Maatregel 3.1: woningbouw in al onze dorpen
Onze ambitie is om het woningaanbod in elke kern kwantitatief en kwalitatief uit te breiden
Met onze gunstige ligging halverwege Leeuwarden en Groningen zien we kansen om een aantrekkelijke gemeente voor gezinnen en forenzen te worden. Maar om dit te bereiken moeten er meer en aantrekkelijke woningen gebouwd worden. Onze ambitie is om de woningvoorraad in alle kernen met passend woningaanbod uit te breiden. Juist in de kleinere dorpen is woningbouw van groot belang; de landelijke woonomgeving is aantrekkelijk voor gezinnen die zich in de gemeente willen vestigen en daarnaast kunnen we met het aantrekken van jonge huishoudens en gezinnen een bijdrage leveren aan de vitaliteit in de kleine kernen.
Maatregel 3.2: bij wijzigende marktomstandigheden passen we onze bouwopgave aan
Uit de prognoses en het regionaal woningmarktonderzoek blijkt dat Achtkarspelen nog een bouwopgave heeft voor de komende jaren. De woningbehoefte is echter niet oneindig en is in de ene kern groter dan in de andere. De behoefte willen we optimaal benutten door goede, realistische plannen die bijdragen aan een passende, kwalitatief goede en duurzame woningmarkt. Als de behoefte in de markt hoger blijkt te liggen dan uit het regionale onderzoek blijkt, dan zoeken we ruimte om de woningbouwopgave te verhogen. We gaan dan als gemeente aan de slag om meer woningbouwplannen te maken (acquisitie richting ontwikkelende partijen, organiseren van beurzen, etc.). De gemeenten in de regio Noordoost Fryslân en de provincie Fryslân hebben regionale woningbouwafspraken met elkaar gemaakt voor de periode 2020-2025. Gedeputeerde Staten geven de regio en de gemeenten meer verantwoordelijkheden op de woningmarkt. Hiermee hebben we de mogelijkheid om in te kunnen spelen op de marktsituatie.
Als gemeente zijn we ons bewust van de demografische tendensen op lange termijn. De komende jaren voorzien we nog een huishoudensgroei, maar tegelijkertijd is er sprake van vergrijzing. Op de lange termijn zal daardoor de woningbehoefte wat afzwakken. Onze woningcorporaties houden daar met herstructurering nu al rekening mee, door op sommige locaties minder woningen terug te bouwen dan er gesloopt zijn. Vanwege de demografische ontwikkelingen is het belangrijk om samen met onze regiogemeenten en de provincie de woningmarkt goed te blijven monitoren en daarbij goede afspraken over de woningbouwopgave te maken. Dat neemt niet weg dat de komende jaren voor ons vooral in het teken staan van het bouwen van meer woningen voor zowel onze eigen inwoners als potentiële vestigers.
Het is niet alleen belangrijk om voldoende, maar ook om de juiste woningen te bouwen. Woningen die aansluiten bij de kwalitatieve woonwensen van onze inwoners. Nieuwe woningbouwinitiatieven toetsen we daarom aan onze ambities in de woonvisie, als het gaat om het type woningen, beoogde prijsklasse, huur-koop verhouding, maar ook de stedenbouwkundige en energetische kwaliteit.
Maatregel 3.3: we sturen op inbreiding boven uitbreiding
hierbij geven we prioriteit aan het herbestemmen van leegstaand vastgoed
we sturen op plannen die een kwalitatieve meerwaarde voor hun omgeving hebben
In overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking en de regionale woningbouwafspraken tussen de provincie en de gemeenten in Noordoost Fryslân willen we de nieuwbouwopgave zoveel mogelijk binnen de bebouwde kom op inbreidingslocaties realiseren. Op die manier blijft het buitengebied zo groen mogelijk .
In de kernen met veel voorzieningen zijn deze inbreidinglocaties ook kansrijk voor specifieke doelgroepen op de woningmarkt die dichtbij zorg- en andere centrumfuncties willen wonen (zoals ouderen en mensen met een zorgvraag).
