We schetsen nu per kenmerk de wensportefeuille. We gaan in op: spreiding naar kernen, woningtype en oppervlakteklasse.
Behouden bezit / uitbreiden in de kernen met voorzieningen (Hoogwoud, Opmeer en Spanbroek)
Op basis van een korte analyse van ons bezit en de spreiding van de totale woningvoorraad in de gemeente Opmeer concluderen we dat het GWB relatief veel woningen heeft in de kern Opmeer (zie tabel 5, kolom 2 versus kolom 3). Een sterke oververtegenwoordiging van het bezit in specifieke buurten maakt de portefeuille gevoelig voor ontwikkelingen. Dit kan op termijn negatieve gevolgen hebben voor de financiële gezondheid van het GWB (en daarmee het goed kunnen uitvoeren van deze maatschappelijke taak). Op basis van de gedachte om een meer evenredige spreiding naar kernen te realiseren zou het bezit verkleind moeten worden in de kern Opmeer en moeten worden uitgebreid in de kernen De Weere en Spanbroek3 We trekken in deze beknopte wensportefeuille de conclusie op basis van een meer evenredige spreiding naar kernen, zonder uitgebreide kernenscan om de marktpotentie van de kernen afzonderlijk vast te stellen. Naast elkaar gelegen kernen kunnen elkaar compenseren.. Dit houdt echter, zoals eerder aangegeven, geen rekening met het (zorg)voorzieningenniveau binnen de verschillende kernen. We houden daarom rekening met de aantrekkelijkheid van de kernen op langere termijn (Marktperspectief, kolom 4 van tabel 5) en behouden ons bezit / breiden uit in de kernen met voorzieningen (waaronder zorg). Op basis van deze afwegingen komen we tot ons oordeel per Kern (kolom 5, tabel 5). In kolom 6 is dan weergegeven wat op basis van ons oordeel, de gelijkblijvende portefeuille (in totaalaantallen) en het vernieuwingstempo van 2%, de gewenste spreiding over de kernen is. In kolom 7 is dit vertaald naar aantallen (indicatief).
Tabel 5: wensportefeuille naar kern
Kern
Aantal woningen totaal
Bezit GWB
Markt-
perspectief
Ons oordeel
Wensportefeuille
(2,0% vernieuwingstempo)
Veranderopgave
10 jaar*
Aartswoud
179 (4%)
33 (4%)
-
-
0,75% tot 1,25%
-25 tot -20
De Weere
333 (7%)
45 (5%)
--
--
1,75% tot 2,25%
-30 tot -25
Hoogwoud
1676 (36%)
320 (36%)
+
+
36,75% tot 37,25%
0 tot 5
Opmeer
902 (19%)
240 (27%)
+
0
24,75% tot 25,25%
-25 tot -20
Spanbroek
1623 (34%)
239 (27%)
+
++
36,75% tot 37,25%
85 tot 90
Totaal
4713 (100%)
877 (100%)
100%
-5 tot 10
*De opgave is indicatief en bestaat uit afgeronde getallen. Hierdoor kunnen optelverschillen zijn ten opzichte van andere segmentindelingen.
Onze strategie (ons oordeel) per kern
Het GWB heeft ervoor gekozen om de huidige positie op het niveau van de gemeente te behouden en alleen nieuwbouw in Spanbroek in Heerenweide te plegen. De strategie per dorp of kern is gebaseerd op de marktaantrekkelijkheid, over- of ondervertegenwoordiging en verwachte behoefte per kern. In alle kernen is in feite behoefte / noodzaak om te verduurzamen en het labelen van woningen specifiek voor ouderen gaat bij voorkeur plaatsvinden op die locaties binnen de grotere kernen, waar voorzieningen in de nabijheid zitten. Nieuwbouw (en uitbreiding) zal plaatsvinden in de grotere kernen (Spanbroek/Opmeer/Hoogwoud).
Mogelijk dat sloop-nieuwbouw op termijn in de kleinere kernen kan, mits het aantal sociale huurwoningen daar wordt verminderd.
We monitoren daarnaast goed wat de ontwikkeling van de behoefte in en binnen de kernen is aan aantallen en typen woningen.
Leidend is de streefportefeuille zoals is benoemd in de lokale Woonvisie Opmeer.
Tabel 6: strategie op hoofdlijnen per kern
Kern
Marktindicatie
Ons oordeel
Strategie
Aartswoud
-
-
Afbouw van omvang bezit
De Weere
--
--
Afbouw van omvang bezit
Hoogwoud
+
+
Consolideren (bestendigen en versterken)
Spanbroek/Opmeer
+
++/0 = +
Versterken
Omdat de locatie mogelijkheden biedt voor andere woningtypen en grootteklassen, nemen we in het oordeel over de locaties de prestatiescore per kern NIET mee. Dit doen we wel voor de andere oordelen (naar woningtype en grootteklasse) in de volgende paragrafen, zie kolom 3 in tabel 7 en 8.
Vergroten aandeel seniorenwoningen en eengezinswoningen, verkleinen aandeel appartementen (zonder lift)
Op basis van de analyses zou moeten worden ingezet op het verminderen van het aantal appartementen (primair de complexen zonder lift), het beperkt uitbreiden van het segment eengezinswoningen (houd wel rekening met het levensloopbestendig kunnen maken)) en het uitbreiden van het segment seniorenwoningen. De prestatie van het bezit en het marktperspectief van deze laatstgenoemde typen is bovengemiddeld, terwijl dat van appartementen (zonder lift) gemiddeld tot beneden gemiddeld is. Zie onderstaande tabel.
