Bij de levering van onroerende zaken komt geregeld de vraag aan de orde of artikel 29 van de wet van toepassing is bij een vermindering of het niet ontvangen van de vergoeding voor deze levering. Hierna worden enkele situaties behandeld waarbij dit aspect speelt.
Het komt voor dat projectontwikkelaars in een (koop)overeenkomst van een onroerende zaak ten behoeve van de koper (belegger) een zogenoemde huurgarantieclausule opnemen. Deze clausule houdt in dat de projectontwikkelaar garandeert dat de onroerende zaak volledig in verhuurde staat, met een bepaald rendement, aan de belegger wordt geleverd. Als de onroerende zaak op de datum van de levering niet volledig is verhuurd of is verhuurd tegen een lagere huur dan het gegarandeerde minimale rendement, is de projectontwikkelaar op grond van de overeenkomst verplicht aan de belegger een bedrag te betalen in verband met de gemiste huuropbrengst. Zo’n huurgarantieclausule vormt feitelijk een rendementsgarantie van de projectontwikkelaar aan de belegger.
In de praktijk komt het ook voor dat een huurgarantie wordt vormgegeven door het afsluiten van een aanvullende ‘huurovereenkomst’. Als ruimten op het moment van levering van de onroerende zaak niet zijn verhuurd, treedt voor deze ruimten een aanvullende ‘huurovereenkomst’ in werking. Hierbij treedt de projectontwikkelaar op als ‘huurder’ van de betrokken ruimten, zonder dat hij die ruimten daadwerkelijk in gebruik neemt. De aanvullende ‘huurovereenkomst’ kan een looptijd van verschillende jaren hebben. Zo’n aanvullende ‘huurovereenkomst’ vormt feitelijk geen huur, maar een uitbetaling van de rendementsgarantie van de projectontwikkelaar aan de belegger. Daarom keur ik het volgende goed met toepassing van artikel 63 van de Awr (hardheidsclausule).
Ik keur onder de volgende voorwaarde goed dat de bedragen die een projectontwikkelaar betaalt op basis van een huurgarantieclausule/rendementsgarantie (al dan niet in de vorm van een aanvullende ‘huurovereenkomst’), worden beschouwd als een vermindering van de vergoeding voor de (belast) geleverde onroerende zaak als bedoeld in artikel 29, eerste lid, van de wet.
De afnemer van de projectontwikkelaar acht in zoverre artikel 29, zevende lid, van de wet van toepassing en voldoet de in aftrek gebrachte btw alsnog op aangifte. De voldoening vindt plaats over het aangiftetijdvak waarin de garantiebetaling/verrekening plaatsvindt.
Als de projectontwikkelaar op het moment van levering van de onroerende zaak direct korting verleent in verband met een huurgarantie, moet hij het kortingsbedrag op de vergoeding voor de levering in mindering brengen. In die situatie is artikel 29 van de wet niet van toepassing.
De huurgaranties hebben geen invloed op de beoordeling van artikel 3, tweede lid, van de wet of sprake is van een levering of een dienst. De oorspronkelijk tussen de projectontwikkelaar en de belegger overeengekomen vergoeding is beslissend voor de toepassing van artikel 3, tweede lid, van de wet.
De (verhuurovereenkomst in het kader van een) huurgarantie met betrekking tot een (gedeelte van een) onroerende zaak als hiervoor bedoeld, heeft niet tot gevolg dat (het betrokken gedeelte van) de onroerende zaak is gebruikt als bedoeld in artikel 15, vierde lid, van de wet. De (verhuurovereenkomst in het kader van een dergelijke) huurgarantie heeft ook geen gevolgen voor het tijdstip van eerste ingebruikneming van (het betrokken gedeelte van) de onroerende zaak als bedoeld in artikel 11, eerste lid, onderdeel a, 1°, van de wet.
De omstandigheid dat de vergoeding beneden de waarde in het economische verkeer uitkomt als gevolg van de betalingen op basis van de huurgarantie leidt niet tot de strafheffing van artikel 15, vierde lid, van de Wbr.171Zie § 5, onderdeel f, van het besluit ‘Overdrachtsbelasting en omzetbelasting. Samenloop’ van 16 maart 2017, nr. 2017-51500 (Stcrt. 2017, 16579).
In (koop-/)aannemingsovereenkomsten kan een bepaling opgenomen zijn over de termijn van oplevering van een onroerende zaak. Als de aannemer zich niet aan die termijn houdt, moet hij vaak een boete betalen aan de koper. Als tussen de betaling van de wegens te late oplevering uitgekeerde bedragen (de boete) en de prestaties die de aannemer op grond van de (koop-/)aannemingsovereenkomst verricht een rechtstreeks verband bestaat, dan is de boete/betaling wegens te late oplevering aan te merken als een verlaging van de maatstaf van heffing als bedoeld in artikel 29, eerste lid, van de wet.172Vgl. HR 15 januari 2010, nr. 08/01868, ECLI:NL:HR:2010:BK9197. Van een rechtstreeks verband kan worden uitgegaan als de betaling van de boete in de overeenkomst is opgenomen. Indien een rechtstreeks verband met de prestaties op grond van de (koop-/)aannemingsovereenkomst of enige andere prestatie ontbreekt dan is de boete in beginsel te beschouwen als een onbelaste schadevergoeding.
Het komt voor dat de levering van een onroerende zaak op verzoek van de koper wordt uitgesteld en dat de koper voor dit uitstel aan de verkoper een vergoeding moet betalen voor de rentederving die de verkoper hierdoor ondervindt. De rente die de koper aan de verkoper moet betalen vormt een onderdeel en een vooruitbetaling van de vergoeding voor de toekomstige levering van de onroerende zaak. De mogelijkheid bestaat dat op het tijdstip waarop de koper de rente aan de verkoper betaalt nog niet vaststaat of de levering van de onroerende zaak belast of vrijgesteld zal plaatsvinden. Als op het tijdstip van de rentebetaling door de koper wordt verwacht dat de levering van de onroerende zaak vrijgesteld zal plaatsvinden, hoeft de leverancier over de rente geen btw te voldoen. Als op het tijdstip van levering van de onroerende zaak blijkt dat de levering van de onroerende zaak toch belast plaatsvindt, moet op dat tijdstip alsnog btw over de rente worden voldaan.
Artikel 7
Toepassing artikel 29 van de wet bij levering van onroerende zaken
Onderdeel van Besluit onroerende zaken omzetbelasting· Belastingrecht
Deze tekst geldt sinds 1 januari 2024