De gemeente Zaltbommel streeft ernaar sociale huisvesting toegankelijk te maken voor alle inwoners, ook voor degenen met een beperkter budget. Hiertoe is ook de gemeentelijke Woonvisie 2021- 2025 vastgesteld, waarin is opgenomen dat iedere ontwikkeling moet voldoen aan 30% sociale huurwoningen. Middels de vaststelling van deze Nota heeft de gemeente een vereveningsfonds sociale woningbouw geopend. Het doel van dit fonds is het tweeledig. Ten eerste is het een stimulans voor initiatiefnemers conform de gemeentelijke doelstelling in de Woonvisie om sociale woningbouw te realiseren. Daarnaast is het doel om te verevenen tussen projecten waar niet genoeg sociale woningbouw wordt gerealiseerd met projecten waar juist meer dan 30% sociale woningbouw wordt gerealiseerd.
Er kunnen situaties zijn waarin een initiatiefnemer minder sociale huurwoningen kan realiseren dan voorgeschreven in het woningbouwprogramma uit de Woonvisie. In dat geval kan de initiatiefnemer het college verzoeken om hiervan af te mogen wijken. Het college beoordeelt dit verzoek en neemt hierover een gemotiveerd besluit. Om een evenwichtige spreiding van sociale huurwoningen over verschillende locaties te bevorderen, is het vereveningsfonds sociale woningbouw ingesteld. Initiatieven die onvoldoende sociale huurwoningen realiseren, doen een verplichte storting in dit fonds. Initiatieven of grondexploitaties die juist méér sociale huurwoningen realiseren dan vereist, kunnen – onder bepaalde voorwaarden – een bijdrage uit het fonds ontvangen. Via dit mechanisme kan het college actief sturen op de bouw van voldoende sociale huurwoningen. Het vereveningsfonds sociale woningbouw is een bestemmingsreserve. De hierin ontvangen middelen worden uitsluitend ingezet voor de realisatie van extra sociale huurwoningen. Inzet uit het fonds geldt als laatste redmiddel.
Stortingen in het vereveningsfonds
De gemeente Zaltbommel hanteert tot en met tien woningen een vaste afkoopsom als de gestreefde woningdifferentiatie uit de actuele Woonvisie niet wordt gehaald. Voor plannen vanaf 10 woningen is het verplicht de woningdifferentiatie volgends de vigerende Woonvisie te realiseren Indien het vanuit stedenbouwkundig, ruimtelijk, en sociaal oogpunt niet mogelijk en/of wenselijk is om 30% sociale huurwoningen te realiseren wordt een afkoopsom afgesproken met de ontwikkelende partij.
De hoogte van de afkoopsom, zoals in de vorige alinea benoemd, wordt als volgt bepaald:
De grondwaarde van een sociale huurwoning wordt vastgesteld op basis van de uitgifteprijs voor sociale huurwoningen, zoals opgenomen in de vigerende Grondprijzenbrief van de gemeente Zaltbommel.
De totaal te realiseren grondwaarde van het werkelijk te realiseren programma wordt vastgesteld op basis van de uitgifteprijs voor het betreffende woningtype, zoals opgenomen in de vigerende Grondprijzenbrief van de gemeente Zaltbommel, dan wel middels een residuele berekening van een externe deskundige. Op basis van deze berekening kan de gemiddelde grondwaarde worden bepaald.
De afkoopsom per ontbrekende sociale huurwoning wordt bepaald door de gemiddelde grondwaarde per woning van het werkelijk te realiseren programma (zoals verkregen onder 2) te verminderen met de grondwaarde van een sociale huurwoning (zoals bepaald onder 1).
Het jaar waarin de overeenkomst tot afkoop sociale woningbouw wordt ondertekend, geldt als datum voor de indexering van de afkoopsom. De wijze waarop de gemeente Zaltbommel de prijzen indexeerd, is toegelicht in hoofdstuk 4.2.1.
Ter zekerheid van de betaling van de afkoopsom, sluit de gemeente een overeenkomst met de initiatiefnemer. In deze overeenkomst wordt in ieder geval vastgelegd:
De hoogte van de afkoopsom;
Op welk moment de afkoopsom betaald dient te worden; en
Indien nodig, de hoogte van de bankgarantie die de initiatiefnemer dient te stellen ter zekerheid van de betaling van de afkoopsom op het afgesproken moment.
Uitname financiële bijdragen vereveningsfonds
Het college kan besluiten om middelen uit het vereveningsfonds sociale woningbouw in te zetten voor initiatieven waarin één of meerdere extra sociale huurwoningen worden gerealiseerd. De gemeente voert daarbij de regie om ervoor te zorgen dat de beschikbare middelen zo effectief mogelijk en vanuit een integraal perspectief worden benut. Zowel de verplichte stortingen als de mogelijke uitkeringen uit het fonds zijn afhankelijk van het gerealiseerde woningbouwprogramma. Een uitkering is maximaal gelijk aan het aantoonbare tekort op de grondexploitatie, om te voorkomen dat sprake is van ongeoorloofde staatsteun. Dit tekort moet objectief en transparant worden onderbouwd. Het toekennen van een uitkering is een bevoegdheid van het college en vereist een formeel collegebesluit. Een bijdrage uit het fonds wordt alleen toegekend als er voldoende middelen beschikbaar zijn. Daarnaast geldt als voorwaarde dat de sociale huurwoningen worden verhuurd door een toegelaten instelling waarmee de gemeente prestatieafspraken heeft gemaakt. De uitbetaling van de bijdrage vindt pas plaats na de oplevering van de betreffende woningen, zodra deze gereed zijn gemeld.
Het vereveningsfonds wordt met de vaststelling van dit beleidsstuk door de gemeenteraad formeel ingesteld. De bijbehorende uitvoeringsregels zullen in een afzonderlijke verordening worden vastgelegd, welke eveneens ter vaststelling aan de gemeenteraad zal worden voorgelegd.
Hoofdstuk 4. › Paragraaf 4.2
Artikel 4.2.2
Vereveningsfonds sociale woningbouw
Onderdeel van Nota kostenverhaal en financiële bijdragen 2025