We vinden het belangrijk dat er voldoende betaalbare sociale huurwoningen zijn voor mensen die, gelet op hun financiële positie- niet of nauwelijks mogelijkheden hebben op de particuliere huur- of koopmarkt. Om sociale huurwoningen voor de lange termijn betaalbaar te houden voor de laagste inkomensgroep moet er sprake zijn van een reële prijs-kwaliteit verhouding in deze sector. Hiervoor nemen we de volgende maatregelen:
Maatregel 4.1: omvang sociale huurvoorraad minimaal in stand houden
We vinden het belangrijk dat er voldoende sociale huurwoningen zijn voor huishoudens met een laag inkomen. Om daaraan te voldoen streven we ernaar dat de sociale huurvoorraad minimaal op het huidige niveau blijft (3.600 woningen) en bij voorkeur uitbreidt. Er wordt niet ingezet op doorstroming van goedkope scheefwoners naar de particuliere sector. Een zekere mate van goedkope scheefheid in de sociale huursector is juist wenselijk om een gevarieerde bevolkingssamenstelling (qua inkomen, opleidingsniveau) op buurtniveau te behouden.
Maatregel 4.2 : samen met corporaties willen we de vraag naar sociale huurwoningen monitoren
Samen met de corporaties en de huurdersorganisaties willen we de komende jaren de vraag naar sociale huurwoningen monitoren. Afhankelijk van de vraagontwikkeling stellen we de opgaven waar nodig bij. Hiervoor vragen we de woningcorporaties om periodiek inzicht te geven in de relevante verhuurgegevens, met name de ontwikkeling van het aantal mutaties, reactiegraad, actieve zoektijd en de slaagkans per inkomensgroep. We stellen voor om aan te sluiten bij het monitoringssysteem van de Vereniging van Friese Woningcorporaties (VFW) dat momenteel in ontwikkeling is. Zo nodig stellen we de opgave voor de sociale huurvoorraad bij in de prestatieafspraken.
Maatregel 4.3: we streven naar een gemiddelde actieve zoektijd van maximaal 1 jaar
In de basis vinden we een actieve zoektijd van een half jaar tot een jaar een redelijke termijn. Mocht bij monitoring blijken dat de actieve zoektijd substantieel hoger ligt, dan maken we hierover nadere prestatieafspraken met de corporaties om de actieve zoektijd te verkorten.
Maatregel 4.4: we sturen op weloverwogen verkoop van sociale huurwoningen ‘Voldoende betaalbare en beschikbare sociale huur’
Mocht er in de toekomst een situatie van overschot aan sociale huurwoningen in de dorpen ontstaan dan kan op termijn worden gekozen voor een geleidelijke afstoting van huurwoningen. Deze woningen komen in dat geval op de markt als (goedkope) koopwoning, waarmee er meer aanbod komt voor starters en scheefwoners die een koopwoning zoeken. Verkoop van huurwoningen dient aan een aantal voorwaarden te voldoen:
Het is belangrijk dat er voldoende sociale huurwoningen beschikbaar blijven voor de doelgroep.
Bij een eventuele verkoop dient een verdere versnippering van het woningbezit van de corporaties zoveel mogelijk voorkomen te worden, met het oog op onderhoud en verduurzaming.
als gemeente vinden we het belangrijk dat eventuele inkomsten van (woning)verkoop in Achtkarspelen ook weer worden geïnvesteerd in de sociale huursector in Achtkarspelen (bijvoorbeeld via verbetering van de kwaliteit van de bestaande huurvoorraad of via nieuwbouw van sociale huurwoningen).
We willen tegengaan dat woningen van ondermaatse (energetische) kwaliteit op de markt worden gebracht. In de prestatieafspraken met corporaties gaan we met elkaar in gesprek wat de minimumkwaliteit is die daarbij geboden dient te worden. Dit verschilt mogelijk ook per locatie of complex. Ook de bereidheid onder potentiële kopers om de gekochte huurwoning zelf op te knappen, verschilt per kern.
