5.6.1Voorkeursrecht
Het voorkeursrecht zoals opgenomen in hoofdstuk 9 Omgevingswet geeft gemeenten een wettelijk recht van voorrang op de verwerving van gronden. De gemeente kan een voorkeursrecht vestigen op basis van bijvoorbeeld een omgevingsvisie8Artikel 9 lid 1 sub b Omgevingswet, gronden waaraan een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie is toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedeeld in een omgevingsplan.. De gronden moeten bij een voorgenomen verkoop door de eigenaar eerst aan de gemeente worden aangeboden. Daarmee krijgt de gemeente een voorkeurspositie op de grondmarkt, kan zij grondspeculatie tegengaan en wordt zo opdrijving van de grondprijs beperkt. De wet biedt ook waarborgen aan verkopende grondeigenaren, zij kunnen bijvoorbeeld aan de gemeente het verzoek doen om een prijsadviesprocedure bij de rechtbank te starten9Artikel 9.16, artikel 9.18 en artikel 16.122 Omgevingswet.. De door de rechtbank benoemde deskundigen brengen dan een advies uit omtrent de prijs van de grond.
5.6.2Verwerving
Verwerving is het aankopen van gronden en/of opstallen. De gemeente stelt bij actief grondbeleid een verwervingsstrategie vast. Er zijn verschillende soorten verwerving te onderscheiden. Strategische grondverwerving, anticiperende grondverwerving en minnelijke grondverwerving. Voor alle verwervingen geldt dat de gemeente verwerft op basis van een taxatie vastgesteld door een onafhankelijke deskundige (taxateur).
Strategische grondverwerving
Er is sprake van strategische verwerving wanneer gronden en/of opstallen aangekocht worden door de gemeente terwijl er nog geen sprake is van een concreet ruimtelijk plan of doel. De gemeente verwerft de gronden tegen de marktwaarde bij huidig gebruik en bestemming, al dan niet met een plus vanwege het feit dat er al sprake kan zijn van een verwachtingswaarde die hoger is dan de waarde bij huidig gebruik en bestemming. Als er al een verwachtingswaarde is, dan is die vaak nog niet erg hoog, omdat er nog geen sprake is van een concrete ontwikkeling. De rentekosten over de periode totdat de bestemming wordt gerealiseerd, soms tien jaar of langer, wegen op tegen de sterke grondprijsstijging van de (vaak) agrarische waarde naar ruwe bouwgrond later. Behalve dit financiële voordeel kan de gemeente door dergelijke aankopen een ontwikkeling in gang zetten dan wel versnellen. Een groot risico bij strategische grondverwering is dat de markt of ruimtelijke inzichten tussentijds dusdanig wijzigen dat de grond toch niet nodig blijkt te zijn, bijvoorbeeld omdat een bepaalde planologische ontwikkeling niet doorgaat. De gronden kunnen dan weliswaar weer verkocht worden, maar de gemeente maakt dan veelal een verlies op de boekwaarde.
Anticiperende grondverwerving
De gemeente koopt gronden en/of opstallen aan ten behoeve van een specifiek doel zonder dat dit plan al helemaal concreet is uitgewerkt of begrensd. Het voorkeursrecht wordt nog niet ingezet. De waarderingsgrondslag is de marktwaarde van het object en wordt al beïnvloed door de toekomstige bestemming. Een anticiperende verwerving heeft hetzelfde doel als een strategische verwerving, de gemeente kan tijdig over de grond beschikken en zo maximaal sturen. Ook kleven er min of meer dezelfde risico’s aan als bij een strategische verwerving zij het dat deze minder groot kunnen zijn om dat er al min of meer een plan en doel is.
Minnelijke grondverwerving
Onder minnelijke verwerving wordt verstaan het in eigendom verwerven van (ruwe bouw) gronden en/of opstallen op vrijwillige basis met het oogmerk om ruimtelijke doelen te realiseren voorafgaand aan de eventuele inzet van grondbeleids-instrumenten (bijvoorbeeld onteigening). De koopprijs wordt primair marktconform bepaald, maar heeft een sterke relatie met de wet- en regelgeving over grondbeleidsinstrumenten (onteigening).
5.6.3.Onteigening
Indien minnelijke verwerving niet mogelijk is dan kan de gemeente onteigenen. Dit kan echter niet zonder meer, zoals in de Grondwet staat: ‘Niemand kan van zijn eigendom worden ontzet, dan ten algemeenen nutte en tegen voorafgaande schadeloosstelling’. In de Omgevingswet is aangegeven dat onteigening kan plaatsvinden in het algemeen belang van het ontwikkelen, gebruiken of beheren van de fysieke leefomgeving10Artikel 11.1 Omgevingswet.. Een onteigening bestaat uit drie fasen, te weten: een administratieve fase, een gerechtelijke fase en de inschrijving van de notariële onteigeningsakte bij het Kadaster.
De wetgever heeft dit rechtsmiddel met veel waarborgen omkleed, immers onteigening is een van de meest ingrijpende middelen om onroerende zaken van anderen in eigendom van de gemeente te verkrijgen. Een procedure duurt gemiddeld zo’n 3 jaar.
5.6.4.Pacht of tijdelijke verhuur
Gronden en/of opstallen worden tijdelijk beheerd in de periode tussen het verwerven van deze gronden en/of opstallen en het bouwrijp maken. Dit beheer bestaat uit pacht of tijdelijke verhuur (bijvoorbeeld anti-kraak). Er bestaat een lijst met geïnteresseerden die in aanmerking willen komen voor het pachten van gemeentegrond. Agrariërs kunnen zich hiervoor bij de gemeente opgeven. De gemeente stelt als voorwaarde bij het verpachten van de gronden dat er geen gebruik gemaakt wordt van het bestrijdingsmiddel glyfosaat.
