Art. 6.5.1 Nota Ruimte voor het Landschap 2026 — Exploitatieopzet op hoofdlijnen

In de exploitatieopzet voor te saneren bedrijven spelen de volgende kosten en opbrengsten een rol. In de volgende paragraaf worden de belangrijkste posten nader toegelicht. Soort hoofdonderdeel onderdelen Kosten 1.1 Waarde duurzame productiemiddelen (DPM) Kassen en stallen Bedrijfsgebouwen zoals sorteerruimte Verhardingen zoals ruwvoerderopslag Kasinventaris Installaties Gasaansluiting e.d. 1.2 (planologische) Waardevermindering gronden door wijzigen (glas)tuinbouw (A-Gb) in weidegrond (A-V) Verdwijnen van aanwezig bouwperceel (bouwvlak) 1. 3 Sloopkosten Kassen Bedrijfsgebouwen Verhardingen overige (asbest verwijdering en o.a. beschoeiing) minus eventuele restwaarde 1.4 Herinrichtingskosten egaliseren en inzaaien van weidemengsel op weidegronden aanleggen watergangen en/of waterbergingsgebieden 1.5 Proceskosten Onderzoeken Opstellen wijziging omgevingsplan (planologische procedure) Landschapsplan, stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan Inventarisatie en berekening van waarden van opstallen, sloopkosten onder 1.1 t/m 1.5 1.6 Onvoorzien/ marge Gerekend met een marge voor onvoorzien Opbrengsten 2.1 Waardevermeerdering ondergrond bedrijfswoning Eventueel aanwezige bedrijfswoning omzetten naar burgerwoning met tevens planologische woonbestemming en bijbehorende erf en bebouwingsmogelijkheden 2.2 Waardevermeerdering van ondergrond De eventueel mogelijk in te passen compensatie woning(en). De waardevermeerdering van de ondergrond door de bouwkavel(s) op de eigen saneringslocatie. 2.3 Correcties, risico en marges Inrichting die zorgt voor waardevermindering Het risico dat de agrariër loopt met het project Overige marges Voor de waarde van zaken wordt gerekend met de actuele waarden in het jaar van het aangaan van de overeenkomst. Dit geldt voor de waardering van de DPM op basis van leeftijd en onderhoud. Voor de planologische waardevermindering geldt de actuele meterprijzen voor gronden met een dergelijke functie voor de betrokken locatie. Bijv. de ligging en situering van de locatie is van invloed. Simpel gezegd komt het erop neer dat wanneer het saldo van bovenstaande opstelling negatief is er op een andere locatie opbrengsten uit compensatiewoningen nodig zullen zijn om de sanering te financieren. Afhankelijk van de mate waarin het vereveningsfonds op dat moment gevuld is, kan een bijdrage uit het fonds een dergelijk initiatief met een negatief saldo toch doorgang vinden dankzij een bijdrage uit het fonds. Is het fonds onvoldoende gevuld, dan zullen eerst initiatieven gevoerd moeten worden met een positief saldo zodat gelden naar het fonds toevloeien. 6.5.1.1 Toelichting Posten De kosten van een exploitatie zijn zoveel mogelijk gerelateerd aan het verwijderen van het agrarisch opstallen en de planologische bestemmings- en of functiewijziging. Kosten van ontwikkeling zoals architect en adviseur, bouwkosten van compensatiewoningen worden in beginsel buiten de exploitatie gehouden. In de exploitatie wordt gerekend met woonkavelwaarden. Hieronder worden de verschillende posten uit bovenstaande tabel toegelicht. Post met kosten 1.1 Waardering duurzame productiemiddelen (DPM) De waardering van de te compenseren vermogensschade voor duurzame productiemiddelen (DPM) waaronder kas en onroerende inventaris vindt plaats op basis van aanschafwaarde en restwaarde van 20% indien de afschrijftermijn verstreken is en mits nog functioneel en actief in gebruik bij de initiatiefnemer. Als dat niet het geval is, dan zal gekeken worden naar de marktwaarde bij voortgezet agrarisch gebruik. De DPM wordt door een taxateur gewaardeerd. Door de taxateur is volgens zijn methodiek van historische aanschafprijzen een waardering opgesteld voor duurzame productiemiddelen (DPM). Gelet op de leeftijd van vele verouderde agrarische locaties worden mogelijk veel onderdelen op de restwaarde van 20% gewaardeerd. Onderdelen van recentere datum worden conform gebruikelijke systematiek afgeschreven en gewaardeerd. Het resultaat hiervan is een inventarisatie en waardering van de DPM voor de locatie in de exploitatie wordt opgenomen. Alleen legaal aanwezig onroerende goederen worden meegenomen in de opzet. Opstallen die zonder vergunning zijn geplaatst vallen hierbuiten. 