Het moet mogelijk blijven om in elke kern van de gemeente een sociale huurwoning te kunnen huren, zolang er vraag naar is.
Maatregel 4.5: we sturen op voldoende betaalbare huurwoningen en monitoren de verhuurgegevens
Minimaal 80% van de sociale huurvoorraad dient uit woningen tot de 2 e aftoppingsgrens te bestaan.
De huidige voorraad sociale huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens blijft zoveel mogelijk in stand
De sociale huurvoorraad moet zich voornamelijk richten op de doelgroep met de laagste inkomens. We willen dat minimaal 80% van de sociale huurvoorraad behoort tot het prijssegment tot de 2e aftoppingsgrens, zodat er in de basis voldoende betaalbare sociale huurwoningen zijn voor de groep huurtoeslaggerechtigden.
Daarnaast moet er voldoende betaalbaar woningaanbod zijn voor mensen met een minimuminkomen en jongeren tot 23 jaar. Het gaat dan om woningen met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens (€ 432,51, peiljaar 2020). De huidige voorraad sociale huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens willen we daarom zoveel mogelijk in stand houden. Door daarnaast structureel de verhuurgegevens te monitoren kunnen we deze ambities aanscherpen, mochten de marktontwikkelingen daarom vragen.
Maatregel 4.6: we sturen op betaalbare nieuwe sociale huurwoningen die inspelen op de groei van kleinere huishoudens
Nieuwbouw van sociale huur dient vrijwel geheel te bestaan uit:
het segment tot de 1e aftoppingsgrens (< €619);
rij- en hoekwoningen en appartementen;
kleine woningen tot circa 100 m²;
We vragen van woningcorporaties periodiek inzicht te geven in de toewijzing van sociale huurwoningen en verhuurgegevens (met name de ontwikkeling van het aantal mutaties, reactiegraad, actieve zoektijd en de slaagkans per inkomensgroep).
Om ervoor te zorgen dat woningen ook op de lange termijn voldoende betaalbaar blijven, dienen nieuwe woningen tegen een reële prijs-kwaliteit verhouding gebouwd te worden. Dat betekent dat we de focus leggen op kleine sociale huurwoningen. Daarmee spelen we bovendien in op de demografische trends waarbij het aantal (met name oudere) 1+2 persoonshuishoudens de komende jaren zal toenemen. Nieuwbouw van sociale huur moet zich daarom met name richten op appartementen en rij- en hoekwoningen met een beperkt aantal vierkante meters (circa 100 m²). Alleen op herstructureringsplekken waar de fysieke ruimte (zoals de verkaveling) geen andere mogelijkheden biedt dan 2-onder-1 kap of vrijstaande woningen, kunnen ruimere woningtypen worden teruggebouwd.
Voor ons als gemeente is het zaak om woningcorporaties voldoende te faciliteren om deze nieuwbouwopgave te kunnen realiseren. We leggen daarom onze uitgangspunten met betrekking tot de sociale grondprijs vast in de Notitie Grondbeleid. De sociale huurwoningen worden tot nog toe gerealiseerd door de betreffende woningcorporatie. Indien er door een derde partij sociale huur- of koopwoningen worden gerealiseerd, dan worden deze gronden marktconform getaxeerd met in achtneming van de sociale verhuurplicht dan wel de verkoopplicht tegen sociale koopprijs. Een bijdrage van particuliere ontwikkelaars voor sociale woningbouw zou een mogelijkheid kunnen zijn. Dit dient echter Provinciebreed opgepakt te worden om ervoor te zorgen dat er geen uitwijkgedrag ontstaat naar andere (omliggende) gemeenten waar deze bijdrage niet wordt gevraagd.
Maatregel 4.7: informatie geven over de (on)mogelijkheden in de sociale huur
We willen samen met corporaties de informatievoorziening richting huurders, woningeigenaren en potentiële starters intensiveren met betrekking tot de mogelijkheden en voorwaarden voor het huren van een corporatiewoning.
