Algemeen
Indien een belanghebbende een eigen woning heeft, dient bij de
beoordeling van het recht op bijstand bekeken te worden of er een
krediethypotheek gevestigd kan worden. Voor de beoordeling of er een
krediethypotheek gevestigd kan worden wordt verwezen naar de
artikelen 34 en 50 van de
Participatiewet.
(NB: Uiteraard moet er ook gekeken worden op welk moment de cliënt
eigenaar is geworden van de eigen woning. Er kan namelijk sprake zijn
van een tekortschietend besef in de verantwoordelijkheid van het
bestaan. Wel een woning kopen, maar geld niet gebruiken voor
bestaansvoorziening)
Besluit vestiging krediethypotheek bijstand
Bij de beoordeling of een belanghebbende aanspraak kan maken op een
bijstandsuitkering moet de vraag gesteld worden of belanghebbende in
zodanige omstandigheden verkeert of dreigt te geraken, dat hij niet over
de middelen beschikt om in de noodzakelijke kosten van het bestaan te
voorzien. Ook bij een zelf bewoonde eigen woning/woonschip kunnen
dergelijke omstandigheden zich voordoen. Een eigen woning
vertegenwoordigt echter, na aftrek van de daarop rustende schulden, een
bepaald vermogen. De belanghebbende beschikt dan over middelen die in
aanmerking moeten worden genomen. Eigenlijk is er geen aanleiding om
bijstand te verlenen. De belanghebbende heeft immers de mogelijkheid om
of zijn huis verder te bezwaren of zijn huis te verkopen. Het eerste is
niet altijd realiseerbaar omdat de bank ook naar het inkomen kijkt en
bij het verkopen van het huis dient vervangende woonruimte aanwezig te
zijn. Bovendien is het in een aantal gevallen niet redelijk dat de zelf
bewoonde woning wordt verkocht of verder te gelde wordt gemaakt.
Voor deze situatie is de mogelijkheid ingevoerd om, als verkoop of
(verdere) bezwaring niet in redelijkheid kan worden verlangd, de
bijstandsuitkering in de vorm van een geldlening onder verband van
hypotheek te verstrekken. Ook wel krediethypotheek
genoemd.
Opnieuw bijstand na krediethypotheek
Als binnen 2 jaar na beëindiging van de bijstand onder verband van
krediethypotheek opnieuw recht bestaat op bijstand wordt deze verstrekt
met toepassing van de "oude" krediethypotheek. De 2 jaar termijn
waarbinnen wordt afgezien van het opnieuw taxeren van een woning geldt
dus niet wanneer, vanwege de geringe overwaarde, in de vorige
uitkeringsperiode geen krediethypotheek is gevestigd.
Vaststelling van de krediethypotheek
Als de eigenaar/bewoner een aanvraag om bijstand indient, moet bekeken
worden of er een krediethypotheek gevestigd moet worden. Een aantal
criteria is van belang:
de belanghebbende moet eigenaar en bewoner van de woning of het
woonschip zijn;
van de belanghebbende kan niet in redelijkheid worden verlangd
dat hij de woning verkoopt of (verder) te gelde maakt;
de algemene bijstand moet op jaarbasis naar verwachting meer
bedragen dan het nettominimumloon per maand, bedoeld in artikel
37 eerste lid Participatiewet. De kosten van een eventuele
taxatie etc. worden ook begrepen in de algemene bijstand,
behalve als er uitsluitend bijzondere bijstand wordt
aangevraagd;
en het vermogen in de woning moet meer bedragen dan het vrij te
laten vermogen, bedoeld in artikel 34, tweede lid, onder d,
Participatiewet.
alvorens tot toekenning over te gaan, dient de
belanghebbende een bereidverklaring tot vestiging
krediethypotheek te ondertekenen
Is er geen ander over vermogen, dan komt de vraag aan de orde of de
krediethypotheek kan worden gevestigd en tot welk maximum bedrag.
Uitgangspunt van de berekening is de taxatiewaarde van de woning bij
vrije oplevering. Hierbij wordt uitgegaan van de taxatiewaarde zoals
vastgesteld in het kader van de Wet Onroerende Zaakbelasting. Deze
gegevens zijn bij de gemeente bekend en worden jaarlijks geactualiseerd.
