Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente in het geval van een ontwikkellocatie geen wens of belang bij het voeren van een actiefgrondbeleid. Dit is het geval als de combinatie van de factoren zoals beschreven in hoofdstuk 4.2 niet voldoende belang oplevert voor het voeren van een actief grondpolitiek.
Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente te maken met initiatieven uit de vastgoedmarkt, waarbij private partijen een ruimtelijke ontwikkeling willen realiseren. De keuze voor deze vorm van grondbeleid is afhankelijk van de grondpositie van ontwikkelende partijen. Meestal wordt de gemeente geconfronteerd met deze situatie en is er geen andere vorm mogelijk.
De gemeente treedt bij faciliterend grondbeleid uitsluitend op als overheid, die de ontwikkeling faciliteert. De gemeente laat het verwerven, bewerken en uitgeven van grond over aan derden en beperkt zich tot het stellen van randvoorwaarden, het vaststellen van het planologisch besluit en het uitvoeren van toezicht op werkzaamheden. Kortom, de gemeente probeert ruimtelijke plannen te realiseren, zonder dat zij de beschikking heeft over grond. De regie verloopt via de publiekrechtelijke instrumenten die de gemeente ter beschikking staan en, waar mogelijk, versterkt door privaatrechtelijke afspraken.
Faciliterend grondbeleid betekent niet per definitie dat de gemeente ‘wacht’ tot de markt projecten zal oppakken. Als de gemeente een ontwikkeling als urgent of wenselijk bestempelt, kunnen (rekening houdend met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur) marktpartijen proactief benaderen en uitnodigen om de specifieke ontwikkeling op te pakken. Hierbij worden projecten geïnitieerd zonder over te gaan op actieve grondpolitiek. Het kan ook betekenen dat de gemeente al een aantal voorinvesteringen doet zonder dat er concrete afspraken zijn gemaakt met initiatiefnemers. Dit wordt proactief faciliterend grondbeleid genoemd.
Voordeel van faciliterend grondbeleid is dat de gemeente minder financiële risico’s loopt dan bij actief grondbeleid. Daarnaast levert het minder druk op de ambtelijke organisatie en kunnen kosten verhaald worden via kostenverhaalregels (publiekrechtelijk spoor) of via een anterieure overeenkomst (privaatrechtelijk spoor). De gemeente is namelijk wettelijk verplicht tot van het verplicht verhalen van kosten. Nadelen zijn dat de gemeente minder regie heeft in het ontwikkelproces en niet kan deelnemen in de winstneming (als die er is).
Kostenverhaal
De Omgevingswet verplicht overheden om de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen naar evenredigheid te verhalen op de initiatiefnemers. De gemeente is verplicht dit te doen op het moment dat er sprake is van een bouwactiviteit en een planologische wijziging. Voor de ontwikkeling van gebieden van derden maakt de gemeente Achtkarspelen ook kosten. Voorbeelden zijn het wijzigen van het omgevingsplan, opstellen en toetsen van de Bopa en aanleg openbare voorzieningen. De aanleg van voorzieningen vindt in veel gevallen plaats voor rekening van de gemeente. De initiatiefnemers van de ontwikkeling profiteren meer van de aanleg van die voorzieningen dan andere burgers en bedrijven. Om die reden is het gerechtvaardigd om de kosten hiervan te verhalen op de initiatiefnemers. De kosten die de gemeente maakt worden via een privaatrechtelijke overeenkomst (uitgangspunt) of publiekrechtelijke weg verhaald op de initiatiefnemer.
De gemeente zet in op maximaal kostenverhaal, mits dit niet meer is dan de opbrengsten of waardevermeerdering, en maakt hierbij gebruik van het model Berekening plankosten bij kostenverhaal Omgevingswet (met tijdvak). Onder plankosten vallen onder meer kosten die voortkomen uit de inzet van de ambtelijke organisatie en kosten die gemaakt worden voor onderzoeken. Om haar ambtelijke apparaat op te starten voor een project, maakt de gemeente voorafgaand aan het opstellen van anterieure overeenkomsten afspraken met initiatiefnemers over startbudgetten en uitgangspunten. De plankosten verschillen bij kleine en grote bouwactiviteiten.
Bij kleine bouwactiviteiten worden vaste bedragen voor de plankosten gerekend volgens artikel 13.5 van de omgevingsregeling. De uitzondering hierin is dat wij uitgaan van een eenvoudige bouwactiviteit bij de bouw van 1 of 2 woningen. Hiervoor wordt een vast bedrag gerekend van €4.500,- per woning (prijspeil 2026). Dit wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van het CPI (jaar gemiddelde).
Alle overige bouwactiviteiten (bouw vanaf 3 woningen) zijn grote bouwactiviteiten. Bij grote bouwactiviteiten worden de plankosten van geval tot geval berekend op basis van de producten en activiteiten die nodig zijn om het ruimtelijk plan te realiseren. Voor deze berekening wordt gebruik gemaakt van de Plankostenscan van het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat. Op basis van de kenmerken van een initiatief rekent de Plankostenscan uit welk bedrag maximaal volstaat om de gemeentelijke plankosten te dekken. Het afsluiten van een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer van de bouwactiviteit en de gemeente heeft de voorkeur. Als het niet mogelijk is een overeenkomst af te sluiten, is de publiekrechtelijke weg verplicht. Dan verhaalt de gemeente de kosten op basis van de regels in een omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. Kostenverhaal is alleen mogelijk over aangewezen kostensoorten van de Omgevingswet.
