuurvergunning opkoopbescherming

Naast de gronden die voortvloeien uit artikel 44 van de Huisvestingswet 2014 (Bibob-intrekking), kan de vergunning worden ingetrokken wanneer blijkt dat deze is verleend op basis van onjuiste of onvolledige gegevens.

Dit borgt dat de opkoopbescherming effectief blijft en niet wordt ondermijnd door misbruik of oneigenlijke aanvragen. Zou de vergunning bij volledige informatie zijn geweigerd, dan moet deze worden ingetrokken.

Artikel 5.1 Intrekking oude verordening en overgangsrecht

Met het tweede lid wordt de huidige wachtlijst voor standplaatsen gehandhaafd. De volgorde van de wachtlijst en de daarmee opgebouwde ‘rechten’ blijven bestaan. Echter wel met inachtneming van de voorrangsbepaling; de volgorde op de wachtlijst is van belang binnen een voorrangsgroep.