Risicomanagement bestaat uit het identificeren, analyseren, beoordelen, beheersen en monitoren/evalueren van risico’s die de realisatie van doelstellingen kunnen beïnvloeden. Het doel van risicomanagement is het beheersen van onzekerheden en om negatieve gevolgen zoveel mogelijk te beperken. In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de verschillende risico’s per fase in de vastgoedcyclus.
Uitgangspunten die hierbij van toepassing zijn, kunnen worden samengevat als:
Heldere functiescheiding tussen de verschillende afdelingen en taakvelden;
Procesmatig werken vanuit gestructureerde risicoanalyses.
Het risicomanagement is gericht op het inschatten van risico’s en onzekerheden rondom het vastgoed. Ook is het risicomanagement gericht op het bewust maken van keuzes om deze risico’s te beheersen.
Fase van in- en uitbeheer
De eventuele nieuwbouw van vastgoed of (strategische) aankoop wordt projectmatig aangepakt. Het beleidsprogramma vervult hierbij de rol van opdrachtgever en zorgt voor het benodigde budget. Als beschikbaar budget niet toereikend blijkt, dan kan het beleidsprogramma extra budget aanvragen of besparingsmogelijkheden uitwerken.
De aankoop van vastgoed vindt plaats op basis van een onafhankelijke taxatie en nadat er grondig onderzoek is gedaan (due diligence) naar bijvoorbeeld de bouwkundige en installatietechnische staat. Door het laten doen van een dergelijke keuring komen aandachtspunten ten aanzien van eventueel achterstallig onderhoud, het niet voldoen aan wet- en regelgeving of de aanwezigheid van schadelijk stoffen en materialen tijdig aan de orde. Ook de verkoop van vastgoed vindt plaats op basis van een marktconforme prijs, blijkend uit de taxatie, en marktconforme voorwaarden.
Bij in- en uitbeheer van vastgoed zal een eigen onderzoek en indien nodig aanvullend een technische inspectie worden uitgevoerd. Specifiek zal hierbij gekeken worden naar achterstallig onderhoud en schadelijke stoffen/materialen zoals asbest.
Fase van beheer en exploitatie
Bij het beheer en de exploitatie van vastgoed kunnen zich risico’s voordoen. Daarbij kan gedacht worden aan de onderstaande risico’s:
Contractrisico’s;
Verzekeringen en schades;
Onderhoud, bouwkosten;
Leegstand, verhuurbaarheid en marktperspectief;
Waarderisico;
Wet- en regelgeving;
Staatssteun;
Btw-regime;
Interne rekenrente, marktrente;
Indexatie, inflatie en conjunctuur.
Hoofdstuk 6
Artikel 1.23
Risicomanagement
Onderdeel van Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Den Helder, houdende regels omtrent het vastgoedbeleid