Op de waarde van het huis moeten in mindering worden gebracht de
hypotheekschuld en/of de overige reële schulden die verband houden met
het huis en eventueel de contante waarde van de zakelijke rechten, zoals
het recht van gebruik en bewoning. Bij een leven- of spaarhypotheek
dient op de hypotheekschuld de contante waarde van deze verzekering in
mindering te worden gebracht. Deze contante waarde kan worden opgevraagd
bij de betreffende bank of verzekeringsmaatschappij.
Vervolgens wordt de extra vrijlating afgetrokken (= vast bedrag volgens
artikel 34 lid 2, sub d Participatiewet). Het vermogen in de woning moet
los worden gezien van het overige vermogen. Beide onderdelen moeten dus
apart worden berekend.
De eventuele bijstand moet worden verstrekt in de vorm van een
geldlening. Vestiging van een krediethypotheek is niet meer verplicht.
Bij bedragen boven de € 10.000,00 geldt in De Wolden het beleid dat een
krediethypotheek via de notaris wordt gevestigd. Onderstaand een tweetal
voorbeelden ter verduidelijking:
Voorbeeld I:
Waarde woning
€100.000
Hypotheek
-/- €50.000
Vermogen
€50.000
Af: vast vrij te laten bedrag art. 34 lid 2 sub
d
-/- €49.900
=
Restvermogen
+ €100,-
Er kan een lening ten bedrage van € 100,00 worden
gevestigd.
Voorbeeld II:
Waarde woning
€150.000
Hypotheek
-/- €50.000
Vermogen in de woning
€100.000
Af: vast vrij te laten bedrag art. 34 lid 2 sub
d
-/-€49.900
=
Restvermogen
+ €50.100,00
Nu er vermogen overblijft hoger dan € 10.000,00 dient er een
krediethypotheek teworden gevestigd (bedragen
gebaseerd op 1-1-2016).
Dit laatste betekent niet dat geen rekening wordt gehouden met dit
vermogen indien het huis (op een later tijdstip dan bij aanvang van de
bijstand) wordt verkocht. Ook kan een hertaxatie plaatsvinden indien de
belanghebbende langer dan 2 jaar geen recht op
bijstand heeft gehad, er geldt dan immers een nieuwe
vermogensvaststelling en geen “herleving” van oud recht.
In de situatie dat een krediethypotheek gevestigd is en de
bijstandsuitkering
onafgebroken wordt voortgezet, vindt tussentijds geen hertaxatie plaats,
ook niet in de situatie dat er sprake is van een tussentijdse
aanzienlijke waardevermeerdering. Een aanzienlijke waardestijging van de
woning als gevolg van normale marktontwikkelingen is op zichzelf niet
voldoende om tot verhoging van het bijstandskredietplafond over te gaan.
Ook met een waardedaling van de woning wordt immers geen rekening
gehouden.
Taxatie woonschepen
Voor de taxatie van woonschepen wordt gebruik gemaakt van de daartoe
aangewezen taxateur. Bij woonschepen wordt uitgegaan van een taxatie op
zicht. Wanneer de hoogte van de taxatie wordt bestreden dan kan na
instemming van de belanghebbende worden overgegaan tot een verdere
taxatie incl. drooglegging van het woonschip. De kosten van de tweede
taxatie worden bij een te vestigen krediethypotheek opgeteld, tenzij de
belanghebbende in het gelijk wordt gesteld. Dan worden de kosten van de
tweede taxatie om niet verstrekt.
Intussen kan voorlopig bijstand worden toegekend, indien daaraan de
verplichting (artikel 55 Participatiewet) wordt verbonden tot
medewerking aan de vestiging van een krediethypotheek. Laat de
belanghebbende al bij de aanvraag weten geen medewerking te willen
verlenen aan het vestigen van een krediethypotheek, dan is bijstand niet
mogelijk. Wordt hieraan in een later stadium geen medewerking verleend,
dan is de verleende bijstand terstond opeisbaar, wegens het niet nakomen
van de bovengenoemde verplichting.
Intering ander vermogen
Is er sprake van over vermogen, dan dient eerst te worden bekeken of er
kan worden ingeteerd op ander vermogen (vermogen niet in de woning minus
niet op het huis drukkende schulden) dat hoger is dan het bescheiden
vermogen.
