In hoofdstuk twee is toegelicht dat de gemeente Almelo kiest voor situationeel grondbeleid. Dit betekent dat de gemeente in sommige gevallen actief grondposities inneemt en ontwikkelingen initieert, terwijl zij in andere situaties een ondersteunende en faciliterende rol vervult. Beide benaderingen brengen financiële consequenties met zich mee. In dit hoofdstuk lichten we toe hoe wij de financiële aspecten van ons grondbeleid beheersen en hoe we hierover verantwoording afleggen.
Verdeling taken en bevoegdheden gemeenteraad en college
Om helderheid te geven over de verantwoordelijkheden bij het grondbeleid en de inzet van het instrumentarium moet de verdeling van taken en bevoegdheden tussen de gemeenteraad en het college inzichtelijk zijn. In het speelveld van het grondbeleid heeft de raad de kaderstellende en controlerende rol. Het college zorgt voor de uitvoering en doet dit binnen de gestelde kaders. Het college legt verantwoording af over de uitvoering van het grondbeleid. De verantwoording is een onderdeel van de jaarlijkse P&C-cyclus. In het hieronder staande schema, figuur 3, wordt de verdeling van de taken en verantwoordelijkheden aangegeven:
Onderwerp
Raad
College
Programma en kwaliteit
- - Vaststellen Omgevingsvisie, Gebiedsvisies en omgevingsplannen
- - Voorbereiden omgevingsplannen en onderliggende beleidsnotities
Grondbeleid
- - Vaststellen Nota Grondbeleid
- - Uitvoeren Nota Grondbeleid
- - Ontwikkelstrategie opstellen
Aankoop van objecten
- - Voorkeursrecht- en onteigeningsbesluiten
- - Vaststellen verwervingsbudgetten
- - Voorlopig voorkeursrecht
- - Uitvoeren aankopen binnen vastgestelde budgetten
Beheer van objecten
- - Vaststellen keuzes beheer ontwikkelvastgoed
Verkoop van objecten
- - Uitgeven van bouwkavels
- - Vaststellen grondprijzennotities
- - Vaststellen uitgifte- en erfpachtvoorwaarden
Kostenverhaal
- - Vaststellen kostenverhaalsregels in Omgevingsplan
- - Vaststellen Programma Kostenverhaal en Financiële bijdragen
- - Kostenverhaal via anterieure overeenkomst
Grondexploitaties
- - Vaststellen en sluiten grondexploitaties
- - Vaststellen (kredietverlening) tussentijdse wijzigingen
- - Voorbereiden en opstellen nieuwe grondexploitaties
- - Actualisatie en beheer lopende grondexploitaties
Beheersing en verantwoording
- - Vaststellen begroting, jaarrekening, MPG, parameterherziening
- - Vaststellen herzieningen grondexploitaties
- - Opstellen begroting, jaarrekening, MPG, parameterherziening
- - Voorbereiden herzieningen grondexploitaties
Grondexploitaties en P&C-cyclus
Het grondbeleid komt op een aantal momenten terug in de gemeentelijke P&C-cyclus.
Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft voor dat grondexploitatiebegrotingen minimaal één keer per jaar dienen te worden geactualiseerd. Met het Meerjaren Perspectief Grondbedrijf (MPG) informeert het college de gemeenteraad over de ontwikkelingen van de grondexploitaties. De grondexploitatiebegrotingen zijn de onderlegger voor de waardering van de lopende grondexploitaties ten behoeve van de gemeentelijke jaarverantwoording. Ook wordt in het Meerjaren Perspectief Grondbeleid (MPG) een overzicht gepresenteerd van de verwachte financiële uitkomsten per grondexploitatie, aangevuld met risicobeoordelingen.
Alle voortschrijdende inzichten m.b.t. eenheidsprijzen, prijsontwikkelingen en fasering en eventuele planinhoudelijke aanpassingen waarover de raad in een eerder stadium al besloten heeft, zijn verwerkt in de geactualiseerde grondexploitatiebegrotingen en het MPG. Het MPG heeft niet tot doel te besluiten over planinhoudelijke aanpassingen in één of meerdere grondexploitaties. Majeure wijzigingen dienen separaat aan de raad ter besluitvorming voorgelegd te worden.
In de Zomerrapportage wordt een beschouwing gegeven van de voortgang in de eerste maanden en een doorkijk naar de rest van het jaar. In de zomerrapportage is aandacht voor de voortgang van de gronduitgifte en de actuele stand van zaken met betrekking tot lopende grondexploitaties (kwalitatief).
In de Programmabegroting wordt de huidige stand van zaken weergegeven van de grondexploitaties. Verder worden de verwachte baten en lasten voor de komende jaren weergegeven. Hieronder is de positie van de grondexploitaties in de P&C-clycus schematisch weergeven in figuur 4.
Reserve Stadsontwikkelingsfonds
In de Nota reserves en voorziening 2022 staan het doel en de kaders van de reserve Stadsontwikkelingsfonds. Het doel van de reserve is dekking te bieden voor het programma en projecten uit de Uitvoeringsagenda Stadsontwikkeling en voor toekomstige projecten in het kader van stadsontwikkeling. In de Nota wordt toegelicht waarvoor de reserve kan worden aangewend en waarvoor niet.
De risico’s die voortvloeien uit de grondexploitaties en het grondbeleid worden opgevangen door de algemene reserve, als onderdeel van het gemeentelijke weerstandsvermogen. De kaders voor het gemeentelijk risicomanagement zijn vastgelegd in de Kadernota integraal risicomanagement en weerstandsvermogen.
Verliezen en afwaardering van ontwikkelvastgoed dienen te worden gedekt door de reserve Stadsontwikkelingsfonds. Dit betekent concreet voor een grondexploitatie dat indien er bij aanvang of tijdens de uitvoering van een grondexploitatie een verwacht tekort ontstaat waarvan de omvang redelijkerwijs is in te schatten, hiervoor conform het BBV, een verliesvoorziening getroffen moet worden. Deze verliesvoorziening wordt gedekt vanuit de reserve Stadsontwikkelingsfonds.
De stand van de reserve met daarin de nog te verwachten stortingen en onttrekkingen en de benodigde buffer om verliezen en afwaarderingen voldoende op te kunnen vangen wordt blijvend gemonitord.
Risico- en kansenbeheer
Risicomanagement vormt een integraal onderdeel van de besluitvorming wanneer een grondexploitatie wordt gestart. Tevens wordt het risicoprofiel van de lopende projecten periodiek samengesteld en wordt hierop gerapporteerd. Op basis van meerdere criteria worden de projecten beoordeeld en kunnen er beheersmaatregelen worden genomen. Dit proces wordt vervolgens verder doorgevoerd in de rapportages aan het bestuur, die twee keer per jaar plaatsvinden in het kader van de begrotingscyclus.