Uit hoofdstuk 2 en 3 blijkt dat erfpacht een systeem van gronduitgifte is dat door de jaren heen op verschillende manieren is gewaardeerd. Vanaf circa 1900 is het breed toegepast bij de snelle groei van steden. Vanaf de jaren negentig van de vorige eeuw werd erfpacht minder vaak toegepast bij nieuwe gronduitgiften, en hebben veel erfpachtgemeenten hun bestaande erfpachters de mogelijkheid geboden om de volle eigendom te verwerven. De redenen daarvoor zijn enerzijds pragmatisch (de huidige publiekrechtelijke instrumenten maken erfpacht minder noodzakelijk voor kostenverhaal en sturing op het gebruik) en anderzijds ideologisch (in veel gemeenten is de politieke keuze gemaakt dat het niet nodig is dat de waardestijging van de grond aan de gemeenschap toekomt in plaats van aan de erfpachter). Sinds de krediet- en vastgoedcrisis van 2008 zien we dat erfpacht weer meer wordt toegepast, waarbij de voordelen die het kan bieden bij de financiering voor particuliere woningbezitters, bedrijven en projectontwikkelaars veelal de doorslaggevende reden zijn. Bij de keuze om bij gronduitgifte erfpacht toe te passen speelt mee dat er een bestaand erfpachtstelsel is. Daarbij vallen vier beweegredenen te onderscheiden om het erfpachtstelsel aan te passen: • Het verkrijgen van hypotheken is voor particuliere woningeigenaren moeilijker geworden, vooral door strengere regels van de hypotheekbanken. Dat geeft problemen bij bestaande woningen op tijdelijke erfpacht. Wanneer de resterende termijn korter is dan dertig jaar, zijn banken meestal niet bereid om een nieuwe hypotheek te verstrekken. Zo’n woning is dan feitelijk zo goed als onverkoopbaar, tenzij de erfpacht wordt omgezet in eigendom. Daarvoor moet een afkoopsom worden betaald, en dat betekent dat de oude eigenaar een lagere opbrengst krijgt voor zijn woning. In combinatie met de gedaalde woningprijzen is dat in toenemende mate een belemmering voor de verkoop. • De huidige erfpachtportefeuille van Vlaardingen kent veel tijdelijke rechten. Die lopen vanaf 2017 geleidelijk af. De erfpachtvoorwaarden die bij uitgifte van toepassing waren, zijn niet gemakkelijk toepasbaar. Ze komen er op neer dat de erfpacht eindigt en de gemeente eigenaar wordt van de woning, al dan niet tegen betaling van een vergoeding. Dat is niet iets waar gemeente en erfpachters op uit zijn. Er is nog geen beleid geformuleerd voor de aflopende tijdelijke erfpachtrechten. Een optie zou zijn om deze rechten verplicht om te zetten in eigendom, maar dat zal voor veel erfpachters niet aantrekkelijk zijn. Er moet dan immers, volgens de huidige regels voor vrijwillige omzetting naar eigendom, een forse koopsom worden betaald. Het is voorstelbaar dat veel erfpachters niet in staat zijn of niet bereid zijn om deze koopsommen te voldoen. Bovendien is verplichte omzetting in eigendom in het Burgerlijk Wetboek uitgesloten. Meer hierover de juridische achtergrond in 6.7. • De gemeente Vlaardingen heeft behoefte aan een transparant, eenduidig en eenvoudig erfpachtstelsel. Een stelsel dat meebeweegt met de economische conjunctuur, goed uitlegbaar is aan de erfpachters en duidelijkheid biedt over de toekomst. • Tenslotte valt op dat de huidige erfpachtportefeuille van de gemeente Vlaardingen slecht rendeert. Door keuzes die in het verleden zijn gemaakt zijn de structurele inkomsten (de canons) lager dan de structurele uitgaven (de beheerkosten en de rente over de boekwaarde). Slechts door gebruik te maken van incidentele inkomsten wordt een positief saldo bereikt. Door de vele aflopende tijdelijke rechten vanaf 2017 ontstaat echter het perspectief om met de meerwaarde die dan ontstaat te komen tot een voor de gemeente sluitende of zelfs winstgevende erfpachtexploitatie.
Hoofdstuk 6
Artikel 6.2
Beweegredenen voor de aanpassing van het erfpachtstelsel
Onderdeel van Nota erfpacht gemeente Vlaardingen