Art. 6.7 Nota erfpacht gemeente Vlaardingen — Juridische en fiscale aspecten

Het nieuwe erfpachtstelsel kent geen bijzondere nieuwe juridische of fiscale aandachtspunten. De meest relevante zaken op het gebied van wetgeving en belastingen zijn de regels bij einde looptijd van tijdelijke rechten, het voorkomen van ongeoorloofde staatssteun en de mogelijkheden voor belastingoptimalisatie bij grondrouting. Regelgeving bij tijdelijke erfpachtrechten Bedacht dient te worden dat zeer vele tijdelijke erfpachtrechten binnen de gemeente Vlaardingen zijn gevestigd voor de invoering van het Nieuw Burgerlijke Wetboek in 1992. In deze vestigingsakten is in sommige gevallen bepaald wat onder het oude BW nog mogelijk was, namelijk dat in geval van afloop van de termijn waarvoor de erfpacht was gevestigd, de gemeente als erfverpachter niet verplicht was om de waarde van de opstallen bij ommekomst van de termijn aan de erfpachter te vergoeden. Op grond van jurisprudentie van de Hoge Raad, reeds voor 1992, is het echter niet mogelijk voor een gemeente zich rechtmatig op deze contractsbepaling te beroepen jegens de – dan voormalige – erfpachter. Deze jurisprudentie is aldus gecodificeerd in het Nieuw Burgerlijk Wetboek van 1992, althans voor zover het betreft een tijdelijk erfpachtrecht met betrekking tot een woning. Bij beëindiging van een tijdelijk erfpachtrecht ontstaat aldus in dat geval wel degelijk de verplichting voor de gemeente als erfverpachter de marktwaarde van het onroerend goed te vergoeden aan de – voormalige – erfpachter. In de meeste tijdelijke erfpachtrechten in Vlaardingen, vooral bij woningen, is al een bepaling opgenomen dat de gemeente bij afloop van het erfpachtrecht de waarde van de opstallen dient te vergoeden. Het betekent dat in theorie een erfpachter die bij beëindiging van het tijdelijke recht van erfpacht weigert de grond te kopen, de gemeente zou kunnen verplichten de opstal van hem te kopen. Duidelijk is dat dit voor de gemeente niet wenselijk is. Het Burgerlijk Wetboek gaat in de situatie dat sprake is van een tijdelijk erfpachtrecht, waarvan de uitgiftetermijn is verlopen, uit van voortduren van het erfpachtrecht. Niet zonder meer is dan sprake van een geëindigd erfpachtrecht, maar wettelijk is er alsdan sprake van een primair door de regels van het Burgerlijk Wetboek bepaald erfpachtrecht van onbepaalde duur. Daarnaast kan door de rechter worden bepaald dat redelijke contractsbepalingen eveneens tussen partijen bij voortduring van het erfpachtrecht zullen blijven gelden. Dit is sterk afhankelijk van individuele gevallen die aan het oordeel van de rechter zullen worden onderworpen. Voor een dergelijk erfpachtrecht kunnen dan de wettelijke regels van opzegging en/of beëindiging gelden, maar ook in dat geval is bepaald dat – wanneer het een erfpachtrecht betreft omvattende een woning of woningen – bij het einde van een dergelijk erfpachtrecht de erfverpachter de marktwaarde van het onroerend goed dient te vergoeden aan de dan ex-erfpachter. Kortom, de gemeente kan de erfpachter niet dwingen bij het einde van het tijdelijke recht de grond te kopen, en de erfpachter kan de gemeente ook niet zonder meer dwingen om de opstal van hem te kopen. De gemeente en de erfpachter zijn aldus tot elkaar veroordeeld en het is aan de gemeente om een redelijke oplossing aan te bieden. Vanzelfsprekend dient de gemeente uit te gaan van gelijke behandeling van gelijke gevallen en dient aldus een gemeentelijk beleid te worden gevoerd dat gekenmerkt wordt door behoorlijk bestuur. Het formaliseren van het voortduren van het erfpachtrecht, onder geactualiseerde financiële voorwaarden, als alternatief voor de koop van grond, voldoet aan die eisen. Staatssteun Een aspect waarop in deze nota nog dient te worden gewezen is het Europeesrechtelijke aspect van de zgn. Verboden Staatssteun. Kort gezegd is het Europeesrechtelijk aan overheden verboden rechtshandelingen te verrichten waarbij aan individuen/particulieren ongerechtvaardigd voordeel wordt verstrekt. In dat verband dient te worden uitgegaan van reële marktwaarden die de gemeente Vlaardingen dient te hanteren in het kader van waardering en vaststelling van grondwaarden, erfpachtcanons en afkoopsommen met betrekking tot canonbetalingsverplichtingen. Daarbij kan tot marktconformiteit niettemin worden geconcludeerd wanneer een redelijke depreciatiefactor bij heruitgifte wordt toegepast, aangezien dit in de vastgoedmarkt en jurisprudentie een geaccepteerd gegeven is, alsmede wanneer ter stimulatie van verwerving van bloot-eigendom door de erfpachter door de gemeente als erfverpachter beleidsmatig en consistent een redelijke stimuleringskorting wordt gegeven. In die gevallen zal nog steeds sprake zijn van een financieel marktconforme en transparant handelende gemeente en mag worden verwacht dat de gemeente Vlaardingen geen juridische procedures zal ondervinden op grond van toegekende ontoelaatbare staatssteun. Fiscale aspecten Overdrachtsbelasting In de volgende gevallen kan sprake zijn van een transactie die onderhevig is aan overdrachtsbelasting: Bij heruitgifte gedurende de looptijd van het contract, bij heruitgifte bij einde looptijd van het contract en bij omzetting in eigendom. Inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting De betaalde erfpachtcanon is voor particulieren aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Indien de erfpacht wordt omgezet in eigendom, en de koopsom wordt meegenomen in de hypotheek, is de hypotheekrente aftrekbaar volgens de daarvoor geldende regels. Voor bedrijven geldt dat de betaalde erfpachtcanons normale bedrijfskosten zijn, en dus leiden tot een lagere vennootschapsbelasting. Optimale grondrouting In geval dat omzetting in eigendom samen gaat met de herontwikkeling van een gebied, dan is het voor de erfpachter fiscaal gezien veelal aantrekkelijk om gronden in bouwrijpe staat te leveren. Dit zorgt ervoor dat de gronden niet belast zijn met overdrachtsbelasting maar met BTW. Het gevolg is dat de koper geen overdrachtsbelasting betaalt en de BTW die in rekening wordt gebracht bij de koper, voor hem aftrekbaar is.

Rechtspraak bij dit artikel