In deze paragraaf wordt de procedure die een initiatiefnemer moet doorlopen bij de aanvraag voor functieverandering beschreven. Het maakt inzichtelijk wat de gemeente mag verwachten van de initiatiefnemer. Ook wordt duidelijk wat de initiatiefnemer van de gemeente mag verwachten. Hieronder staan de verschillende fase van de procedure in een overzicht:
4.1 Intake
Een proces van functieverandering start met een initiatiefnemer die bij de gemeente aangeeft zijn/haar bedrijf te willen beëindigen of verplaatsen en in aanmerking wil komen voor functieverandering. De initiatiefnemer overlegt hierbij de benodigde gegevens over de bedrijfssituatie (locatie, eigendommen, oppervlakte opstallen etc.) en een globale schets van de gewenste functieverandering. Op basis van deze informatie vindt er een overleg plaats met de gemeente. In dit overleg wordt bekeken of er in het voorliggende geval aanspraak kan worden gemaakt op functieverandering (wordt er voldoende gesloopt?), of de locatie zich voor de gewenste nieuwe functie leent (is woningbouw mogelijk en wenselijk?) en of de ontwikkeling binnen het beleid kan worden ingevuld of dat maatwerk noodzakelijk is. Ook wordt in dit overleg richting gegeven aan de verdere planuitwerking. Dan gaat het om een nadere blik op de locatie en de omgeving, het invullen van de ‘boodschappenlijst’ (noodzakelijke onderzoeken naar bijvoorbeeld bodemkwaliteit, archeologie, geluid, ruimtelijke onderbouwing etc.), het in beeld brengen van de financiële consequenties (waarover later meer) en om de nadere invulling van het ruimtelijk beeld. Dit laatste is essentieel, er dient daadwerkelijk sprake te zijn van ruimtelijke kwaliteitswinst om medewerking te kunnen verlenen aan functieverandering.
4.2 Principebesluit
Als de initiatiefnemer zijn/haar initiatief na het overleg met het contactpersoon van de gemeente verder wil uitwerken, dient hij/zij een ‘principeverzoek’ in bij het college voor medewerking aan de gewenste functieverandering.
Het principeverzoek omvat een motivering waarin in ieder geval verbeeldingen van de huidige en toekomstige situatie worden weergegeven middels een schets (zie de voorbeelden op de vorige bladzijde). Daarnaast moet het initiatief worden toegelicht. Hierbij is het belangrijk om de (ruimtelijke) kwaliteitswinst helder te duiden.
Het college neemt vervolgens een besluit over het verzoek tot principemedewerking. Zij zal bij haar voornemen tot medewerking aan de functieverandering in de meeste gevallen in ieder geval de volgende voorwaarden aangeven:
een geldigheidsduur van 2 jaar voor het principebesluit waarbinnen een initiatiefnemer een voor ter visie legging zijnd wijzigingsplan of bestemmingsplan aan de gemeente moet hebben overlegd;
het door de initiatiefnemer tekenen van een anterieure overeenkomst waarin de afdekking van de gemeentelijke (plan)kosten, financiële bijdrage en afwenteling van het planschaderisico is geregeld;
een door de initiatiefnemer te overleggen bestemmingsplan of wijzigingsplan waaruit blijkt dat er sprake is van een situatie die getuigt van een goede ruimtelijke ordening.
Wat is een principe besluit?
Dit is een besluit van Burgermeester en wethouders. Zij nemen dit besluit aan de hand van een principeverzoek. Als het besluit positief is, dan kan de initiatiefnemer er in principe vanuit gaan dat een verder uitgewerkt plan waarschijnlijk ook akkoord wordt bevonden door Burgemeester en wethouders.
4.3Voorbereidingsfase
Inrichtingsplan
Nadat een positief besluit over principemedewerking is genomen, zal er nader overleg plaatsvinden tussen de initiatiefnemer en de gemeente over de wijze waarop initiatiefnemer het inrichtingsplan kan uitwerken. Er dient tot een overtuigend plan te worden gekomen waaruit duidelijk de ruimtelijke kwaliteitswinst op de locatie blijkt, ook in relatie tot zijn omgeving. In de meeste gevallen wordt hiervoor door de initiatiefnemer een landschapsarchitect of ervenconsulent ingeschakeld.
