Art. 3.3 Nota erfpacht gemeente Vlaardingen — Actuele ontwikkelingen

3.3.1 Erfpachtherzieningen in Amsterdam Het erfpachtstelsel in Amsterdam is het meest lucratieve van Nederland. Gronden worden daar al sinds het einde van de negentiende eeuw als regel in erfpacht uitgegeven. Doordat eeuwigdurende afkoop niet mogelijk is en de grondwaarde en daarmee de canon elke vijftig jaar wordt herzien, is de gemeente verzekerd van een grote inkomstenstroom. Voor de erfpachters is de situatie minder voordelig. Stel voor dat een erfpachtrecht in de jaren dertig is uitgegeven voor 75 jaar zonder indexatie van de canon, destijds een gebruikelijke methodiek. De canon die op dit moment wordt betaald is zeer laag, soms niet meer dan enkele tientallen euro’s per jaar. Bij einde tijdvak wordt de canon herzien. De gemeente doet dan een aanbod gebaseerd op de waarde van nieuwbouwgrond, gecorrigeerd met een depreciatiefactor. De nieuwe canon kan, mede door de relatief sterke stijging van de huizenprijzen in Amsterdam en omdat de oude canon vaak niet werd geïndexeerd, tientallen malen hoger liggen dan de oude canon. Dat wordt vooral problematisch wanneer het systeem onvoldoende transparant is. In Amsterdam komen, net als in Vlaardingen, verschillende varianten van de algemene voorwaarden voor met verschillende methodieken om de canon bij einde tijdvak te herzien. Het ontbreekt bij makelaars doorgaans aan de expertise om bij de verkoop van een woning scherp te krijgen wanneer en met hoeveel de canon omhoog kan gaan. Ook notarissen en hypotheekverstrekkers hebben hun zorgplicht hierbij nogal eens te beperkt vormgegeven. Het gevolg kan zijn dat een particulier een woning tegen een hoge prijs heeft gekocht en met tophypotheek heeft gefinancierd, terwijl enkele jaren later de gemeente een procedure canonherziening einde tijdvak opstart die leidt tot een zeer forse verhoging. De maatschappelijke weerstand is voorspelbaar. Om die reden zijn veel gemeenten, zoals Den Haag, overgegaan naar een systeem waarbij eeuwigdurende afkoop van de canon mogelijk is. Op die manier heeft de koper de keuze om de afkoopsom direct mee te financieren bij de aankoop van de woning en zijn toekomstige verrassingen niet mogelijk. 3.3.2 Particuliere erfpacht Erfpacht is een zakelijk recht, dat zowel door overheden als particulieren kan worden uitgegeven. In de afgelopen jaren is erfpacht vooral in het Amsterdamse ook toegepast door particulieren. De praktijk was gangbaar bij het splitsen en verkopen van voormalige particuliere huurwoningen. Aangezien de kopers, veelal starters op de koopmarkt, al blij waren om in de drukke woningmarkt van Amsterdam een enigszins betaalbaar appartement te kunnen kopen, maakten ze zich amper druk om de erfpacht. Dat periodiek een canon betaald moest worden aan de particuliere grondeigenaar, werd niet als een bezwaar gezien. Makelaars en notarissen hebben daarbij niet altijd voldaan aan hun zorgplicht, en de hypotheekbank stelde er ook weinig belang in. De voorwaarden die aan de particuliere erfpachtrechten ten grondslag lagen, waren niet altijd doorzichtig en soms zelfs zeer nadelig voor de erfpachters, met name waar het de indexatie van de canon, de herziening na de soms korte tijdvakken en de regelingen bij verkoop betreft. Toen de hypotheekverstrekkers na het begin van de financiële crisis in 2007 meer aandacht kregen voor de onderliggende voorwaarden, ontstond de situatie dat woningen op particuliere erfpacht moeilijk verkoopbaar werden omdat kandidaat-kopers hun hypotheek niet rond kregen. Dit heeft geleid tot de introductie van standaard voorwaarden door de Nederlandse Vereniging van Banken. 