Een residuele waarde gaat bij een woning uit van de VON-prijs van een object. Deze VON-prijs wordt verminderd met de bouwsom (bouwkosten, bijkomende kosten en winst en risico voor de ontwikkelaar; Btw). Wat resteert is de residuele grondwaarde.
De praktijk in de woningbouw is veelkleurig. Soms worden voor bepaalde woningbouwprojecten ook wel afspraken gemaakt met marktpartijen over een in de voorfase vast te stellen basisgrondprijs, die niet lager maar wel hoger kan worden, indien blijkt dat uiterlijk bij de start van de verkoop de commerciële waarde aanmerkelijk hoger ligt dan aanvankelijk werd ingeschat. Daarmee wordt geanticipeerd op marktontwikkelingen, terwijl het risico dat de gemeente en de marktpartij lopen, en de redelijke winst die de marktpartij toekomt, niet worden aangetast. Deze handelwijze is goed bruikbaar bij langlopende en/of complexe projecten waarvan een reële raming van kosten en opbrengsten in de voorfase bijzonder risicovol is.
De residuele grondwaarde methode is in principe toepasbaar op alle soorten vastgoed waarvan concrete kosten en opbrengsten bekend of goed in te schatten zijn, en wordt daarom in beginsel toegepast voor woningbouw (marktsector en projectmatig particulier opdrachtgeverschap), kantoren, (grootschalige) detailhandel en horeca, specifiek commercieel vastgoed en enkele overige voorzieningen.
Het komt voor dat de bouwsom soms wordt opgeplust (kwaliteitsverhoging) en dat er voor de grondwaarde minder over blijft. Immers, de VON prijs is gebonden aan een marktconforme waarde die doelgroepen willen en kunnen betalen. De door de gemeente te ontvangen grondwaarde wordt dan het spreekwoordelijke kind van de rekening.
De residuele grondprijs kan op een aantal manieren worden bepaald, te weten:
Vooraf:
voorafgaand aan de uitgifte van de kavel en de start van de bouw;
Index:
afhankelijk van de (bouw-)kostenindex;
Achteraf:
achteraf op basis van de werkelijk geïnvesteerde bedragen.
Bij niet wonen is er een residuele berekening aan de hand van een Bar methode (Bruto aanvangsrendement) of DCF (Discounted CashFlow). Om de residuele waarde van een kantoor kavel te bepalen wordt een kasstroomschema gemaakt met kosten en opbrengsten. Nadat alle kosten (exclusief de grond) en alle opbrengsten gedurende bijvoorbeeld 40 jaar contant zijn gemaakt, resteert de grondwaarde.
Rekenvoorbeeld van een Bar methode:
huur per jaar € 100.000,-; belegger wil 10% rendement (=X% netto en Y% risico en Z% lasten)
investeringsbedrag: € 1.000.000,- incl. BTW; dit heet ook wel de beleggingswaarde
bouwsom is € 800.000,- incl. BTW: residu is grond is € 200.000,- incl. BTW
Daarnaast kennen we de DCF methode: alle kosten en opbrengsten van de klant bij de bouw en het gebruik van het pand/perceel worden in kaart gebracht. In die calculatie ontbreekt de verkoopprijs van de grond. Het saldo weerspiegelt de marktwaarde van de grond.
3.4.1 Residueel vooraf
Deze methode wordt veel toegepast. Er wordt vooraf berekend wat de grond vermoedelijk waard zal zijn op het moment van uitgifte van de grond. Er wordt geen rekening gehouden met veranderde marktomstandigheden.
Deze methode lijkt in theorie helder, zuiver en objectief, maar is ook weer niet de exacte wetenschap die het wellicht suggereert te zijn. Grondprijzen worden namelijk in de voorfase, de precontractuele fase, van een project overeengekomen en zijn dus gebaseerd op ramingen van bouw- en bijkomende kosten en ramingen van de commerciële verkoopwaarde. Over deze componenten gaan de onderhandelingen met marktpartijen, waarbij de wederzijdse belangen evident zijn.
Nadelen
Er wordt geen rekening gehouden met veranderende marktomstandigheden.
De bepaling van de hoogte van de bouwkosten en bijkomende kosten in de residuele benadering is lastig en bovendien zeer bewerkelijk.
Bij bouwlocaties met een lange doorlooptijd (van bijvoorbeeld 10 jaar), speelt de factor tijd ook nog een grote rol die van te voren niet altijd te overzien is.
