Om te komen tot een stedenbouwkundig plan is eerst een stedenbouwkundige visie voor het gebied van het Retailpark ontwikkeld. Daartoe worden eerst de stedenbouwkundige ‘motieven’ in beeld gebracht. De stedenbouwkundige visie berust op 7 motieven, welke in deel 2 worden vertaald in stedenbouwkundige eisen voor de in het bestemmingsplan opgenomen deellocaties:
Verankering binnen, en versterking van, het ruimtelijke raamwerk van infra en groen
Realisatie van een zichtlocatie aan de nieuwe stadsentree; de aanlanding Noorderbrug
Realisatie van ruimtelijke relatie met Sphinxkwartier en Binnenstad; het zogenoemde ‘Kralensnoer’
Wandvorming langs de Belvédèrelaan
Organisatie rondom centraal gelegen parkeren aan Pontonniersweg en Fort Willemweg ter verhoging van de oriëntatie mogelijkheden en de verblijfskwaliteit.
Parkeren voor de deur – bevoorraden van binnenuit
Differentiatie: menging van functies en integratie kenmerkende bestaande gebouwen
Deze motieven worden in het navolgende verder uitgewerkt. Bijbehorende afbeeldingen verbeelden de belangrijkste uitgangspunten. Al deze motieven tezamen hebben, onder invloed van programma, beschikbaarheid gronden, kosten en ontwikkelingsstrategie, geleid tot het stedenbouwkundig plan zoals beschreven in hoofdstuk 1.3.
NB leeswijzer:
De bijgevoegde illustraties van de ‘motieven’ zijn schematisch van aard en zijn niet maatvast.
En de illustraties zeggen niets over de wijze van ontwikkeling. Een deel van de terreinen is direct bestemd, en een deel van de terreinen kan pas na wijziging worden ontwikkeld.
luchtfoto april 2018 locatie
ruimtelijk motief 1
illustratie
hoofdgroen structuur
Verankering binnen het ruimtelijkeraamwerk van infra en groen
De aanlanding van de Noorderbrug is de nieuwe stadsentree voor de binnenstad en Maastricht-west vanuit de richting A2. De aarden baan, waarover de aanlanding verloopt, ligt verhoogd ten opzichte van het omringende maaiveld. Hierdoor ontstaat een optimale oriëntatie op de binnenstad, het Frontenpark en het Retailpark Belvédère. Om het zicht te vergroten wordt de aanlanding/dijk niet begeleid door bomenrijen.
De Belvédèrelaan is als ‘landschapslaan’ een in- en uitvalsweg op regionaal niveau. Het is een weg die laat zien hoe de stad in het landschap ligt, en hoe het landschap – in de vorm van de markante Steilrand - in de stad doordringt. Tevens is het een belangrijke noord-zuid lijn in de stad, een echo van de noord- zuid gerichte Maasdal. Tenslotte is het ook de hoofdontsluiting van het bedrijvengebied en Retailpark Belvédère. Om al deze redenen moet de weg een zekere allure hebben. Hij moet ruim, rustig en riant zijn, met een brede en lange middenberm. Het ruimtelijk profiel moet ‘de dozen de baas zijn’. Om de autonomie van de laan te benadrukken zijn aan beide zijden bomenrijen van Lindes (1e grootte) gepland, begeleid door langgerekte blokhagen van ca. 70 cm. hoog. Ook de lichtmasten staan aan de buitenzijde van het laanprofiel. De haag dient aan de westzijde om de fietsers meer kwaliteit te geven, en aan de oostzijde om de parkeerplaatsen voor de winkels te begrenzen en af te schermen. Vanwege de zichtbaarheid van de winkels en het gewenste ruimtelijke beeld, mogen erfafscheidingen hier niet hoger zijn dan 1,2 meter, maar zijn liefst gelijk aan de haag.