Om ervoor te zorgen dat mensen (in welke woonsituatie dan ook) een goed beeld hebben van hun verhuismogelijkheden, is het belangrijk dat er meer voorlichting komt over de mogelijk- en onmogelijkheden die de sociale huursector in Achtkarspelen biedt. Daarom gaat de gemeente samen met de corporaties op meerdere manieren (bijeenkomsten, informatiebrochures) huurders, woningeigenaren en potentiële starters informeren over de mogelijkheden die de sociale huur biedt en de voorwaarden die daarbij worden gesteld.
Maatregel 4.8: vroegsignalering betalingsachterstanden
We maken met betrokken partijen afspraken over vroegsignalering van betalingsproblemen en informatievoorziening bij betalingsachterstanden.
Door het passend toewijzen krijgen huishoudens met een laag inkomen zoveel mogelijk een woning met een lage huur toegewezen. Deze maatregel kan echter niet voorkomen dat er nog steeds huurders zijn die in de financiële problemen komen waardoor zij vervolgens de huur niet meer kunnen betalen. Ook in de koopsector komt betalingsproblemen voor. Betalingsachterstanden ontstaan vaak door het wegvallen of achteruitgang in inkomen of onvoldoende bewaking van het uitgavepatroon. Daarom willen we in samenspraak met de betrokken partijen (zoals corporaties, zorg- en welzijnsorganisaties, energieleveranciers, gebiedsteams en schulddienstverlening) afspraken maken op het gebied van vroegsignalering van betalingsproblemen en informatievoorziening richting huurders en woningeigenaren met betalingsachterstanden. Als gemeente nemen we hierin het initiatief om tot een gezamenlijk overleg te komen.
Maatregel 4.9 mogelijkheden middeldure huur verkennen
We onderzoeken samen met ontwikkelaars de mogelijkheden voor ontwikkeling van middeldure huurwoningen op inbreidinglocaties, indien er sprake is van een behoefte.
Zoals gezegd lijken er in de basis voldoende alternatieven in de particuliere woningmarkt voor mensen met een middeninkomen. Daardoor lijkt er geen grote vraag te zijn naar middeldure huurwoningen (segment tussen de €700 en €900). Toch zien marktpartijen op kleine schaal wel mogelijkheden voor dit segment in de gemeente Achtkarspelen. Vooral gericht op senioren die op zoek zijn naar een appartement op een aantrekkelijke locatie bij voorzieningen. Daarom willen we in samenspraak met particuliere ontwikkelaars kijken of er kansen liggen om op kleine schaal nieuwbouw toe te voegen in dit segment op aantrekkelijke inbreidingslocaties.
Maatregel 4.10: naar een raamovereenkomst prestatieafspraken
We streven ernaar om te komen tot een meerjarige raamovereenkomst prestatieafspraken die van toepassing is op alle corporaties en huurdersorganisaties binnen de gemeente Achtkarspelen.
Tot op heden maakte de gemeente Achtkarspelen afzonderlijke prestatieafspraken met Stichting Woningbouw Achtkarspelen, WoonFriesland en Woonzorg Nederland. Uit de ervaring van de afgelopen jaren blijkt dat in de prestatieafspraken tussen de gemeente en de verschillende corporaties en huurdersorganisaties veel overeenkomsten zitten.
Om te zorgen voor meer kennis en begrip van elkaars visie, ambities en mogelijkheden ten aanzien van de sociale volkshuisvesting in Achtkarspelen wil de gemeente een (langjarige) raamovereenkomst sluiten voor alle partijen gezamenlijk. Daarnaast blijven we inzetten op concrete jaarafspraken per corporatie en de daarbij horende huurdersorganisatie. Uitgangspunt bij de prestatieafspraken is dat deze specifiek, meetbaar, acceptabel, realistisch en tijdgebonden moeten zijn.
Artikel 4
Voldoende betaalbare en beschikbare sociale huurwoningen
Onderdeel van Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Achtkarspelen houdende regels omtrent de woonvisie