Art. 3.2 Nota erfpacht gemeente Vlaardingen — De praktijk in andere gemeenten

Alhoewel erfpacht nog in zo’n dertig gemeenten in Nederland voorkomt, gaat het in de meeste gevallen om een erfenis uit het verleden. Slechts een beperkt aantal gemeenten gebruikt erfpacht nog bij gronduitgiften, waarbij Amsterdam de boventoon voert. In die gemeente wordt grond door de gemeente sinds jaar en dag als regel alleen in erfpacht uitgegeven. Daarbij gaat het ook nog om een systeem van voortdurende erfpacht met tijdvakken, waarbij eeuwigdurende afkoop niet mogelijk is. Door de indexatie van de canons en de canonherziening aan het einde van de tijdvakken is erfpacht voor de gemeente Amsterdam een bijzonder profijtelijk instrument. Amsterdam is daarmee wel een uitzondering. Figuur 1 vergelijkt de omvang van de erfpachtgronden voor de Nederlandse gemeenten. Hierbij gaat het om de situatie in 2004-2005; de actuele situatie kan door nieuwe uitgiften en door omzetting van erfpacht in eigendom veranderd zijn. Duidelijk is dat Amsterdam verreweg de grootste erfpachtportefeuille heeft, ongeveer drie maal meer dan alle andere gemeenten bij elkaar. Daarbij gaat het ook nog eens om de boekwaarden, oftewel de waarde die bij de uitgifte op de balans van de gemeente is verschenen. De actuele waarde is ettelijke malen hoger. Ook in Den Haag is sprake van een relatief omvangrijke erfpachtportefeuille. In de overige gemeenten heeft erfpacht een minder groot financieel belang. Vlaardingen staat op deze ranglijst op de zesde plaats. Dat is erg hoog, gerelateerd aan de omvang van de gemeente. Erfpacht is voor Vlaardingen dus relatief belangrijk. 3.2.1 Rotterdam Afbouwen van portefeuille De gemeente Rotterdam heeft pas na de Tweede Wereldoorlog erfpacht ingevoerd. Uit onderzoek van Nelisse (2008) blijkt dat tot 1964 er in Rotterdam geen sprake was van gronduitgifte in erfpacht. Nadien is er door de gemeente echter op grote schaal gronden voor zowel particuliere woningbezitters als voor bedrijven uitgegeven in erfpacht. In Rotterdam zijn erfpachtrechten uitgegeven met looptijden van 50, 75, 99 jaar en eeuwigdurend. In 2002 is de gemeente hierop teruggekomen. Sindsdien hanteert zij het beleid geen gronden meer uit te geven in erfpacht. Op dat moment is de gemeente ook actief beleid gaan voeren op omzetting van erfpacht in eigendom. Zij hebben in de periode van 2002 tot en met 2008 ongeveer 30.000 erfpachters aangeschreven, hiervan is ongeveer 30% ingegaan op de (voordelige) aanbieding. Sinds 2008 voert de gemeente geen actief beleid meer op de omzetting van erfpacht in eigendom. Wel biedt de gemeente particuliere erfpachters nog steeds de kans hun recht om te zetten. Uitgifte in eigendom als basis Het huidige beleid van de gemeente is erop gericht geen gronden meer uit te geven in erfpacht aan particuliere woningbezitters. Nieuwe gronden voor particulieren worden dan ook enkel uitgegeven in eigendom, de waarde van de gronden bepaalt de gemeente residueel. In het huidige gemeentelijke beleid is ook opgenomen dat rechten die aflopen niet worden verlengd. Deze gronden zouden door de erfpachters moeten worden overgenomen in eigendom, wat in strijd is met het Burgerlijk Wetboek. Wat dit aspect betreft verkeert Rotterdam dus in dezelfde situatie als Vlaardingen. De exacte regelingen en uitwerking van het beleid rondom aflopende tijdelijke erfpachtrechten moet nog door de gemeente worden vastgesteld. De eerste rechten lopen pas over twintig jaar af. De gemeente streeft ernaar om tien jaar voor de afloopdata het beleid volledig helder, uitgewerkt en vastgesteld te hebben. Berekening van de koopsom bij omzetting in eigendom De koopsom bestaat (bij contracten van 50 jaar) uit twee onderdelen: • Grondwaarde: allereerst wordt de marktwaarde van de grond op prijspeil heden bepaald. Dit gebeurt op basis van een taxatie van een makelaar. Over de looptijd van het contract wordt de grondwaarde niet geïndexeerd. De grondwaarde verschuldigd na afloop van de 50 jaar periode wordt contant gemaakt naar datum ontvangst aanvraag; • Bij niet afgekochte canonverplichting: de canon tot en met het einde van de 50 jaar periode wordt contant gemaakt naar datum ontvangst aanvraag, waarbij rekening wordt gehouden met 4,5% rente (= contante waarde berekenen); Deze bedragen worden opgeteld en vormen zo de koopsom. Over deze bedragen wordt overdrachtsbelasting berekend. 