Instrumenten Faciliterend Grondbeleid
Bij facilitaire activiteiten kan de gemeente gebruik maken van verschillende instrumenten:
Intentieovereenkomst
Anterieure overeenkomst (uitgangspunt)
Posterieure overeenkomst
Publiekrechtelijke kostenverhaal
Anterieure overeenkomst
Het uitgangspunt is dat in de beginfase van een ontwikkeling een intentieovereenkomst wordt gesloten, waarin afspraken worden gemaakt over de samenwerking en/of een voorschotbijdrage op kostenverhaal. Zodra er meer duidelijkheid is over de kwaliteit en invulling van het plangebied, wordt een anterieure overeenkomst gesloten. Hierin worden afspraken vastgelegd over ruimtelijke invulling, de planning, planschade, aanbestedingsregels, kwaliteit van de ontwikkeling en financiële bijdragen aan onder meer openbare voorzieningen.
In de anterieure overeenkomst kan ook een bepaling opgenomen worden over een bankgarantie, waarborgsom en/of concerngarantie. Deze garanties zijn bedoeld om ervoor te zorgen dat de partij die verantwoordelijk is voor de ontwikkeling, zijn verplichtingen in de openbare ruimte nakomt. Met een bankgarantie staat de bank garant voor bepaalde financiële verplichtingen van de ontwikkelaar als deze zijn contractuele verplichtingen niet nakomt. Het verstrekken van een bankgarantie kost de ontwikkelaar geld en kan invloed hebben op zijn kredietruimte. Een concerngarantie is een overeenkomst tussen de gemeente en de moedermaatschappij van de ontwikkelende dochtermaatschappij. Met deze garantie verplicht de moedermaatschappij zich om de contractuele verplichtingen van de dochtermaatschappij na te komen als deze dat zelf niet doet. Bij het verstrekken van een garantie door de moedermaatschappij worden vaak ook kosten en voorwaarden vastgelegd voor de dochtermaatschappij.
Het voordeel van de anterieure overeenkomst is dat alles op vrijwillige basis gebeurd en dat de gemeente en marktpartij de nodige ruimte en flexibiliteit hebben in de onderhandelingen. Hierdoor kan de gemeente als de ontwikkelde partij de nodige invloed uitoefenen op de planvorming. Er is een ruime mate van contractsvrijheid. Bij posterieure overeenkomsten is dit (vrijwel) niet mogelijk.
De plankosten verschillen bij kleine en grote bouwactiviteiten. Bij kleine bouwactiviteiten worden vaste bedragen voor de plankosten gerekend. In artikel 13.5 van de Omgevingsregeling staat wat kleine bouwactiviteiten zijn en welke vaste bedragen daarbij worden gerekend. Alle overige bouwactiviteiten zijn grote bouwactiviteiten. Bij grote bouwactiviteiten worden de plankosten van geval tot geval berekend op basis van de producten en activiteiten die nodig zijn om het ruimtelijk plan te realiseren. Voor het kostenverhaal in een anterieure overeenkomst wordt gebruik gemaakt van de regels en de plankostenscan (inclusief tarieven) van kostenverhaal met tijdvak (zie publiekrechtelijk kostenverhaal). Zo worden de kosten van de inzet van medewerkers van de gemeente voor het voorbereiden en uitvoeren van ruimtelijke plannen verhaald.
De gemeente moet binnen twee weken na het aangaan van een overeenkomst over kostenverhaal kennisgeven van de terinzagelegging van de overeenkomst.
Publiekrechtelijk kostenverhaal
Als het niet mogelijk is een anterieure overeenkomst af te sluiten, is de publiekrechtelijke weg verplicht. Dan verhaalt het bevoegd gezag de kosten op basis van de regels in een omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit.
Voor publiekrechtelijk kostenverhaal zijn er binnen de Omgevingswet 2 systemen: kostenverhaal met en zonder tijdvak. Het kostenverhaal met tijdvak is van toepassing op plannen met een duidelijk eindbeeld, een fasering en een einddatum en is het bekende systeem uit de Wro. Daardoor is het goed mogelijk om de kosten en opbrengsten van de gebiedsontwikkeling vooraf te berekenen.
Kostenverhaal zonder tijdvak is een nieuw systeem. Dit systeem is bestemd voor organische gebiedsontwikkeling. Dus voor plannen zonder een duidelijk eindbeeld, zonder fasering en zonder einddatum. Het gaat om plannen met globale functieaanduidingen die op verschillende manieren kunnen worden uitgewerkt.
Bij publiekrechtelijk kostenverhaal neemt het bevoegd gezag regels over het kostenverhaal op in een omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. In die regels staat onder andere:
welke kosten worden verhaald.
hoe die kosten over de bouwactiviteiten in het gebied worden verdeeld.
hoe en wanneer een eindafrekening plaatsvindt.
Wie wil bouwen, moet bij het bevoegd gezag een kostenverhaalsbeschikking vragen.
Posterieure overeenkomst
Ook na vaststelling van het publiekrechtelijke kostenverhaal kan nog een overeenkomst worden gesloten. In de overeenkomst moeten dan wel de vastgestelde regels over kostenverhaal van het omgevingsplan worden gevolgd. De overeenkomst mag immers niet in strijd zijn met wet- en regelgeving (artikel 3.40, lid 2, BW). De regels over kostenverhaal bepalen dan hoeveel onderhandelingsruimte er nog is. Er kunnen ook regels over kostenverhaal staan in een projectbesluit of in een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.
De gemeente moet binnen twee weken na het aangaan van een overeenkomst over kostenverhaal kennisgeven van de terinzagelegging van de overeenkomst.
Hoofdstuk 4. › Paragraaf 4.3
Artikel 4.3.3
Faciliterend grondbeleid
Onderdeel van Nota Grondbeleid 2026-2029