In het besluit tot het verlenen van de omgevingsvergunning voor het tijdelijk bewonen van een bijgebouw vermeldt het college in ieder geval de volgende informatie:
Het adres waarop de omgevingsvergunning betrekking heeft;
De namen van alle bewoners van de bijwoning waarop de omgevingsvergunning betrekking heeft;
De eventuele voorwaarden en voorschriften die aan de omgevingsvergunning zijn verbonden;
De tijdelijke bijwoning moet worden aangesloten op de bestaande nutsvoorzieningen van de hoofdwoning waardoor de bijwoning een afhankelijke, tijdelijke voorziening bij de bestaande hoofdwoning is;
Er is sprake van één erf. Er mag geen aparte inrit/erftoegang worden gerealiseerd of op een andere manier een erf worden gesplitst;
Het erf wordt ingedeeld conform het erfinrichtingsplan; en
De instandhoudingstermijn, met een maximum van vijftien jaar.
Toelichting
Redenen voor bijwoning
Inwoners van Maashorst stellen vaak de vraag of familieleden in een bijgebouw mogen wonen die op dezelfde locatie staat als de hoofdwoning. Vaak is er nog geen sprake van een mantelzorgbehoefte en valt het initiatief niet onder de landelijke regelgeving voor mantelzorgwoningen. Ook is er meestal nog geen sprake van de pensioengerechtigde leeftijd waardoor geen aanspraak kan worden gemaakt op de pré-mantelzorgwonenregeling.
Er kunnen verschillende redenen zijn om dicht bij elkaar op dezelfde locatie te wonen. Bijvoorbeeld zodat een (klein)kind zelfstandig kan gaan wonen. Of omdat senioren kleiner en gelijkvloers willen wonen in de nabijheid van hun familie. Of uit noodzaak zodat een familielid in een noodsituatie onderdak heeft.
De tijdelijke bijwoning is de voorloper van de familiewoning. De voorwaarden voor de familiewoning worden momenteel voorbereid in opdracht van minister Keijzer. Naar verwachting wordt de regeling voor de familiewoning vastgesteld in het najaar van 2026. Uit eerdere berichten blijkt dat de familiewoning slechts mogelijk is voor eerstegraadsfamilie. Het college van Maashorst biedt daarin verruiming waarbij de tijdelijke bijwoning tot en met derdegraadsfamilie kan worden bewoond. Daarmee helpt het bewoners om zelfstandig, kleiner en betaalbaar te wonen. Daarnaast draagt de tijdelijke bijwoning bij aan doorstroming op de woningmarkt. Over twee jaar evalueren we deze beleidsregel. Als blijkt dat er ook anderen bij elkaar willen wonen dan kunnen we overwegen om het beleid hierop aan te passen.
Vergunningplicht
Voor het tijdelijk bewonen van een legaal aanwezig bijgebouw door één huishouden is altijd een omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit nodig. De reden daarvoor is dat het volgens het omgevingsplan niet is toegestaan om een tweede woning binnen het bestemmingsvlak ‘Wonen’ te hebben óf om tijdelijk in een bijgebouw te wonen. Dat betekent dat bijwoning niet zonder omgevingsvergunning mag. Daarbij moet het college afwijken van de regels die in het omgevingsplan staan.
Wanneer wordt de omgevingsvergunning verleend?
Het college beoordeelt of de bijwoning voldoet aan de gestelde voorwaarden uit artikel 2.1 van deze beleidsregel. Vanwege het beter benutten van de bestaande voorraad (bebouwing) biedt deze beleidsregel géén verruiming in de bebouwingsmogelijkheden. Dat betekent dat bijwoning moet plaatsvinden in een legaal bijgebouw. ‘Legaal’ betekent dat er voor het bijgebouw een bouw-/omgevingsvergunning is verleend. Het bijgebouw staat er al of kan volgens de verleende bouw/omgevingsvergunning worden gebouwd. Daarnaast betekent ‘legaal dat het bijgebouw omgevingsvergunningvrij was op het moment dat het bijgebouw werd gebouwd. Door het college wordt getoetst of hier sprake van is.
Als er een nieuw bijgebouw wordt gebouwd moet deze voldoen aan de bouwregels voor bijgebouwen/bijbehorende bouwwerken uit het ter plaatse geldende omgevingsplan. Deze beleidsregel biedt namelijk geen verruiming van de bouwmogelijkheden.
Deze beleidsregel maakt daarbij geen onderscheid tussen het stedelijk en het landelijk gebied. In het landelijk gebied gelden naast de voorwaarden uit deze beleidsregel de regels uit de Omgevingsverordening Noord-Brabant. Daarbij moet bij iedere extra woning in het landelijk gebied een tegenprestatie worden gedaan. Bij een bijwoning is géén tegenprestatie nodig áls er sprake is van tijdelijke bijwoning van maximaal 15 jaar én de bijwoning wordt aangesloten op de nutsvoorzieningen van de hoofdwoning én er sprake is van een gezamenlijk erf én inrit.