De Pontonniersweg en de Fort Willemweg spelen vooral een rol als ontsluiting op het niveau van de locatie. Ten behoeve van een aangenaam verblijfsklimaat en om de doorgaande routes te begeleiden komen hier rijen bomen van de tweede orde. Ook hier worden de parkeerterreinen begeleid door hagen, en zijn hoge erfafscheidingen niet toegestaan.
Illustratie
verankering van de locatie in het
raamwerk van groen en infrastructuur
ruimtelijk motief 2
zichtlocatie en wandvorming aan stadsentree
De belangrijkste zichtzijde van het Retailpark Belvédère ligt aan de zuidzijde langs de hoofdentree voor de stad vanaf de A2/Noorderbrug. De groene voorruimte en de architectuur van de gebouwen geven de locatie allure. De visie voorziet in twee grootschalige gebouwen (1 direct bestemd en 1 alleen na toepassing van wijziging) ieder van 1 architectuur, die door hun hoogte (min. goothoogte aan de zijde van de aanlanding =12 meter), lengte en vorm te samen het beeldmerk van het Retailpark worden. Dit vraagt hoogwaardige uitstraling rondom, onder andere door integratie van het laden en lossen in het gebouw.
Eén enkel ‘landmark’ (hoogteaccent tot maximaal 30 meter hoogte) draagt bij aan de identiteit en herkenbaarheid van het Retailpark als geheel. Het is nadrukkelijk niet bedoeld als object om reclame voor individuele bedrijven op te maken. ‘Signing’ aan de pleinzijde op de voorgevels van de gebouwen of op kleinere schaal bij de entrees naar de parkeerterreinen is een betere mogelijkheid om te verwijzen naar individuele bedrijven. Het ‘landmark’ Retailpark Belvédère is aangeduid op naast staande kaart. Vormgeving en exacte locatie zijn nader uit te werken. Middels binnenplanse afwijking is verschuiving mogelijk gemaakt.
Om de zichtbaarheid te garanderen is aan de noordzijde van de aanlanding van de Noorderbrug langs de weg geen begeleidende bomenrij of opgaande beplanting voorzien. Het groene voorplein krijgt een hoogwaardige groene inrichting met grassen en een enkele solitaire boom als ruimtelijk accent.
ruimtelijk motief 3
‘Kralensnoer’ ruimtelijke relatie met Sphinxkwartier en Binnenstad
Conform het raadsbesluit in 2012 tot realisatie van de PDV locatie Belvédère wordt het Retailpark onderdeel van het ‘kralensnoer: binnenstad/kernwinkelgebied, GDV locatie Sphinx en PDV. Daartoe wordt een aantrekkelijke fiets- en voetgangersverbinding aangelegd die het Retailpark via het Frontenpark met Sphinx Noord / de Boschstraat verbindt. Deze route is bij de realisatie van het project Noorderbrug grotendeels in het Frontenpark aangelegd. In het kader van de retailontwikkeling wordt het ontbrekende stuk langs de dijk en over het groene voorplein aangelegd.
Indien de wijzigingsbevoegdheid voor cluster 4 wordt toegepast, dan is de intentie de verbinding zo snel mogelijk te realiseren. Meerdere oplossingen zijn daartoe mogelijk, maar zijn afhankelijk van de snelheid en fasering van de ontwikkeling (zie regels cluster 4). Voor het goed functioneren van de verbinding moet deze veilig en aantrekkelijk zijn. Daartoe moet de route voldoende maat hebben (5 à 6m. breed fiets-/voetpad in ruime groene setting). De route langs het (fiets-)pad wordt begeleid met een rij bomen ter verhoging van de verblijfskwaliteit.
Daarnaast is het van belang dat er een duidelijke zichtrelatie ontstaat tussen de onderdoorgang naar het Frontenpark en het groene voorplein met de gebouwen. Deze belangrijke entree wordt vormgegeven middels een driehoekig pleintje met verblijfskwaliteit tussen de te ontwikkelen deellocaties. Door de situering van entree’s en door programmering ontstaat levendigheid en verblijfskwaliteit op het pleintje.
