Het komt voor dat overeenkomsten die betrekking hebben op onroerende zaken worden ontbonden of gewijzigd. De ontbinding of wijziging van overeenkomsten kan gekoppeld zijn aan de voorwaarde dat de partij die de overeenkomst wil ontbinden of wijzigen, hiervoor een bedrag betaalt aan de wederpartij. De hoogte van een dergelijk bedrag kan vooraf in de overeenkomst zijn vastgelegd of daarna door de partijen zijn overeengekomen. Bij de ontbinding of wijziging van overeenkomsten tegen vergoeding moet voor de btw-heffing worden nagegaan of sprake is van een belastbare dienst tegen vergoeding (artikel 4, eerste lid, van de wet) of niet. Als er sprake is van een belastbare dienst, moet worden beoordeeld welk btw-regime geldt voor deze dienst.
Als een overeenkomst wordt ontbonden of gewijzigd, moet worden beoordeeld of het hiervoor ontvangen bedrag (zie § 8.1) is aan te merken als een vergoeding voor een belastbare dienst of niet.
Van een dienst in de zin van artikel 4, eerste lid, van de wet is sprake als:
één van de partijen de overeenkomst wil ontbinden of wijzigen;
de wederpartij vrijwillig instemt met deze ontbinding of wijziging; en
de wederpartij hiervoor van eerstbedoelde partij een vergoeding bedingt en ontvangt die rechtstreeks verband houdt met zijn instemming tot ontbinding of wijziging.
De dienst van de wederpartij bestaat uit het vrijwillig meewerken aan de ontbinding van de eerder gesloten overeenkomst of uit het vrijwillig afstand doen van zijn recht om te eisen dat de andere partij de overeenkomst nakomt.
Als de dienst die bestaat uit vrijwillig meewerken aan de ontbinding of wijziging van een overeenkomst ertoe leidt dat de ene partij aan de andere partij de beschikkingsmacht teruggeeft over de (lichamelijk of onlichamelijke) zaak die het onderwerp vormt van de oorspronkelijke overeenkomst, dan geldt voor deze dienst het btw-regime van de oorspronkelijk overeengekomen prestatie.173Vgl. HvJ 15 december 1993, C-63/92 (Lubbock Fine), ECLI:EU:C:1993:929, HvJ 9 oktober 2001, C-409/98 (Mirror Group), ECLI:EU:C:2001:524 en HvJ 9 oktober 2001, C-108/99 (CFI), ECLI:EU:C:2001:526. Met ‘beschikkingsmacht’ wordt de feitelijke beschikkingsmacht bedoeld, niet de juridische macht van de eigenaar. Deze situatie doet zich bijvoorbeeld voor als:
een huurder (ondernemer) vrijwillig afstand doet van zijn huurrecht, door tegen ontvangst van een vergoeding (afkoopsom) in te stemmen met een voortijdige ontbinding van de huurovereenkomst;
een verhuurder vrijwillig afziet van zijn recht om van een huurder te eisen dat hij de verhuurovereenkomst verder nakomt, door tegen ontvangst van een vergoeding van de huurder (afkoopsom) in te stemmen met het voortijdig ontbinden van de verhuurovereenkomst.
In andere gevallen valt de dienst bestaande uit het vrijwillig meewerken aan het ontbinden of wijzigen van een overeenkomst onder het reguliere btw-regime en is de dienst belast. Hierbij is niet relevant of:
de ontbinding of wijziging plaatsvindt voor of na het uitvoeren van de overeenkomst;
bij de ontbonden of gewijzigde overeenkomst sprake is van een levering of een dienst;
de leverancier/dienstverrichter of de afnemer verzoekt om ontbinding van de overeenkomst;
de overeenkomst geheel of gedeeltelijk wordt ontbonden;
er sprake is van een éénmalige prestatie of van een doorlopende prestatie.
In de praktijk nemen partijen in de door hen gesloten overeenkomst voor het verrichten van een prestatie geregeld de mogelijkheid op om de overeenkomst te ontbinden voordat de prestatie is verricht. De ontbinding is meestal mogelijk tegen betaling van een contractueel vastgelegd bedrag (zogenoemde annuleringskosten). Het komt geregeld voor dat een bedrag dat is betaald als voorschot op en/of als reservering van een prestatie, bij de ontbinding van de overeenkomst wordt omgevormd tot annuleringskosten. De wederpartij van de annulerende partij mag het voorschot of reserveringsbedrag dan houden. Het komt ook voor dat de annulerende partij verplicht is na het ontbinden van de overeenkomst een bepaald bedrag aan annuleringskosten te betalen aan de wederpartij (eventueel naast het hiervoor bedoelde voorschot/reserveringsbedrag).
Deze annuleringsvergoedingen zijn aan te merken als een niet belastbare schadevergoeding als een rechtstreeks verband met enige prestatie ontbreekt. Daarvan is onder andere sprake als:
het aangaan van de overeenkomst niet afhankelijk is van de betaling van het voorschot/reserveringsbedrag;
de verplichting om de overeenkomst uit te voeren niet afhangt van de betaling van het voorschot/reserveringsbedrag; of
het voorschot/reserveringsbedrag kan worden aangemerkt als een forfaitaire schadeloosstelling.174Vgl. HvJ 18 juli 2007, C-277/05 (Société thermale d’Eugénie-les-Bains), ECLI:EU:C:2007:440.
Een voorbeeld van niet belaste annuleringskosten zijn de boetebedragen die kopers betalen bij ontbinding van contracten voor het leveren van onroerende zaken in het geval zij niet aan hun contractuele verplichtingen voldoen. De door de kopers contractueel te betalen boete bedraagt meestal een bepaald percentage van de koopsom van de onroerende zaak.
Artikel 8
Ontbinden of wijzigen van overeenkomsten met betrekking tot onroerende zaken
Onderdeel van Besluit onroerende zaken omzetbelasting· Belastingrecht
Deze tekst geldt sinds 1 januari 2024