Wanneer zet de gemeente grondverwervingsinstrumenten in:
De gemeente zal de verwervingsinstrumenten in beginsel alleen inzetten voor de prioritaire gebiedsontwikkelingen. Er kunnen echter andere redenen zijn voor het aanwenden van die instrumenten. Bijvoorbeeld een verzoek vanuit een specifiek beleidsveld om gronden voor een maatschappelijke ontwikkeling in eigendom te verkrijgen, zoals de aanleg van een infrastructureel project of de realisatie van een school. Ook derden kunnen de gemeente vragen gronden te verwerven. Dat kan een medeoverheid zijn, maar ook corporatie of een marktpartij. De financiering en het aankooprisico liggen in dat geval in beginsel bij die derde. Bij dergelijke constructies zullen altijd juridische afspraken gemaakt worden.
Onderscheid in verwervingen:
1. Uitvoerende verwerving: We spreken van uitvoerende verwervingen als er een grondexploitatie is vastgesteld door de raad. Deze aankopen worden opgenomen en gedekt binnen die grondexploitatie.
2. Anticiperende verwerving: Zodra er een ontwikkelvisie is vastgesteld en er zicht is op daadwerkelijke ontwikkeling binnen een periode van vijf jaar spreken we over een anticiperende verwerving. Deze aankopen kunnen tegen verwachtingswaarde toekomstige bestemming worden geactiveerd in de begroting.
3. Strategische verwerving: Is er nog geen zicht op een daadwerkelijke ontwikkeling, maar wordt aankoop vanuit strategische overwegingen wel wenselijk geacht dan spreken we over strategische verwervingen. Deze aankopen worden tegen marktwaarde actuele bestemming geactiveerd. Als de koopprijs hoger ligt dan de marktwaarde, dan moet dit verschil direct worden afgeboekt ten laste van de Reserve Stadsontwikkelingsfonds.
Grondaankopen vinden in beginsel alleen plaats binnen prioritaire opgaven. Het is denkbaar dat er ook strategische aankopen worden gedaan buiten prioritaire gebiedsontwikkelingen. Het kan zijn dat buiten die gebieden zich een unieke kans voordoet, bijvoorbeeld in een van de volgende situaties:
• gronden die kunnen worden ingezet als ruilgrond ten behoeve van een prioritaire ontwikkeling;
• strategische gronden die een bestaande grondpositie versterken;
• gronden die ingezet kunnen worden voor een specifiek beleidsdoel, bijvoorbeeld voor een toekomstig infrastructuurproject.
Minnelijke verwerving
Bij het aankopen van gronden en opstallen streeft de gemeente naar minnelijke verwerving. De gemeente en eigenaar treden in onderhandeling over de verkoop en proberen op minnelijke basis overeenstemming te bereiken over de prijs en overige voorwaarden. Aan een aankoop ligt te allen tijde een taxatie ten grondslag van een onafhankelijke taxateur. De gemeente koopt in beginsel niet aan boven de marktwaarde. Alleen wanneer de beoogde ontwikkeling zich voldoende concreet aftekent en de regels over staatssteun hier niet aan in de weg staan, kan de gemeente bijkomende schadeposten vergoeden.
Wettelijk voorkeursrecht (hoofdstuk 9 Omgevingswet)
Met het vestigen van een voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet krijgt de overheid het eerste recht van koop op een onroerende zaak. Indien een eigenaar zijn perceel wil verkopen, moet hij het eerst aanbieden aan de gemeente. De gemeente is niet verplicht om een aangeboden perceel aan te kopen. Het vestigen van een voorkeursrecht geeft grip op de grondposities in het plangebied en voorkomt prijsopdrijving.
Onteigening
De gemeente kan onteigenen wanneer een perceeleigenaar niet bereid is om zijn of haar eigendom vrijwillig te verkopen. Gezien de ingrijpende aard heeft onteigening niet de voorkeur en wordt het middel uitsluitend ingezet wanneer andere verwervingsmethoden, zoals vrijwillige verkoop of het gebruik van het gemeentelijk voorkeursrecht, niet tijdig tot succes leiden. Het kan meer dan drie jaar duren om een onteigeningsprocedure volledig te doorlopen. Wanneer een grondpositie nodig is om een ontwikkeling te realiseren, is het daarom gewenst om de onteigening tijdig op te starten. Het moment waarop de realisatie van een project van start moet gaan is in beginsel leidend voor het moment waarop het onteigeningsbesluit wordt genomen (terugrekencriterium). Dit vergt goede communicatie met de eigenaren en het tijdig opstarten van het minnelijke verwervingstraject. Tijdens de onteigeningsprocedure blijft de gemeente in overleg om de gronden minnelijk te verwerven.
Taxatie en waardebepaling
Om het verlenen van ongeoorloofde staatssteun te voorkomen verwerft de gemeente het object tegen maximaal de markwaarde. Die wordt bepaald op basis van een taxatie. Daarbij wordt het Taxatieprotocol in acht genomen.