3.2.2 Schiedam Erfpacht als basis Sinds het begin van de twintigste eeuw geeft de gemeente Schiedam gronden uit in erfpacht. De gemeente geeft alle gronden per definitie uit in erfpacht. Zij stuurt niet actief op afkoop of omzetting in eigendom. Eigendom is alleen voor particuliere woningbezitters mogelijk en dan altijd alleen maar door middel van omzetting van erfpacht in eigendom. De gemeente Schiedam geeft grond uit in erfpacht met een tijdelijke duur. Er bestaan erfpachtrechten met een looptijd van vijftig, zestig, vijfenzeventig of negenennegentig jaar. Bij het vestigen van de erfpacht worden algemene erfpachtvoorwaarden van de gemeente Schiedam van toepassing verklaard. De meest recente voorwaarden voor erfpacht zijn in 2004 door de gemeenteraad vastgesteld. Canonpercentage In de meest recente voorwaarden (2004) staat beschreven dat het canonpercentage gelijk is aan het percentage voor een langlopende lening (25 jaar) bij de Bank Nederlandse Gemeenten. In Schiedam wordt bij een canonherziening rekening gehouden met de dan marktconforme grondwaarde. Omzetting erfpacht in eigendom De kosten voor omzetting berekent Schiedam aan de hand van de getaxeerde grondwaarde en de inhoud van het erfpachtcontract. Alle canonbetalingen die uit het erfpachtcontract voortvloeien, tezamen met de waarde van de grond op het einde van het contract worden in één keer afgerekend, waarbij deze bedragen contant gemaakt worden naar de peildatum. Bij deze berekening wordt er van uitgegaan dat de grondwaarde vanaf de peildatum tot het eind van het contract gelijk blijft (= geen index). Als de op deze manier berekende koopsom hoger is dan de grondwaarde, wordt als koopsom de grondwaarde aangehouden. 3.2.3 Delft Erfpacht achter de hand In de gemeente Delft zijn nog slechts ongeveer 1.500 erfpachters over. De gemeente geeft tegenwoordig geen gronden meer uit in erfpacht, maar alleen nog in eigendom. De afbouw van de Delftse erfpachtportefeuille gaat geleidelijk en de gemeente voert hier momenteel geen actief beleid op. Momenteel is in Delft een nieuwe nota erfpacht in de maak. Hierin staan nagenoeg dezelfde voorwaarden zoals de gemeente deze de afgelopen jaren heeft gehanteerd. De gemeente kiest wel bewust voor het in stand houden van het systeem, omdat ze het instrument willen kunnen inzetten als stimulans en/of daar waar nodig. Canonpercentage In Delft komen zowel eeuwigdurende als tijdelijke erfpachtrechten voor. In de laatste erfpachtvoorwaarden (2005) is opgenomen dat het canonpercentage gelijk is aan ‘het door de Bank voor Nederlandse Gemeenten in rekening te brengen rentepercentage voor vijfentwintigjarige leningen’. Delft verhoogt dit percentage met een opslag van 0,25% voor administratieve kosten. De canon wordt vijfjaarlijks herzien op basis van de dan geldende rente. Er is geen sprake van indexering van de erfpachtcanons. Omzetting in eigendom De gemeente heeft al jaren (actief en passief) een beleid waarin zij de erfpachters stimuleert om over te gaan naar eigendom. Voor tijdelijke erfpachtrechten geldt de actuele marktwaarde van de grond als uitganspunt voor de koopsom. Als de canons eeuwigdurend zijn afgekocht kost een omzetting naar eigendom (exclusief de € 120 administratiekosten) slechts € 1. 3.2.4 Den Haag Gebiedsafhankelijk beleid De gemeente Den Haag kent een lange historie van erfpacht. Op 1 april 2008 heeft de Haagse gemeenteraad besloten dat sommige erfpachters in de gelegenheid worden gesteld om hun erfpachtgrond in volle eigendom te verkrijgen. De gemeenteraad achtte erfpacht als middel om de ruimtelijke ontwikkeling in de stad te sturen in een aantal gevallen namelijk niet meer noodzakelijk. Dit geeft de gemeente de mogelijkheid om tegemoet te komen aan de signalen uit de maatschappij om te kiezen voor eigendom. De mogelijkheid voor erfpacht blijft in Den Haag gewoon bestaan. Dit betekent dat de gemeente de erfpacht