Geschetst is het ideale eindbeeld waarbij het pleintje aan alle zijden begrensd wordt door wanden. Eventueel zou aan de oostzijde de pleinwand vervangen kunnen worden door een solitair gebouw of een bomenrij.
illustratie
route binnenstad-PDV 16
incl. driehoekig pleintje
ruimtelijk motief 4
wandvorming Belvédèrelaan
Langs de Belvédèrelaan is ook sprake van een zichtlocatie, in dit geval langs de nieuwe entree van de stad vanaf Lanaken. De te ontwikkelen gebouwen vormen een aaneengesloten straatwand aan de oostzijde van de Belvédèrelaan. Deze wand heeft een continue rooilijn en bouwhoogte. De gebouwen worden in de voorgevellijn gebouwd, die opgespannen is tussen de hoekpunten van Barron Des Tombeslaan, Belvédèrelaan en Pontonniersweg.
Qua maat en schaal sluiten de gebouwen aan bij de reeds gerealiseerde en in ontwikkeling zijnde bouwmarkten van circa 10 meter hoog. Voor de bebouwing ligt een aangesloten parkeerterrein, ontsloten vanaf de Pontonniersweg en Fort Willemweg.
Qua uitstraling en detaillering van de openbare ruimte wordt aangesloten bij het reeds aangelegde parkeerterrein van de bestaande bouwmarkt aan de Pontonniersweg; eenvoudige bestrating (asfaltrijlopers, parkeerblokken in klinkers), omzoomd door langgerekte blokhagen van ca. 70 cm. hoog. De hagen dienen om de parkeerplaatsen voor de winkels te begrenzen en af te schermen. Vanwege de zichtbaarheid van de winkels en het gewenste ruimtelijke beeld, mogen erfafscheidingen hier niet hoger zijn dan 1,2 meter, maar liefst gelijk aan de haag.
Op het parkeerterrein worden naast verlichting en aanduiding voor de entree geen gebouwde voorzieningen toegevoegd.
Eventuele stallingen voor fietsen, winkelwagens etc. worden in de gebouwen geïntegreerd.
illustratie
Belvédèrelaan en wandvorming
ruimtelijk motief 5
3 (parkeer-)pleinen
Om tot een aantrekkelijk Retailpark te komen met een optimale ontsluiting en bereikbaarheid wordt het parkeren geconcentreerd op, publiektoegankelijke, parkeerpleinen aan de hoofdontsluitingsroute Pontonniersweg, Fort Willemweg en Sandersweg. Door de aangegeven voetgangersroutes worden de parkeerpleinen onderling verbonden. De pleinen worden omgeven door aaneengesloten pleinwanden, die voldoende hoogte hebben om de ruimte te begrenzen
Bij de ontwikkeling van de terreinen rondom de Pontonniersweg
(P1) wordt het parkeren voor de winkels opgelost.
De entrees naar de terreinen aan weerszijden van de bestaande bouwmarkt (Gamma) worden met de bestaande bouwmarkt gedeeld. Aanliggende terreinen worden onderling verbonden voor optimale uitwisseling en bereikbaarheid tijdens de openingstijden. Het scheiden van deze terreinen door hekwerken, varkensruggen, en dergelijke is niet toegestaan. De beschikbare parkeerplaatsen worden zo efficiënt mogelijk ingezet. Langs de te ontwikkelen gebouwen loopt een verbrede voetgangerszone, die de gebouwen onderling met elkaar verbindt.
Aan de Fort Willemweg komt een parkeerplein (P2) dat ten behoeve van de ontwikkelingen aan weerszijden van de Fort Willemweg wordt ingezet. Het is daarom niet opgedeeld en maakt alle omliggende functies goed bereikbaar. Voetgangers kunnen op een aantrekkelijke en veilige wijze van en naar de entrees van de gebouwen over brede trottoirs en oversteekplaatsen. De gebouwen (winkels/leisure/horeca) van deze clusters vormen de wanden van het plein waardoor het een zekere beslotenheid krijgt. Door de inrichting (bestrating, beplanting en straatmeubilair), de verlichting en het beheer (schoon, heel, veilig) ontstaat een aangenaam verblijfsklimaat.