Bij woningbouwplannen geven de we voorkeur aan plannen die een kwalitatieve meerwaarde voor hun omgeving hebben (ofwel die een plek beter maken). Het kan dan gaan om plannen waarbij panden hergebruikt worden, waarbij invulling gegeven wordt aan een onwenselijke situatie of waarbij de leefbaarheid significant vergroot wordt. Daarbij verschuiven we de focus meer en meer van nieuwbouw naar transformatie of herstructurering. Dit betekent dat we op andere locaties niet of in kleinere aantallen woningen toevoegen.
Voor al onze kernen geldt dat we voor het invullen van de woningbehoefte prioriteit geven aan het herbestemmen van leegstaand vastgoed tot woonruimte. In de voorzieningenkernen valt daarbij te denken aan leegstaande winkels en bedrijfspanden, daarbuiten kan het gaan om boerderijen. Hierbij staan we als gemeente open voor Mienskipsinitiatieven, ook als het gaat om innovatieve woonprojecten.
in een aantal kernen zijn de mogelijkheden voor inbreiding beperkt. Bijvoorbeeld omdat inbreiding te zeer ten koste gaat van het dorpse- en landelijke karakter, of omdat er niet of nauwelijks inbreidingslocaties voorhanden zijn. Daarom zetten we ons er voor in dat het ook in de toekomstmogelijk blijft om -uiteraard zo zorgvuldig mogelijk- potentiële locaties aan de randen van de bebouwde kom te benutten. Als dit zich voordoet dan gaan we hierover in overleg met de provincie en regiogemeenten zoals afgesproken. Over maatwerkoplossingen die hieruit komen, gaan we specifiek in gesprek met de provincie.
Als gemeente gaan we eind 2020, begin 2021 inventariseren welke inbreidingslocaties per kern beschikbaar zijn. In kernen waar geen inbreidingslocaties beschikbaar zijn, maar wel een duidelijke woningvraag, zoeken we mogelijkheden om op uitbreidingslocaties te bouwen (conform de motie binnenstedelijke locaties). Dit leidt een woningbouw-programmering.
Maatregel 3.4: we stimuleren de realisatie van tijdelijke woningen
We gaan met ontwikkelaars en woningcorporaties in gesprek over de bouw van tijdelijke woningen en faciliteren ontwikkelaars met een woningbouwinitiatief in dit segment.
Daarmee is ook meteen de spagaat in onze woningmarkt inzichtelijk gemaakt. Aan de ene kant zien we op dit moment en voor de eerstvolgende jaren een vraag naar extra woningen en aan de andere kant zal de woningbehoefte op lange termijn mogelijk afnemen als gevolg van vergrijzing. Naast het faciliteren van de huidige vraag gaan we ook nadenken hoe we voldoende flexibiliteit in onze woningvoorraad kunnen aanbrengen, zodat we kunnen inspelen op veranderende marktomstandigheden.
Als gemeente staan we open voor dergelijke initiatieven wanneer deze zich richten op binnenstedelijke locaties en geïnitieerd zijn vanuit de doelgroep zelf. Hierbij hanteren we de uitgangspunten uit de notitie tiny houses en opstapwenten.
Maatregel 3.5: we zetten in op woningbouw voor senioren om doorstroming te stimuleren
Door woningen voor senioren te realiseren ontstaat woningaanbod voor starters
We vinden het belangrijk dat er voor alle doelgroepen voldoende woningaanbod in de gemeente Achtkarspelen te vinden is. De focus van de nieuwbouwopgave ligt met name bij het voorzien in levensloopgeschikte woningen / appartementen voor senioren. Dit aanbod is nog onvoldoende in onze bestaande voorraad aanwezig en zorgt in dit segment voor doorstroming op de woningmarkt.
Verhuizing van senioren zorgt ervoor dat ruime grondgebonden woningen vrijkomen voor gezinnen en dat kleinere woningen (rij- en hoekwoningen, appartementen) vrijkomen voor jonge doorstromers en starters.