Kosten vestiging krediethypotheek
De kosten van eventuele taxatie, de hypotheekakte, de inschrijving van
de hypotheek en de bijkomende kosten komen ten laste van de
belanghebbende. Voor deze kosten kan bijstand worden verstrekt, als
onderdeel van de in totaal te verstrekken geldlening. Deze kosten worden
als bijzondere bijstand aangemerkt. Als na de taxatie blijkt, dat er
niet voldoende overwaarde is om een krediethypotheek te vestigen, wordt
voor de gemaakte taxatiekosten bijzondere bijstand ‘om niet’
verleend.
Aflossing, looptijd en beëindiging
krediethypotheek
De aflossing van de geldlening vindt over maximaal tien jaar plaats. Na
beëindiging van de bijstandsuitkering moet de geldlening maandelijks
worden terugbetaald. Het maandbedrag van de aflossing wordt telkens voor
de periode van een jaar vastgesteld. Als het inkomen de van toepassing
zijnde bijstandsnorm niet overschrijdt, hoeft er niet te worden
afgelost. Als de omstandigheden daartoe aanleiding geven stelt de
gemeente, zo nodig tussentijds, de aflossing hoger/lager vast. Hierbij
wordt onder andere rekening gehouden met de eventuele bijzondere kosten
van de belanghebbende.
Als de belanghebbende gedurende de periode van aflossing nalatig is in
het maandelijks betalen van de aflossing, wordt het nog niet afgeloste
deel van de lening direct opeisbaar en is daarover ook de wettelijke
rente verschuldigd. De geldlening is niet rentedragend over de periode
waarin bijstand werd genoten. Als na afloop van de tienjarige
aflossingsperiode een deel van de geldlening nog niet is afgelost, moet
wel de wettelijke rente minus 3% worden betaald over het nog niet
afgeloste deel van de geldlening.
Als belanghebbende de rente geheel of gedeeltelijk kan betalen,
maar niet kan aflossen, wordt dit bedrag tot ten
hoogste de verschuldigde maandrente, aangemerkt als aflossing. De rente
die daardoor niet betaald wordt, wordt bijgeschreven bij het nog niet
afgeloste deel van de geldlening. Over dit bijgeschreven gedeelte van de
rente hoeft geen rente te worden betaald.
Verkoop van de woning
Bij verkoop of vererving van de woning wordt het nog niet afgeloste
gedeelte van de geldlening en de bijgeschreven rente direct
afgelost.
Het is in beginsel niet toegestaan om -met overschrijving van de
krediethypotheek– een andere woning te kopen! Het vrijgekomen vermogen
moet dan (zonder extra vrijlatingen) worden ingeteerd.
Dit geldt ook in die gevallen dat geen krediethypotheek is gevestigd
wegens het ontbreken van over vermogen. Indien de belanghebbende het
huis verkoopt, moet de opbrengst volledig worden ingeteerd. De speciale
regeling voor vermogen in de door de belanghebbende zelf bewoonde eigen
woning is alleen bedoeld om te voorkomen dat men de bij aanvang van de
bijstand bewoonde woning moet verkopen en ‘opeten’.
Krediethypotheek bijstand en aankoop andere
woning
Wegens bijzondere omstandigheden van sociale of medische aard of
werkaanvaarding elders, kan de gemeente toestemming geven om een andere
woning te kopen, waarbij een nieuwe lening onder verband van
krediethypotheek wordt verleend tot ten hoogste het bedrag van de
afgeloste krediethypotheek. Een en ander wel onder voorwaarde dat het
vrijgekomen vermogen geheel wordt ingezet voor de aankoop van de andere
woning (zo niet, dan moet het meerdere worden ingeteerd). Een voorbeeld
van een sociale reden kan zijn onteigening door de gemeente van de eigen
woning die de belanghebbende bij aanvang van de bijstand bewoont.
Als de woning wordt verkocht tegen een prijs die normaal is in het
economisch verkeer en de opbrengst lager is dan het restant bedrag van
de geldlening en rentevordering, wordt het verschil
kwijtgescholden.
Eigendom woning is in handen van belanghebbende én
niet-belanghebbende
Het komt soms voor dat de belanghebbende een woning in eigendom heeft en
deze eigendom deelt met een persoon die geen belanghebbende is in de zin
van de Participatiewet. Een krediethypotheek kan alleen dan worden
gevestigd indien de niet-belanghebbende mee wil werken aan de vestiging
ervan. De krediethypotheek dient dan gevestigd te worden voor het
vermogensaandeel van de belanghebbende.
