Voor de berekening van de algemeen geldende te betalen of te ontvangen bijdrage is uitgegaan van een kosten gerelateerde onderbouwing volgens de algemeen gangbare exploitatieplan-methodiek. Daarbij zijn realistische aannamen gedaan voor wat betreft de inbrengwaarde van de grond en de van toepassing zijnde kostenelementen. De kosten van onze fictieve grondexploitatie zijn verdeeld naar rato van de grondwaarde rekening houdend met een bouwprogramma waarin de norm van 30% sociaal is behaald. De grondwaarde hebben wij bepaald op basis van het grondbeleid voor sociale woningen en de residuele waardebenadering voor wat betreft de vrije sectorwoningen.
De grondwaarde onder een sociale huur- en/of koopwoning is onvoldoende om de kosten die gemaakt worden in de grondexploitatie volledig te dekken. Om toch een haalbare grondexploitatie te kunnen maken worden vrije sectorwoningen toegevoegd. Bij vrije sectorwoningen is de grondwaarde gemiddeld ruim voldoende om de grondexploitatiekosten te dekken. De overmaat in de grondwaarde kan ingezet worden om het tekort in grondwaarde bij het realiseren van sociale woningbouw te dekken. Indien voldaan wordt aan de norm van 30% sociaal is er evenwicht in de grondexploitatie.
Indien afgeweken wordt van deze norm zal een bijdrage betaald of ontvangen moeten worden om alle kosten te kunnen dekken. Indien er te weinig sociale woningen worden gerealiseerd zal per te compenseren sociale woning € 30.700 betaald moeten worden. Dit geld is nodig om elders voldoende grondwaarde te verkrijgen voor de dekking van de kosten van een grondexploitatie waarbinnen die extra benodigde sociale woningen gerealiseerd zullen worden. Het verschil in de gemiddelde grondwaarde tussen een sociale woning en een vrije sector woning is voldoende om dit bedrag te rechtvaardigen (let op: het gaat om gemiddelden die altijd toegepast moeten worden).
Uitgaande van deze fictieve exploitatieopzet voor het geprognosticeerde ongecontracteerde woningbouwprogramma dat in de gemeente in de planning staat, is een algemeen geldende bijdrage van € 30.700,00 per niet-gebouwde sociale woning berekend (prijspeil 1 januari 2013).
De vanuit een bouwproject te betalen bijdrage wordt via een anterieure overeenkomst vastgelegd. Daarbij wordt vermeld voor welk ander project de bijdrage zal worden ingezet, en binnen welk tijdsbestek, dit ter voorkoming van een onverschuldigd gedane betaling.
Deze projecten zullen in het kader van de MRSV worden aangewezen.
De norm van 30% nieuwbouw wordt berekend over het gehele nieuwbouwprogramma van een bepaald bouwproject. De bepaling van de aantallen te bouwen sociale woningen voor een bouwproject zal op één decimaal worden berekend. De 30%-eis geldt ook voor 1 nieuwbouw woning.
Als binnen een bepaald bouwproject méér dan 30% van het programma aan sociale woningen wordt gebouwd dan kan een initiatiefnemer een aanvraag indienen voor toekenning van een bijdrage per de boven deze norm extra gebouwde sociale woning(en). De te ontvangen bijdrage is maximaal ter hoogte van de onrendabele top met een maximum van € 30.700,00 per woning, mits er in de bestemmingsreserve sociale woningbouw een positief saldo aanwezig is.
Om hierbij situaties van ongeoorloofde staatssteun te voorkómen moet deze bijdrage worden geïnvesteerd in de realisatie van maatschappelijke en/ of openbare voorzieningen (in geval het gaat om een particuliere initiatiefnemer) of ten gunste komen aan de doelgroep zoals deze door de EU is geformuleerd (huishoudens met een huishoudinkomen lager dan € 34.299,00, (prijspeil 1 januari 2013, in geval de aanvraag door een woningcorporatie wordt gedaan).
Een project met een bouwprogramma van 10 nieuwe toe te voegen woningen. Daarvan moet 30% in het sociale segment worden gerealiseerd, dit zijn 3 woningen. Indien niet voldaan wordt aan deze “eis” dan is een bijdrage van 3 maal € 30.700 = € 92.100 verschuldigd aan het fonds.
In geval sprake is van herstructurering of herontwikkeling van een locatie van een particuliere eigenaar, dan wordt de 30% berekend over de toe te voegen woningen. Als hiervoor één of meer woningen gesloopt moeten worden mogen deze van dit getal worden afgetrokken. In casu: bij de nieuwbouw van 5 woningen waarvoor 2 woningen gesloopt moeten worden wordt de 30% eis berekend over 5 - 2 = 3 woningen. Dit bouwplan zal daarom 1 sociale woning moeten realiseren. Indien dit niet mogelijk is, zal een voorstel tot het doen van een bijdrage van € 30.700 worden voorgesteld.
In geval van transformatie van lager gewaardeerde functies, zoals bedrijven, kantoren en detailhandel, naar woningbouw moet de stand van de grondexploitatie worden aangetoond om in aanmerking te komen voor de afwijking van de 30%-sociale woningbouw eis, en mits het college de afwijking wil toelaten.
Er wordt één nieuwe woning gebouwd. Ook hier geldt de norm 30 % sociaal. Aangezien realisering hiervan in dit geval onmogelijk is moet men in dit geval een bijdrage betalen van 0,3 maal € 30.700 = € 10.233.
Er is geen sprake van nieuwbouw in geval van gehele of gedeeltelijke renovatie van bestaande burgerwoningen zonder dat extra, dus nieuwe, woningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd.
Hoofdstuk 2
Artikel 2.5
De financiële bijdrage
Onderdeel van Nota vereveningsfondsen Kaag en Braassem