Tabel 7: wensportefeuille naar woningtype
Woningtype
Aantal woningen
Prestatie bezit
Marktindicatie
Ons oordeel
Wensportefeuille
(2,0% vernieuwingstempo)
Veranderopgave
10 jaar*
Eengezinswoning
404 (46%)
0
++
+
49,25% tot 49,75%
30 tot 30
Appartement of HAT
260 (30%)
0
-/0
-/0
19,75% tot 20,25%
-85 tot -80
Seniorenwoning
213 (24%)
++
+
++
30,75% tot 31,25%
55 tot 60
Totaal
877 (100%)
100%
0 tot 10
*De opgave is indicatie en bestaat uit afgeronde getallen. Hierdoor kunnen optelverschillen zijn ten opzichte van andere segmentindelingen.
Kleine woningen (tot 60 m²) voegen we alleen toe in Spanbroek
Tot slot stellen we de wensportefeuille op met uitsplitsing naar oppervlakteklassen. Op basis van de analyses is het advies om het aantal reguliere woningen met een oppervlak kleiner dan 60 m² te verminderen en uit te breiden in het segment woningen met een oppervlak van 60 m² of meer. De kleinere woningen presteren relatief het slechtst binnen het bezit en ook het marktperspectief is relatief beneden gemiddeld. We zorgen wel dat er nog kleinere reguliere woningen in het bezit blijven: ook in de toekomst zal er behoefte zijn aan kleine, goedkope woningen. Of we zorg dat deze woningen een kwaliteitsverbetering ondergaan, zodat de prestaties van dit deel van het bezit verbeterd worden. Ruimere woningen hebben juist een bovengemiddelde score en voor deze woningen is het marktperspectief bovengemiddeld. Zie onderstaande tabel. Voor het realiseren van nieuwbouw voor starters en kleingezinswoningen (Beneden-bovenwoningen) maken we een uitzondering voor deze oppervlakten, waarbij we de voorwaarde stellen dat deze dicht bij voorzieningen worden gerealiseerd, dus in de hoofdkern Spanbroek.
Tabel 8: wensportefeuille naar oppervlakteklasse
Oppervlakteklasse
Aantal woningen
Prestatie bezit
Marktindicatie
Ons oordeel
Wensportefeuille
(2,0% vernieuwingstempo)
Veranderopgave
10 jaar*
tot 60 m²
154 (18%)
-
-/0
-/0
7,75% tot 8,25%
-85 tot -80**
60 tot 80 m²
431 (49%)
++
+
++
56,75% tot 57,25%
65 tot 70
Vanaf 80 m²
292 (33%)
0
++
+
35,25% tot 35,75%
15 tot 20
Totaal
877 (100%)
100%
-5 tot 10
*De opgave is indicatie en bestaat uit afgeronde getallen. Hierdoor kunnen optelverschillen zijn ten opzichte van andere segmentindelingen. ** dit betreft de reguliere woningen. BEBO’s in Spanbroek kunnen hier nog toegevoegd worden en verrekend met de andere oppervlakteklassen.
Resultaat: strategie voor de aanpak van ons bezit per complex:
Om de in de tabellen 5, 6, 7 en 8 aangegeven wensportefeuille en veranderopgave naar de complexen te vertalen, lopen we de volgende afwegingen per complex langs. We gebruiken per complex de prestaties, oftewel de fysieke staat (=de uitkomst van de complexanalyse, zie Bijlage E) en de marktoordelen naar kern, woningtype en grootteklasse. Deze factoren nemen we mee om te komen tot een strategie per complex. De strategie per complex moet bijdragen aan het behalen van de veranderopgaven die genoemd zijn in de voorgaande tabellen.
Woningen die zijn aangewezen voor verkoop betreffen versnipperd bezit, daarbij prevaleert verkoop boven de genoemde wensportefeuilles.
Woningen die liggen binnen een kern waar we een positief oordeel over hebben (gebaseerd op marktperspectief en over- of ondervertegenwoordiging) en door ons positief beoordeelde eigenschappen van de woning, houden we aan. Waar nodig, brengen we bij mutatie of groot onderhoud de woning weer op kwaliteit.
Woningen die liggen binnen een kern met een positief oordeel, maar door de eigenschappen van de woning een negatief oordeel hebben, renoveren we grondig als dit bijdraagt aan de verhuurbaarheid op de langere termijn.
We bezien of sloop-nieuwbouw interessant is voor deze locatie als de fysieke staat van de woningen benedengemiddeld is en de huidige eigenschappen van de woning op de middellange en langere termijn een minder sterk marktperspectief (ons oordeel) bieden.
Woningen die liggen binnen een kern met een iets benedengemiddelde beoordeling, houden we aan. Hier zijn we terughoudend in de aanpak van woningen. We bezien later of we deze woningen gaan verkopen.
In de kernen waar ons oordeel over het marktperspectief benedengemiddeld is, zetten we in op het verkleinen van ons bezit, met name als de fysieke eigenschappen van dat bezit door ons benedengemiddeld beoordeeld zijn.
Waar het warmtetransitieplan van de gemeente (vaststelling eind 2021) kansen biedt voor verduurzamingen van het woningbezit heeft dat invloed op het strategisch voorraadbeleid.
Op een later moment wordt de indicatieve strategie per complex aan B&W voorgelegd. Dit geeft de richting weer welke we met ons bezit op willen per complex. We zijn ons er wel terdege van bewust dat we door financiën, tijd en plannen niet alle strategieën gelijktijdig en/of allemaal uit kunnen voeren. Soms zullen we daarvoor tussen complexen moeten kiezen.
Hoofdstuk 6
Artikel 6.2