Bij nieuwbouw voor senioren zetten we in op ontmoeting, veiligheid en nabijheid: we willen nieuwbouw vooral faciliteren op plekken die voor hen het meest aantrekkelijk zijn; in en rond de centra van onze kernen en in de directe omgeving van zorgvoorzieningen. We zetten daarbij in op het realiseren van gemeenschappelijke voorzieningen, zodat langer thuiswonen zo goed mogelijk gefaciliteerd kan worden.
Maatregel 3.6: we zetten in op voldoende woningen voor starters
Naast senioren zijn er de starters. In de basis staan er in onze gemeente relatief veel betaalbare koopwoningen voor deze doelgroep. Het probleem is echter dat deze bestaande woningen ‘bezet’ worden gehouden door andere doelgroepen en slechts mondjesmaat op de markt komen. Op het eerste gezicht lijkt bouwen voor starters hiervoor de oplossing. Echter, gezien de krapte in bouwsector, met als gevolg hogere bouwprijzen, ontstaat het risico dat woningen van ondermaatse kwaliteit gerealiseerd worden.
Daarnaast belemmert nieuwbouw voor starters de doorstroming, waardoor er minder bestaande (starters-)woningen op de markt komen.
Bovendien: waar in andere gemeenten bestaande woningen niet de juiste kwaliteit bieden voor starters vanwege het onderhoudsniveau, staat Achtkarspelen juist bekend om de zelfredzaamheid en zelfbouwmentaliteit. Hier zijn starters bereid de handen uit de mouwen te steken en bestaande woningen een toekomst te geven. Bijkomend voordeel is dat op deze manier wordt bijgedragen aan de verbetering van de gehele woningvoorraad. Om starters een kans goede kans op de woningmarkt te bieden zetten we daarom hoofzakelijk in op het bevorderen van de doorstroming (zie onderstaande figuur).
Figuur 1: doorstroming op de woningmarkt. Bron: Woningbouwvereniging Amerongen (2012)
Het komt soms voor dat koopwoningen worden opgekocht door particuliere beleggers om vervolgens te worden verhuurd. Dat gebeurt met name bij goedkope koopwoningen die ook geschikt zouden zijn als starterswoning. Als gemeente gaan we de problematiek van het opkopen van woningen (om deze vervolgens te verhuren) verkennen en kijken welke maatregelen mogelijk zijn om dit tegen te gaan.
Maatregel 3.7: we zetten in op woningen van goede energetische kwaliteit en stimuleren pilotprojecten op het vlak van duurzame energieopwekking
We hebben als doelstelling om in zo snel mogelijk, maar uiterlijk in 2050 energieneutraal te zijn. In ieder geval geldt landelijk dat nieuwe woningen vanaf 1 juli 2020 moeten voldoen aan de BENG-eisen (Bijna Energieneutrale gebouwen). De indicatoren hiervoor zijn: de maximale energiebehoefte van een gebouw, het maximale gebruik van fossiele energiebronnen en het minimale aandeel hernieuwbare energie.
Er zijn meerdere manieren om als nieuwbouwproject aan de BENG eisen te voldoen. De basis bestaat uit goede isolatie (glas, spouwmuur, dak). Ook de aanleg van zonnepanelen en andere duurzame energieopwekkende maatregelen (zoals een warmtepomp, zonneboiler) leveren een bijdrage in het behalen van deze doelstelling.
Sinds 1 juli 2018 is het verplicht om nieuwe woningen niet meer op het aardgasnetwerk aan te sluiten. Dit betekent dat ontwikkelaars op een andere, soms creatieve manier tot duurzame energieopwekking moeten komen. Als gemeente moedigen we pilotprojecten op het vlak van duurzame energieopwekking van harte aan. Het is onze taak om met ontwikkelaars mee te denken over creatieve ideeën op dit vlak door met hen hierover het gesprek aan te gaan.
Artikel 3
Zorgvuldige inzet op nieuwbouw en voldoende betaalbare koopwoningen
Onderdeel van Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Achtkarspelen houdende regels omtrent de woonvisie