niet afschaft. Vanaf 1 april 2008 is in een aantal gebieden in Den Haag een keuzemogelijkheid ontstaan bij de gronduitgifte door de gemeente. Van erfpacht naar eigen grond De gemeente heeft aan de verkoop een aantal voorwaarden gesteld, waarmee de koper rekening moet houden. • Voorwaarde 1: De erfpacht moet eeuwigdurend zijn onder de Algemene Bepalingen voor de uitgifte in erfpacht 1986 (AB1986) en de canon moet voor de gehele duur zijn afgekocht. • Voorwaarde 2: Het recht van erfpacht moet in een gebied liggen waar de gemeente verkoop van het bloot eigendom toestaat. Deze gebieden zijn op een kaart vastgelegd. Zo wil de gemeente voor kantoren- en bedrijven terreinen de erfpacht handhaven, evenals voor bedrijven in woongebieden met een bruto vloeroppervlak groter dan 500 m². • Voorwaarde 3: Er moet een actueel bestemmingsplan van kracht zijn. • Voorwaarde 4: Maatschappelijke functies waarvoor de gemeente de grond tegen een lage grondprijs uitgeeft, komen niet in aanmerking. Het is niet mogelijk om eigenaar van de grond te worden als er sprake is van sociale woningbouw, scholen, kerken, sportvelden en andere culturele en maatschappelijke functies. Hoe wordt de waarde van bloot eigendom bepaald? De gemeente laat de waarde van de bloot eigendom door taxateurs op basis van de markt bepalen. De taxateurs bepalen de waarde van de bloot eigendom door rekening te houden met verschillende factoren. Voor de waarde van de bloot eigendom is van belang: • De bestemming en het soort object: is het een woning, winkel of bedrijfspand? En als het een woning is, is het dan een villa, appartement of een gezinswoning; • De gebruiksmogelijkheden, ligging en grootte van de kavel; • De grootte van de opstal en het aantal bouwlagen; • De uitbreidingsmogelijkheden die u volgens het bestemmingsplan heeft. De omzetting bestaat uit twee bestanddelen: • Een taxateur bepaalt de grondwaarde van de kavel. Op de grondwaarde wordt een depreciatiefactor toegepast. • De koopsom voor de omzetting is vervolgens 2,5% van de grondwaarde. Belangrijk aspect in deze berekening is het feit dat de canon voor de gehele looptijd al is afgekocht. Dit is in Den Haag doorgaans het geval. 3.2.5 Conclusies andere gemeenten In onderstaand schema zijn het beleid, de rekenregels en de situatie bij einde recht van de andere gemeenten samengevat. Uiteenlopend beleid In de onderzochte gemeenten hanteert men uiteenlopend beleid. Zo stuurt Rotterdam op het (passief) afbouwen van hun erfpachtportefeuille, is Den Haag sinds 2008 overgegaan op het omzetten van erfpacht in eigendom en het direct uitgeven van grond in eigendom en heeft Delft al veel van haar erfpachters weten over te halen over te gaan tot eigendom. De gemeente Schiedam is hierin de vreemde eend in de bijt. Zij houdt tot op heden vast aan grond uitgeven in erfpacht. Wel is het ook hier voor woningbezitters mogelijk hun erfpachtrechten om te zetten in eigendom. Aantrekkelijke voorwaarden Alle hierboven behandelde gemeenten hanteren een andere beleid voor de omzetting van erfpacht in eigendom. De gemene deler in de verschillende vormen van beleid is echter dat de gemeenten stuk voor stuk kiezen voor het (actief of passief) aanbieden van de mogelijkheid tot omzetting tegen aantrekkelijke voorwaarden. Erfpachters verleiden om verder te denken dan vandaag en morgen en ze te stimuleren om over te gaan op de verwerving van de grond in eigendom kan alleen tegen aantrekkelijke voorwaarden. Daarnaast blijkt dat informatievoorziening en het actief aanbieden van de mogelijkheid van koop een voorwaarde is voor succesvol beleid. Behoud van erfpacht Wat Rotterdam, Schiedam, Delft en Den Haag gemeen hebben is dat er niet (meer) actief beleid wordt gevoerd op het omzetten van erfpacht in eigendom. Ook valt op dat de verschillende gemeenten geen van allen erfpacht volledig willen laten verdwijnen uit hun gereedschapskist. Zelfs in Delft, waar nog maar op geringe schaal erfpacht voorkomt en de portefeuille steeds verder slinkt, wil de gemeente het instrument graag tot haar beschikking houden voor bijvoorbeeld het stimuleren van woningverkopen.

Rechtspraak bij dit artikel