Art. 2.4 Nota erfpacht gemeente Vlaardingen — Financiële aspecten voor de gemeente

De voornaamste reden om grond in erfpacht uit te geven die voor gemeenten overbleef, was financieel van aard. Doordat jaarlijks een canon wordt geïnd, heeft de gemeente een stabiele inkomstenbron. Indien de canon periodiek wordt aangepast aan de waardeontwikkeling van het vastgoed of aan de geldontwaarding, dan is zelfs sprake van een groeiende inkomstenbron. De waardevermeerdering van de grond vloeit zodoende terug naar de gemeente. Dit is een ideologisch uitgangspunt, dat aan beide zijden van het politieke spectrum verschillend wordt gewaardeerd. Financieel voordeel kan voor gemeenten op drie manieren ontstaan: 1. Indexatie van de canon Bij de uitgifte in erfpacht wordt vaak in de akte vermeld welke grondwaarde bij het recht en de bebouwingsmogelijkheid hoort. Door de grondwaarde met het canonpercentage te vermenigvuldigen, krijgen we de canon. Dit is de periodieke vergoeding die de erfpachter aan de eigenaar verschuldigd is. In sommige akten wordt geen indexatie toegepast. Dat betekent dat de canon jaarlijks in Euro’s gelijk blijft en door de jaren heen dus minder waard wordt vanwege de inflatie. Om die reden wordt bij de meeste erfpachtrechten indexatie toegepast. Dat betekent dat de canon geregeld op een vaste, in de akte omschreven wijze wordt aangepast. Het batig saldo wordt gebruikt voor de dekking van de administratie- en beheerkosten. Wanneer de gemeente niet aflost op de lening, worden alle kosten gedekt door de canon. De lening blijft in stand. Indien is afgesproken dat de canon wordt geïndexeerd, bijvoorbeeld jaarlijks of vijfjaarlijks met inflatie, lopen de baten door de jaren op. De rentelasten blijven echter gelijk. Er ontstaat een batig saldo voor de gemeente. Bij langlopende erfpachtrechten waarbij indexatie is afgesproken, kan het bezit van erfpachtrechten voor de gemeente zeer profijtelijk zijn. De erfpachtrechten in Vlaardingen hebben echter geen indexatieafspraken. De gemeente loopt in deze constructie wel renterisico. Zou voor de lening een variabele rente zijn overeengekomen, of wordt gebruik gemaakt van de gemeentelijke omslagrente, dan zullen de rentekosten door de jaren heen fluctueren. Om dit risico af te dekken, komen wel erfpachtrechten voor waarbij de canon periodiek wordt aangepast aan de verandering in de rente. Op die manier wordt het renterisico verlegd naar de erfpachter. Deze constructie is in de gemeente Vlaardingen wel veelvuldig toegepast. Wanneer de canon wordt afgekocht, wordt daarvoor door de erfpachter een afkoopsom betaald. Deze wordt doorgaans berekend door de tegenwaarde van de nog te ontvangen canons te berekenen. De gemeente activeert de afkoopsom vervolgens en laat hieruit jaarlijks gelden vrijvallen die de gemiste canoninkomsten compenseren. In Vlaardingen kennen we in dit verband de Voorziening Afkoopsommen. Bij de berekening van de afkoopsom is het zaak goed te kijken naar de afspraken die zijn gemaakt over indexatie en deze te verrekenen in de afkoopsom 2. Uitbreiding van de bebouwingsmogelijkheden De gemeente mag in een erfpachtrecht voorschrijven welke bestemmingen en welke bebouwingsomvang toegestaan is. Daarbij mag een nadere invulling worden gegeven van wat het bestemmingsplan omschrijft. Dit biedt voordelen, omdat een algemeen bestemmingsdoel (bijvoorbeeld “woningen”) kan worden ingeperkt (bijvoorbeeld “sociale huurwoningen”). Ook kan de omvang van de bebouwing worden vastgelegd (bijvoorbeeld “een bedrijfspand van maximaal 1.000 m² bruto vloeroppervlak”). Wanneer gemeente en erfpachter overeenkomen de bestemming of de bebouwingsomvang te wijzigen, kan de gemeente daarvoor een aanvullende financiële vergoeding vragen. De gemeente ontvangt bij een hoogwaardiger bestemming of een grotere bebouwingsomvang jaarlijkse een hogere canon, terwijl de omvang van de lening gelijk blijft. De gemeente heeft dus een financieel voordeel. Indien de canonverplichting is afgekocht, ontvangt de gemeente een aanvullende afkoopsom. Deze kan worden geactiveerd met jaarlijkse vrijval, maar de aanvullende afkoopsom kan ook worden genomen als eenmalige bate. 3. Heruitgifte bij einde tijdelijke erfpacht of aanpassing van de canon bij einde tijdvak Bij een tijdelijk erfpachtrecht wordt vaak bij het einde van de termijn afgesproken om de kavel opnieuw in erfpacht uit te geven, tegen een canon gebaseerd op de actuele grondwaarde, of de blote eigendom te verkopen aan de erfpachter. Bij voortdurende erfpachtrecht met tijdvakken wordt eveneens aan het einde van het tijdvak de canon geactualiseerd op basis van de actuele grondwaarde. Wanneer sinds de eerste uitgifte in erfpacht een lange periode is verstreken, zeg vijftig of honderd jaar, is de nieuwe grondwaarde alleen al door inflatie vele malen hoger dan de oorspronkelijke grondwaarde. Meestal wordt hierbij aan de erfpachter een korting verleend, de zogenaamde depreciatie, ter compensatie voor het feit dat geen sprake is van een nieuwe gronduitgifte. De erfpachter is door de vestiging van de opstallen gebonden aan de grond en kan niet vrij onderhandelen. Ook kan worden beargumenteerd dat de waarde van de grond beperkt is doordat er al een opstal op staat. Zelfs wanneer een forse depreciatie wordt verleend – 25% tot 40% is gebruikelijk bij termijnen van vijftig jaar en meer – ontvangt de gemeente ofwel veel hogere canon dan voorheen ofwel een verkoopopbrengst die hoger is dan de oorspronkelijke lening. Op die manier ontstaan een bate: een structurele bate wanneer de hogere canon wordt geïncasseerd, en een incidentele bate bij verkoop van de grond. In Vlaardingen wordt gewerkt met een depreciatie die in de tijd oploopt naar maximaal 40%.

Rechtspraak bij dit artikel