De essentiële onderdelen van het inrichtingsplan (bijvoorbeeld de oprichting van een bomenrij of aanleg van een waterpartij) dienen in het op te stellen bestemmingsplan te worden geborgd door middel van een ‘voorwaardelijke verplichting’[3] waardoor de oprichting en duurzame instandhouding ervan wordt verankerd. Ook de sloop van de te saneren opstallen zal als een voorwaardelijke verplichting moeten worden vastgelegd. Met andere woorden, het realiseren van het inrichtingsplan en de sloop van te saneren opstallen zijn verplicht om aan functieverandering te kunnen doen.
Aan de voorwaardelijke verplichtingen dienen termijnen te worden gekoppeld, wanneer aan deze verplichtingen moeten zijn voldaan. Verplicht wordt om in het bestemmingsplan of wijzigingsplan regels op te nemen zodat de bouw van de nieuwe woning(en) pas mag beginnen als alle agrarische bebouwing is gesaneerd. De opname van een voorwaardelijke verplichting geldt ook voor de aanleg van de landschappelijke inrichting. De aanleg van de landschappelijke inrichting, zoals op het inrichtingsplan is vastgelegd, moet binnen twee jaar na verlenen van de omgevingsvergunning voor de bouw van de nieuwe woning(en) zijn aangelegd.
Bestemmingsplan (of wijzigingsplan) met onderzoeken
Nadat overeenstemming is bereikt over het inrichtingsplan dient de initiatiefnemer de noodzakelijke stukken in (concept bestemmingsplan of wijzigingsplan ,inclusief onderzoeken en inrichtingsplan). De contactpersoon van de gemeente beoordeelt / laat de stukken beoordelen.
Overeenkomst
Alvorens het starten van de planologische procedure wordt er een anterieure overeenkomst gesloten. In een anterieure overeenkomst worden in ieder geval de financiële afspraken tussen de initiatiefnemer(s) en de gemeente (inclusief afwenteling planschade) vastgelegd. Om de kans op planschade in te kunnen schatten dient door de initiatiefnemer een planschaderisicoanalyse te worden overlegd. Mogelijke planschades die uit deze analyse naar voren komen moeten bij de gemeente in depot worden gesteld of door middel van een bankgarantie te zijn gewaarborgd voor de periode dat planschades geclaimd kunnen worden (5 jaar na onherroepelijk worden bestemmingsplan). De exploitatiebijdrage moet zijn betaald en de depotstelling of bankgarantie geregeld voordat het college zal besluiten tot het starten van de procedure.
4.4 Planologische procedure
Als alle stukken voldoen en compleet zijn, worden de stukken voorgelegd aan het college. Het college kan vervolgens de planologische procedure starten. Het bestemmingsplan of wijzigingsplan wordt met onderzoeken zes weken ter inzage gelegd.
4.5 Besluitvormingsfase
De meeste situaties van functieverandering zullen binnen het bestaande beleid worden ingevuld en kunnen met gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan Buitengebied Lingewaard of Park Lingezegen worden afgewikkeld. Dit houdt in dat de raad het college de bevoegdheid heeft gegeven om besluiten te nemen. Alleen bij situaties die om maatwerk vragen is een herziening van het bestemmingsplan nodig. De raad is in dat geval aan zet om een besluit te nemen. Voorafgaand aan de start van de formele procedure van herziening van het bestemmingsplan, is afstemming met de provincie nodig (‘vooroverleg’). Dit geldt alleen in situaties die de reguliere verhouding tussen te slopen opstallen en te bouwen woningen te boven gaan, en in situaties waarbij meer dan 2 woningen worden toegevoegd. Voor het succesvol kunnen doorlopen van de planologische procedure dient de provincie in die situaties met de gemeente in te kunnen stemmen met het voorliggende plan.
[3] Een regel in het bestemmingsplan die de grondgebruiker pas verplicht tot het uitvoeren van hetgeen in het bestemmingsplan is bepaald, op het moment dat de grondgebruiker op eigen initiatief een door het bestemmingsplan toegestane wijziging in de bestaande gebruiksvorm aanbrengt.”
We gebruiken noodzakelijke cookies voor je account en beveiliging. Voor anonieme gebruiksstatistieken (Google Analytics) vragen we je toestemming. Meer over cookies