Ook wordt daar waar mogelijk aangesloten bij het convenant biobased bouwen en telen West- Brabant, daarbij doelend op het versterken van de biodiversiteit en verantwoord landgebruik.
5.6.5.Gronduitgifte
Er zijn verschillende vormen van gronduitgifte zoals (volle) eigendomsoverdracht, vestiging van een beperkt recht (zoals erfpacht en opstal) en de verlening van een persoonlijk recht (huur, pacht, lease).
Voor alle gronduitgiftes geldt:
hantering van marktconforme prijzen;
differentiatie naar functie/bestemming van de grond en evt. naar ligging, zicht en bereikbaarheid;
zuiverheidsprincipe: geen vermenging van grondprijzen met andere kosten;
gelijkheidsbeginsel: elke koper betaalt voor hetzelfde product dezelfde prijs. Er wordt geen onderscheid gemaakt naar wie de koper is;
In acht nemen mededingings- en transparantienorm conform het ‘Didam-arrest’11In het Didam-arrest geeft de Hoge Raad nadere regels in het geval de overheid een onroerende zaak wil verkopen waar meerdere gegadigden voor zijn of dit te verwachten valt. Deze regels zien met name op het gelijkheidsbeginsel..
Voor de gronduitgiftes ten behoeve van sociale woningbouw geldt daarnaast nog specifiek dat deze met inachtneming van de prestatieafspraken met de woningbouwcorporatie bepaald worden.
Gronduitgifte via tender
De gemeente heeft de afgelopen jaren veel ervaring opgedaan met het tenderen van een locatie, middels aanbesteden12Afhankelijk van de geraamde opdrachtwaarde en het drempelbedrag, wordt bepaald of er volstaan kan worden met een (meervoudig) onderhandse procedure, een nationale openbare aanbesteding of een Europese openbare aanbesteding. of middels een vormvrije marktselectie13met inachtneming van de bepalingen uit het Didam-arrest, die ook gelden bij de een vormvrije marktselectie. met als uitvraag een plan(uitwerking) voor een gebied14In het aanbestedingsdocument wordt veelal wel als richtlijn het aantal woningen en type woningen dat de gemeente voor ogen heeft aangegeven., waarbij door marktpartijen een bod gedaan wordt op de grond en eventueel de aanleg van het openbaar gebied. Dit beleid zal de komende periode gecontinueerd worden.
Gronduitgifte aan een onderneming (bijvoorbeeld aan een projectontwikkelaar)
Het één op één verkopen van gronden aan ondernemingen, zonder enige vorm van marktselectie is niet zonder meer mogelijk. Dit is mogelijk indien er slechts één serieuze gegadigde is. Het bepalen of daar sprake van is wordt gedaan op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Voorbeelden hiervan zijn:
Verkoop woningcorporatie t.b.v. sociale huurwoningen.
Verkoop reststroken aan eigenaar aangrenzend perceel (snippergroen).
Grondruil.
Bouwclaim.
Precontractuele goede trouw.
Nakomen overeenkomst (vertrouwensbeginsel).
Zelfrealisatie/marktinitiatief en ten behoeve van integrale(gebieds)ontwikkeling.
Bij één op één verkopen van gronden wordt de verkoopprijs van de gronden bepaald door middel van taxatie.
Gronduitgifte aan een particulier
De uitgifte van particuliere bouwkavels verloopt via een wachtlijstsysteem. Belangstellenden voor een bouwkavel kunnen zich registreren bij de gemeente. De uitgifte vindt plaats op basis van de plaats op de wachtlijst. De plaats op de wachtlijst wordt bepaald door de datum waarop men zich heeft ingeschreven.
Gronduitgifte van grondstroken met een maximale grootte van 150m2.
In 2016 is er apart beleid door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld voor grondstroken met een maximale grootte van 150 m2. Dit beleid is vastgelegd in de nota snippergroen. Snippergroen is:
Een grondstrook
Eigendom van de gemeente behorend tot de openbare ruimte
Direct grenzend aan particulier eigendom
Oppervlakte van maximaal 150 m²
Kan mogelijk verkocht worden
Aanvankelijk zou dit project met de daarbij behorende uitgangspunten tot 2021 gelden. Het project is inmiddels zo succesvol dat ook na de projectperiode verzoeken tot aankoop van snippergroen gedaan worden door particulieren. Het college stelt een nieuwe nota vast, waarbij het beleid uit de huidige nota vast beleid wordt.
5.6.6.Grondprijsbeleid
Grondprijsbeleid is de wijze waarop de gemeente de waarde van haar gronden bepaalt en waarop de kaders, uitgangspunten en randvoorwaarden vastgesteld worden die daaraan te grondslag liggen. Globaal worden twee benaderingen onderscheiden:
kostprijsbenadering;
marktwaardebenadering.
Onder marktwaardebepaling vallen o.a. de comparatieve methode, de residuele methode en de grondquote methode. Voor nadere uitleg van deze begrippen wordt verwezen naar bijlage 1 van deze nota.
De gemeente werkt sinds 2001 bij projectbouw met de grondquote methode en de ervaringen zijn positief. Belangrijk uitgangspunt voor de gemeente is dat de grondprijzen marktconform zijn. Jaarlijks wordt bij het vaststellen van de gronduitgifteprijzen door het college van burgemeester en wethouders getoetst of deze uitgifteprijzen marktconform zijn.
Hoofdstuk 5.
Artikel 5.6.
Instrumenten van grondbeleid bij actief grondbeleid
Onderdeel van Nota Grondbeleid 2026 en verder