Indien de niet-belanghebbende niet wil meewerken aan de vestiging van
een
krediethypotheek dan wordt bijstand ‘om niet’ verstrekt en dienen B. en
W., op hetmoment dat belanghebbende over dit vermogen kan beschikken,
een terugvorderingsbesluit te nemen.
Het is raadzaam om in de toekenningsbeschikking mede op te nemen dat er
sprake is van:
middelen waarover nog niet kan worden beschikt en dat daarom
bijstand wordt verleend;
de verplichting dat belanghebbende de gemeente op de hoogte
houdt van het tijdstip waarop de betreffende middelen
beschikbaar komen;
terugvordering zodra de middelen ter beschikking (kunnen) komen
(deze laatste opmerking is een mededeling en dus geen besluit in
de zin van de Algemene wet bestuursrecht).
Afhandelingstermijn
De gemeente dient de aanvraag binnen acht weken af te handelen.
Opgave stand krediethypotheek aan belanghebbende
Na afloop van een kalenderjaar wordt jaarlijks aan belanghebbende opgave
gedaan van de stand van de geldlening en de rentevordering. Ook bij de
beëindiging van de bijstand wordt een dergelijke opgave verstrekt.
Toetsingskader krediethypotheek
Indien een belanghebbende een eigen woning heeft, dient bij de
beoordeling van het recht op bijstand bekeken te worden of er
een krediethypotheek gevestigd kan worden. Voor de beoordeling
of er een krediethypotheek gevestigd kan worden wordt verwezen
naar de artikelen 34 en 50 van de Participatiewet.
Criteria vaststelling krediethypotheek:
verkoop of (verdere) bezwaring kan in redelijkheid niet
worden verlangd van de woningeigenaar,
belanghebbende moet eigenaar en bewoner zijn,
de algemene bijstand moet op jaarbasis meer bedragen dan
het netto minimumloon per maand,
het vermogen in de woning moet meer bedragen dan het
vrij te laten vermogen, bedoeld in artikel 34, tweede
lid, onder d, Participatiewet en,
tenslotte dient er een bereidverklaring krediethypotheek
ondertekend te worden.
Bij de berekening van het bedrag van de krediethypotheek wordt
voor de waarde van de woning aansluiting gezocht bij de
WOZ-waarde.
Indien het vermogen in de woning (na aftrek van het vrij te
laten vermogen) meer bedraagt dan € 10.000,00 wordt een
krediethypotheek gevestigd. Bedraagt het vermogen in de woning €
10.000,00 of minder dan wordt er een lening gevestigd voor dat
bedrag.
Gedurende de looptijd van de krediethypotheek vindt geen
hertaxatie van de waarde plaats (niet bij waardevermeerdering en
ook niet bij waardevermindering).
Na beëindiging van de bijstandsuitkering moet de geldlening
maandelijks worden terugbetaald. Het maandbedrag van de
aflossing wordt telkens voor de periode van een jaar
vastgesteld. Als het inkomen de van toepassing zijnde
bijstandsnorm niet overschrijdt, hoeft er niet te worden
afgelost. De aflossing van de geldlening vindt over maximaal
tien jaar plaats.
De kosten van vestiging van de krediethypotheek komen voor
rekening van belanghebbende.
Bij verkoop of vererving van de woning wordt het nog niet
afgeloste gedeelte van de geldlening en de bijgeschreven rente
direct afgelost. Het is in het algemeen niet toegestaan om - met
overschrijving van de krediethypotheek – een andere woning te
kopen!
Is de woning in eigendom van een belanghebbende en een niet
belanghebbende, dan dient de niet-belanghebbende in te stemmen
met de vestiging van de krediethypotheek. De krediethypotheek
kan slechts gevestigd worden voor het waarde aandeel van de
belanghebbende. Stemt de niet-belanghebbende niet in, dan wordt
bijstand ‘om niet’ toegekend en volgt terugvordering van de
bijstand zodra belanghebbende over het vermogen kan
beschikken.
Na afloop van ieder kalenderjaar en bij einde van de bijstand
volgt een opgave van de stand van de krediethypotheek (aflossing
en rente).
Deel 3
Artikel 3.5
Krediethypotheek
Onderdeel van Beleidsregels bijzondere bijstand en minimabeleid 2016