1.2 Waardering van planologische wijziging gronden Voor de waardering van de waardedaling van de grond bij het wijzigen van de planologische mogelijkheid van glastuinbouwfunctie naar weidegrond geldt de volgende werkwijze. Het betreft dan de gronden waarop daadwerkelijk kassen aanwezig zijn. Bij de berekening van de waardevermindering van het perceel wordt met die overige gronden in enige mate rekening gehouden. Het is niet reëel om voor de volledige gronden dezelfde waardevermindering aan te houden als voor bestaande glasopstanden. Bij de financiële waardering van bedrijven wordt daarom uitgegaan van de feitelijke oppervlakte glasopstanden met een standaardtoeslag voor gronden met onbenutte glasoppervlaktes. Er wordt gekeken naar twee hoofdaspecten, te weten de oppervlakte die in gebruik is als effectief glas en de waardering van de gronden. De waardering van de gronden heeft naast oppervlakte ook te maken met de kavelbreedtes, ontsluiting en grondsoort. De te compenseren oppervlakte wordt bepaald aan de hand van de formule: Effectief glas = werkelijk glas (kasoppervlak inclusief sorteerloods) + oppervlakte van een fictieve strook van 5 meter rondom de kas. De aanvullende planologische mogelijkheden voor glas worden meegenomen in de berekening als standaardtoeslag. Als bijv. bij een open teelt bedrijf er wel een bouwperceel aanwezig is voor de bouw van kassen wordt deze meegenomen. Voorts wordt op basis van een aantal waarde bepalende elementen zoals aanwezigheid gasaansluiting, ontsluiting van het bedrijf, en indruk een correctie toegepast. Deze systematiek levert een waardering op van de huidige waarde van de ondergrond van het glastuinbouwbedrijf. De tuinder blijft zelf eigenaar van de gronden. Daarom vindt ook een waardering plaats van de na sanering resterende weidegrond. Hiervoor is prijspeil 2024 opgenomen van ca. € 7,00 per m2 opgenomen, afhankelijk van het deelgebied waar de locatie zich bevindt. De aan de initiatiefnemer te compenseren waardevermindering van de ondergrond is dan de berekende waarde van de glastuinbouwondergrond minus de waarde van de resterende weidegrond. 1.3 en 1.4 Sloopkosten en herinrichtingskosten In de financiële opzet worden ook de sloopkosten van de opstallen (inclusief eventuele asbestverwijdering e.d.) en de kosten van herinrichting (grasland) van het resterende perceel meegenomen. Wanneer van onderdelen restwaarde te verwachten valt, zoals kassen, kweektafels e.d., dan is daar rekening mee gehouden. De te maken sloopkosten worden berekend op basis van algemene cijfers voor sloop en verwijdering. 1.5 Proceskosten Lopende het project worden proceskosten gemaakt; een groot deel van de proceskosten bestaan uit inzet van ambtelijke uren en andere expertise binnen de looptijd van het project. Deze kosten worden verhaald op de initiatiefnemer en worden op verschillende momenten gefactureerd. Deze kosten vallen onder de overkoepelende post kosten en worden verrekend in de exploitatie. Ze staan daarmee op de exploitatie onder de post ‘Kosten’. Om projecten te kunnen evalueren en te vergelijken is hiervoor een standaardbedrag onderdeel van het project. Het standaardbedrag hiervoor is €35.000, wat een goede inschatting is aan benodigde proceskosten. De post voor proceskosten bestaat uit het uitvoeren van benodigde onderzoeken voor het opstellen van een wijziging van het omgevingsplan. De te maken kosten voor het opstellen van bijv. stedenbouwkundige uitgangspunten, het landschappelijk inpassingsplan en eventueel een beeldkwaliteitsplan zijn onderdeel van de proceskosten. De kosten voor inventarisatie van de opstallen en de waardering van deze onderdelen en de berekening van de planologische wijziging maken ook deel uit van de exploitatieopzet, evenals de kosten voor ambtelijke inzet vanuit de gemeente en de formele procedure van vaststelling van het omgevingsplan. Op de verkenningsfase is de