Het splitsen van het perceel is daarmee niet toegestaan.
Verder kan bij bijwoning worden volstaan met een erfinrichtingsplan. Er is geen landschappelijke inpassing nodig. De reden daarvoor is dat het gaat om een tijdelijke verruiming van de gebruiksmogelijkheden. Na de tijdelijke periode mag het bijgebouw niet meer als woning worden gebruikt. Mantelzorgwoningen en pré-mantelzorgwoningen zijn ook van tijdelijke aard. Het college vraagt daar ook geen landschappelijke inpassing voor.
Zorg dragen voor elkaar
De Wmo richt zich op zelfredzaamheid en zorgt dat mensen kunnen participeren in onze samenleving. Als meerdere mensen op hetzelfde adres wonen wordt verwacht dat zij in staat zijn en bereid zijn (huishoudelijke) taken met elkaar op te lossen. Het zorgen voor elkaar sluit aan op het beleidsprogramma ‘Gezond en gelukkig oud in Maashorst’. Als iemand in de bijwoning zorg nodig heeft, kan de gebruikelijke zorg overlopen in mantelzorg. Dit maakt het inzetten van de Wmo-voorzieningen vaak overbodig. Van de bewoner(s) van de zorgwoning mag worden verwacht dat degene(n) zich hier bewust van is/zijn.
Wat verder nog belangrijk is
Naast de voorwaarden uit deze beleidsregel gelden voor het tijdelijk bewonen van een bijgebouw de technische en brandveiligheidseisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). De bewoners van de tijdelijke bijwoning hebben zélf de verantwoordelijkheid dat de tijdelijke bijwoning aan deze eisen voldoet. Soms is naast een omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit óók een omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit (technisch) nodig voor de verbouw van het bijgebouw.
De persoon/personen die in de bijwoning gaat/gaan wonen moet(en) ingeschreven staan in het Basisregistratie Personen (BRP) op het betreffende adres. Door het college wordt getoetst aan het BRP of er sprake is van een bloedverwantschap.
Na het verlenen van de omgevingsvergunning wordt de tijdelijke bijwoning geregistreerd in de BAG en wordt een tijdelijk huisnummer gegeven. Bij beëindiging van de tijdelijke bijwoning (hetzij binnen 15 jaar door bijvoorbeeld verhuizing of overlijden hetzij na 15 jaar als de omgevingsvergunning is vervallen) wordt het huisnummer ingetrokken. Er moet minimaal één van de volgende voorzieningen (keuken, badkamer, toilet) uit de bijwoning verwijderd zijn én verwijderd blijven. Het bijgebouw mag na de instandhoudingstermijn niet meer als woning worden gebruikt. Het huisnummer wordt vervolgens ingetrokken. Dit is niet het geval als de situatie overgaat in een mantelzorgsituatie.
Risico’s voor initiatiefnemer(s)
Het bewoonbaar maken van een bijgebouw vraagt om een investering. De kosten voor het aanpassen van het bestaand bijgebouw óf het bouwen van een nieuw bijgebouw komen voor rekening van initiatiefnemer. Ook de voorbereiding zoals het laten maken van tekeningen, het laten opstellen van een onderbouwing en onderzoekskosten komen voor rekening van initiatiefnemer. Daarnaast worden voor een besluit omgevingsvergunning legeskosten in rekening gebracht volgens de dan geldende Legesverordening.
Bij het realiseren van een bijwoning moeten de bewoners er rekening mee houden dat de aspecten hieronder aan de orde kunnen zijn en dat dit gevolgen kan hebben. De risico’s zijn voor rekening van initiatiefnemer. We doen een beroep op het burgerschap van inwoners om goed de voor- en nadelen hiervan in overweging te nemen. Zij kunnen zich daarvoor laten informeren door bijvoorbeeld een financieel adviseur, (rechtsbijstand)jurist of notaris:
Gevolgen voor uitkeringen en toeslagen (bijvoorbeeld kostendelersnorm);
Gevolgen voor indicaties voor zorg en ondersteuning;
Belastingzaken (bijvoorbeeld aanslagen, eigenwoningregeling en box 3);
Mogelijke wijziging WOZ-waarde;
Verhuurzaken (onder andere huurbescherming bij huurovereenkomst); of
Hypotheek & hypotheekvoorwaarden.
Hoofdstuk 2
Artikel 2.4
Voorschriften in besluit omgevingsvergunning
Onderdeel van Beleidsregel Beter benutten van de bestaande woningvoorraad 2026 van de gemeente Maashorst