Het derde parkeerplein (P3) ligt op termijn (bij toepassing wijzigingsbevoegdheid) op het terrein tussen Baron Des Tombeslaan, Fort Willemweg en spoor, en is gekoppeld aan de daar te ontwikkelen retail- of leisurefuncties. Bij realisatie van deze locatie zijn een aantal varianten met het plein aan de noord-, of aan de westzijde mogelijk. Deze worden bij de regels voor cluster 4 nader beschreven. Bij de ontwikkeling van dit cluster wordt de optimalisatie van het kruispunt Fort Willemweg/Sandersweg verder uitgewerkt en wordt het zo nodig aangepast. Ook voor dit parkeerplein gelden de algemene regels zoals beschreven bij P2 t.a.v inrichting en gebruik.
ruimtelijk motief 6
Bevoorraden van binnenuit
Om de ruimtelijke en architectonische kwaliteit aan de zichtzijdes van de gebouwen te optimaliseren is wel parkeren toegestaan, maar dienen de expeditie , bevoorrading en beperkte buitenopslag aan de achterzijden van de gebouwen, op de binnenterreinen opgelost te worden. De realisatie van de expeditiehoven is tevens bedoeld om vermenging van vrachtverkeer en het overige verkeer te beperken en de doorstroming te bevorderen.
Bij de ontwikkelingsgebieden (E1) rondom de Sappeursweg wordt de Sappeursweg de nieuwe laad- en loshof. Deze wordt reeds gebruikt als ontsluiting voor de expeditie van de bestaande bouwmarkt (Gamma) en Cluster 1, wat zorgvuldige afstemming bij planvorming vraagt. Bij ontwikkeling, vóór realisatie van het oostelijke deel van dit bouwblok (cluster 2D) dient de hiervoor benodigde optimalisatie / verbreding van de Sappeursweg te worden meegenomen.
Voor het deelgebied ten noorden van de Pontonniersweg (E3) wordt een expeditiehof bij de Phoenixweg/Sandersweg gekoppeld aan de voorziening van de bestaande bouwmarkt.
Voor het laden en lossen en eventuele opslag van de twee deelgebieden (E2 en E4) langs de aanlanding wordt een zwaardere eis gesteld: hier wordt het inpandig opgelost om de ruimtelijke kwaliteit rondom te garanderen.
illustratie
expeditiehoven
ruimtelijk motief 7
Divers ‘winkellandschap’; menging van functies en
integratie kenmerkende bestaande gebouwen naast nieuwbouw
Voor een programmatisch aantrekkelijke locatie is het van belang de hoofdfuncties PDV+ (bouwmarkten, tuincentra, Retail) en Leisure voldoende te mengen, en aan te vullen met horeca.
Daar waar bedrijvigheid/dienstverlening ondersteunend kan zijn aan het centrale thema ‘woon PDV+’ kan dit binnen de transformatie bestemming (GM-TR) ook blijven bestaan of worden toegevoegd. Te denken valt aan kleinschalige ambachtelijke bedrijvigheid en reparatieateliers, gespecialiseerde toeleveranciers en dienstverleners zoals (interieur-)architecten.
Onderdeel van het gewenste beeldkwaliteit is ook een menging van (her-) gebruik van bestaande karakteristieke bedrijfspanden (rood omlijnde vlakken op kaart) en de nieuw te ontwikkelen gebouwen. Door de verschillen in schaal en architectuur wordt de locatie interessanter en aantrekkelijker.
NB leeswijzer:
De kleuren op naast staande illustratie be-ogen niet meer dan op symbolische wijze differentiatie aan te geven en hebben op zich geen betekenis.
Artikel 1.2
stedenbouwkundige motieven
Onderdeel van Beleidsregel van de gemeenteraad van de gemeente Maastricht houdende regels omtrent het Retailpark Belvédère