legesverordening van toepassing. De gemeente vergoedt deze kosten door verrekening op het moment van sluiten van de Ruimte voor het Landschap overeenkomst. De gemeente brengt op dat moment de legeskosten in mindering op het uiteindelijk terug te betalen bedrag aan de gemeente aan proceskosten. In de planontwikkelingsfase sluiten de gemeente en initiatiefnemer een intentieovereenkomst voor de fase tot en met het sluiten van de Ruimte voor het Landschap overeenkomst. De kosten hiervoor zijn standaard €10.000 euro en worden betaald aan de gemeente na het sluiten van de Ruimte voor het Landschap overeenkomst. Als aan het eind van deze fase het project niet haalbaar blijkt, geldt dat 50% van de intentieovereenkomst alsnog betaald moet worden. In sommige situaties is het noodzakelijk om reeds één of enkele onderzoeken al uit te voeren uit de volgende fase om de haalbaarheid goed te kunnen beoordelen. Deze zijn geen onderdeel van de eerdergenoemde kosten in deze fase. In de procedurefase komen er kosten voor opstellen van de benodigde onderbouwingen en omgevingsonderzoeken. Denk daarbij aan een bodemonderzoek of het schrijven van de toelichtende motivering voor het omgevingsplan. Standaard zijn in deze fase voorgenoemde kosten voor rekening en risico van de initiatiefnemer. Zij zijn daarmee opdrachtgever van het planologisch bureau die deze stukken opstelt. Naar schatting bedragen deze kosten €17.500. Daarnaast zijn er in deze fase kosten voor het doorlopen van het wijzigen van het omgevingsplan en voor het behandelen en in procedure brengen. Deze kosten bedragen €7.500. Na onherroepelijkheid van het omgevingsplan worden deze kosten betaald aan de gemeente. 1.6 Marges In de verordening van de provincie mocht een marge zitten ten gunste van de initiatiefnemer van 5% in de exploitatie. Daarbij werd ook rekening gehouden een doorlooptijd (kostenstijgingen) van het project. Ook het risico voor initiatiefnemer dat na onherroepelijk worden van het omgevingsplan ontstond tot het moment van verlening van de nodige omgevingsvergunningen. In de slotfase van het formuleren en het maken van de afspraak kan nog een marge opgenomen worden voor deze onzekerheden. Dat is het maatwerk van de overeenkomst Post met Opbrengsten Bij de transitie van een agrarisch erf zal het meestal gaan om een woonbestemming. Transformatie naar andere functies is zeer beperkt voorgekomen. Maar kan onderwerp van gesprek zijn (binnen de kaders van het beleid voor landschapsverbetering). De nieuwe planologisch bestemming betekent dat er een waarde sprong ontstaat voor de ondergrond en opstallen die een nieuwe functie krijgen op basis van het plan 2.1 Opbrengsten bedrijfswoning In de financiële opzet per bedrijf wordt als een bij het bedrijf behorende bedrijfswoning aanwezig is ook gekeken naar de meerwaarde die de woning kan hebben als burgerwoning. Daarbij zal de situatie van bestaande woningen in de omgeving worden meegewogen. Ook aspecten als verbetering van de ligging door het verdwijnen van kassen kunnen bij de waardering een rol spelen. Naast het omzetten van de woning krijgt ook het terrein (stedenbouwkundig afgestemd) een woonbestemming dat het erf van de woning aangeeft. Eventuele opstallen die in het project worden hergebruikt als bijgebouw bij de woning vertegenwoordigen een waarde en die wordt meegenomen in de exploitatie. 2.2 Opbrengsten compenserende woonkavels De opbrengsten van compenserende woningbouw waarvoor bouwkavels planologisch worden opgenomen worden op basis van marktconforme waarderingen benaderd. Daarmee zal in de uiteindelijke financiële opzet rekening worden gehouden. In de eerste berekeningen wordt bij het bouwen van een compensatiewoning(en) op eigen kavel gekeken naar de waardevermeerdering van de agrarische ondergrond naar woonperceel. 2.3 Correcties, risico en marges Van de opbrengsten worden nog enkele zaken in mindering gebracht. Het betreft hier bijv. correcties in verband met de toegankelijkheid van het achterliggende grasland, een marge betreffende het risico dat de agrariër loopt en marge voor goodwill.

Rechtspraak bij dit artikel