3.3.3 Bancaire richtlijn financiering erfpachtrechten Om de problemen met particuliere erfpachtrechten het hoofd te bieden, hebben banken, erfpachters en erfverpachters, makelaars, het notariaat en koepelorganisaties gezamenlijk criteria opgesteld voor de financierbaarheid van woningen op particuliere erfpacht. Voor kopers en verkopers van erfpachtrechten wordt door een notariële toetsing aan de opgestelde criteria duidelijkheid geboden over de financierbaarheid van een bepaald erfpachtrecht. De criteria gaan in per 1 januari 2013 en hebben betrekking op nieuwe contracten. De bancaire richtlijn is niet verplichtend, zolang dat door de wetgever niet wordt opgelegd. Het ligt echter wel in de rede dat de hypotheekverstrekkers ook bij uitgifte in erfpacht door gemeenten zullen toetsen aan deze criteria. Het belangrijkste uitgangspunt is dat erfpachters worden beschermd tegen risico’s in erfpachtvoorwaarden die voor de erfpachter onredelijk zijn. Daarbij is het vooral van belang dat de voorwaarden transparant zijn. Er moeten dus duidelijke afspraken zijn over de hoogte en indexatie van de canon, de mogelijkheid tot afkoop, eventuele herziening bij einde tijdvak en dergelijke. De belangrijkste punten van de bancaire richtlijn voor particuliere erfpachtrechten uit te geven vanaf 1 januari 2013 zijn als volgt. De complete tekst is te vinden in bijlage IV. Algemeen • De uitgifte van de grond in erfpacht geschiedt voor onbepaalde tijd; • Het perceel en de opstallen moeten worden gebruikt voor bewoning; • Het erfpachtrecht is vrij overdraagbaar en kan onvoorwaardelijk worden bezwaard met hypotheek; • De bloot eigenaar en de erfpachter mogen de erfpachtvoorwaarden niet wijzigen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de hypothecaire geldverstrekker; • In de akte van vestiging mag geen verplichting tot koop van de grond voor de erfpachter worden opgenomen; • De procedure tot benoeming van taxateurs moet onafhankelijkheid waarborgen. Specifiek voor rechten met een canonverplichting • De canon bij vestiging is gelijk aan de grondwaarde bij vestiging vermenigvuldigd met het canonpercentage bij vestiging; • De canon wijzigt uitsluitend door indexatie of na herziening; • Het canonpercentage bij aanvang wordt zodanig bepaald dat de verwachte kostprijs van de erfpacht over de hele looptijd niet hoger is dan de kostprijs van een vergelijkbare hypothecaire geldlening; • Als de canon wordt geïndexeerd, geschiedt de indexatie jaarlijks; • Als de canon wordt geïndexeerd, is de indexatiefactor de consumentenprijsindex (of een andere objectieve Nederlandse index (bv woningprijzen)); • De canon mag niet voor een bepaalde tijd worden afgekocht; • De canon wordt niet verhoogd bij een bestemmingswijziging; • De bloot eigenaar is verplicht om de erfpachter jaarlijks te informeren over de (geïndexeerde) canon en/of de (geïndexeerde) grondwaarde. 3.3.4 Herontdekken van erfpacht Sinds het uitbreken van de krediet- en vastgoedcrisis in 2008 is een hernieuwde interesse in erfpacht zichtbaar. Gemeenten en projectontwikkelaars hebben ontdekt dat een woning die in erfpacht wordt uitgegeven met een canonverplichting, voor de koper leidt tot een lagere hypotheek. De woonlasten zijn weliswaar niet substantieel lager – er moet immers canon worden betaald – maar de banken zijn wat gemakkelijker bereid om de lagere hypotheek te verstrekken. Vooral voor ZZP’ers en ondernemers, die vaak een fluctuerend inkomen hebben, en voor starters op de woningmarkt kan dat voordelen bieden.

Rechtspraak bij dit artikel