Er wordt geen rekening gehouden met de daadwerkelijk gemaakte kosten en opbrengsten.
In hoofdstuk 2 is vastgelegd dat de gemeente Oldebroek niet wil onderhandelen.
3.4.2 Residueel index:
Vooraf wordt de grondwaarde residueel bepaald, waarna met partijen een index (bijvoorbeeld NVM-index) wordt afgesproken waarmee de uitgifteprijs jaarlijks wordt bijgesteld. Jaarlijks wordt ook de VON-prijs bijgesteld op basis van deze index. Voor de bouwsom geldt hetzelfde, hierbij kan worden uitgegaan van de Bouwkostenindex van het Bureau Documentatie Bouwwezen (DBD-index). Er wordt géén rekening gehouden met daadwerkelijk gemaakte kosten en opbrengsten.
Voordelen
Zekerheid voor de gemeente;
Een realistische marktprijs want deze methode volgt de marktomstandigheden;
Het toevoegen van kwaliteit aan de woning zal door de realisator niet worden nagelaten vanwege de grondprijs.
Nadelen
Er wordt geen rekening gehouden met de daadwerkelijk gemaakte kosten en opbrengsten.
3.4.3 Residueel achteraf
De twee hiervoor genoemde methodes houden geen rekening met de daadwerkelijk gemaakte kosten en opbrengsten. Grondwaarden kunnen ook bepaald worden op het moment dat inzichtelijk is wat de daadwerkelijk gemaakte kosten en opbrengsten zijn. Deze methode houdt rekening met
fluctuaties in de bouwsom als gevolg van marktomstandigheden en is ook gevoelig voor het nadien toevoegen van kwaliteit aan de woning.
De methode werkt op geen enkele manier stimulerend voor ontwikkelaars doordat elke vorm van extra opbrengst direct wordt verrekend in de grondprijs en daardoor niets oplevert voor de ontwikkelaar. Daarnaast biedt het veel onzekerheid voor gemeenten aangezien grondopbrengsten pas laat inzichtelijk worden. De werkelijke kosten en opbrengsten zijn pas na realisatie van het project bekend. Het is voor gemeenten niet gunstig om pas dan grondprijzen af te rekenen.
Voordelen
Transparantie, zowel intern (binnen de gemeente) als extern (naar marktpartijen);
De onderhandelingspositie van beide partijen wordt beter inzichtelijk. Het wordt duidelijk aan welke knoppen gedraaid kan worden.
De residuele methode achteraf houdt rekening met veranderende marktomstandigheden en de mogelijkheden van toevoegen van kwaliteit.
Nadelen
Voor de gemeente is deze methode minder interessant omdat pas veel later in de tijd, na realisatie van het bouwproject, de opbrengstwaarde inzichtelijk wordt en de gemeente dus langer op de uiteindelijk te ontvangen grondwaarde moet wachten. De gemeente wordt risicoafhankelijk van de uitslag van de opstalontwikkeling terwijl juist daarvoor veelal een professionele marktpartij wordt gecontracteerd.
Elke situatie is anders, bij elke berekening is een verkenning van de markt noodzakelijk;
De gemeente moet grondige kennis hebben rond de methodiek, de input en de gevoeligheden van de berekening.
3.4.4 Residuele grondquote
De residuele grondquote verschilt van de grondquote, omdat de residuele grondquote (dit is een co-efficiënt) bepaald wordt op basis van een residuele berekening. Eerst wordt gekeken wat de kosten en opbrengsten zijn. De daaruit voortgekomen grondwaarde wordt vervolgens omgezet in een quote waarmee vanaf dan wordt gerekend. De teller is de grondwaarde en de noemer is de VON-prijs. Een grondquote komt daarentegen meer willekeurig, op gevoel, tot stand.
De voor- en nadelen sporen met de bemerkingen bij de paragraven 3.4.1, 3.4.2 en 3.4.3. Bijvoorbeeld: een, vooraf bepaalde, residuele grondquote houdt geen rekening met de bouwkosten van het project als die in de loop van het planproces wijzigen. Het toevoegen van kwaliteit aan een woning in de loop van het proces zal hierdoor bepaald niet gestimuleerd worden, omdat meer voor de grond moet worden betaald terwijl de extra bouwkosten niet worden gecompenseerd.
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies