Art. 1.12 Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Den Helder, houdende regels omtrent het vastgoedbeleid

Overzicht Onderstaand overzicht (figuur 6) is opgesteld om te bepalen welk vastgoed kan worden gebruikt om een huisvestingsvraag te faciliteren. Aan de hand van dit stroomschema wordt het advies opgesteld voor het bestuur om een keuze te maken een bestaand pand in te zetten of een nieuw pand aan te kopen of -huren. Als de vraag niet ingevuld kan worden of de uitgangspunten herzien moeten worden, dan wordt de vraag in overleg met de betrokken afdeling aangepast en het proces opnieuw doorlopen. Figuur 2 Proces bij huisvestingsvraag Aan de hand van een stroomschema wordt bepaald of er vastgoed in de portefeuille geschikt is of gemaakt kan worden om een huisvestingsvraag te faciliteren. Als een object niet geschikt is of gemaakt kan worden voor gemeentelijke doelstellingen, dan zal het betreffende gebouw worden meegenomen in de in paragraaf 4.3 te bespreken uit beheer / dispositiefase. Verwerving Uit het schema (figuur 6) kan voortvloeien dat de gemeente op een bepaald moment besluit om over te gaan tot de aankoop van vastgoed. Als het (sub)team Vastgoed een geschikt object heeft gevonden, dan zal voordat er tot koop van dit pand kan worden overgegaan een uitgebreid onderzoek plaatsvinden om de risico's ten aanzien van die koop goed in beeld te brengen (due diligence onderzoek). Het gaat daarbij onder meer om risico's op bouwtechnisch, juridisch, fiscaal en financieel vlak. Deze risico’s worden bijvoorbeeld in beeld gebracht door het laten verrichten van een onafhankelijke taxatie. De gemeente kan overgaan tot verwerving van een object, waarbij er voorafgaand aan de koop een onafhankelijke taxatie en een uitgebreid onderzoek plaatsvindt om de risico's ten aanzien van die koop goed in beeld te brengen (due diligence onderzoek). Wanneer de raad daarom verzoekt of als een aankoop ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente zal, overeenkomstig het bepaalde in artikel 169 lid 4 van de Gemeentewet, een aankooptransactie worden voorgelegd aan de raad. Daarnaast zal in veel gevallen een raadsbesluit nodig zijn voor een aankoopkrediet. Tegelijkertijd is het wenselijk om – gezien de dynamiek van de vastgoedmarkt – een aankoopbudget te hebben voor het kunnen handelen binnen vooraf vastgestelde kaders. Dit biedt de benodigde flexibiliteit om snel in te spelen op kansen. De exacte voorwaarden en de hoogte van het aankoopbudget moeten nog worden uitgewerkt in een voorstel richting de gemeenteraad. Het doel is om jaarlijks een specifiek budget te reserveren voor deze aankopen. Aan de hand van de uitkomsten van het due diligence onderzoek kunnen de maatregelen worden bepaald om de risico's te beheren. In de advisering rondom de besluitvorming wordt expliciet stilgestaan bij de structurele financiële effecten van de aankoop. Hierbij kan gedacht worden aan zaken als onderhoudskosten of afschrijvingen, maar ook de benodigde investeringen op het gebied van bijvoorbeeld duurzaamheid. Aanhuur Naast de mogelijkheid tot aankoop bestaat de optie om een geschikt object te huren. Ook in geval van huur zal er een due diligence onderzoek plaatsvinden om de risico's in kaart te brengen. Het (sub)team Vastgoed bespreekt, aan de hand van het door de beleidsafdeling opgestelde besluit, de voorwaarden voor de huurovereenkomst. Ook in geval van aanhuur moet de dekking van de lasten blijken uit de besluitvorming die door de beleidsafdeling is opgesteld. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de structurele financiële effecten van de aanhuur. Naast de jaarlijkse huuruitgaven kunnen er immers ook investeringen nodig zijn, bijvoorbeeld voor de inrichting van het gehuurde object of verplichtingen die voortvloeien uit huurdersonderhoud. Nieuwbouw Wanneer de eigen vastgoedportefeuille geen geschikte ruimte heeft en ook het verwerven of huren van vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort, kan de gemeente kiezen voor de realisatie van nieuwbouw. Hiervoor zal altijd een project worden opgestart. De realisatie van nieuwbouw dient uiteraard een beleidsdoel en de betreffende beleidsafdeling is verantwoordelijk voor het opstellen van een programma van eisen (PvE). De dekking van de financiële effecten van nieuwbouw zullen per situatie bekeken worden, maar is onderdeel van het PvE en het omvat in ieder geval de investeringen, de exploitatielasten en de verwachte opbrengsten. De dekking van de financiële effecten bij nieuwbouw wordt per situatie bekeken en is onderdeel van het programma van eisen (PvE). De beleidsafdeling is verantwoordelijk voor het opstellen van een PvE en onderdeel daarvan zijn zowel de investerings- als de exploitatielasten.

Inbeheerfase

Verwijzingen

Rechtspraak bij dit artikel