Art. 1.3 Beleidsregel van de gemeenteraad van de gemeente Maastricht houdende regels omtrent het Retailpark Belvédère

Stedenbouwkundig ontwerp Retailpark Belvédère P (met doorkijk naar de toekomst) Het stedenbouwkundig plan bestaat uit een aantal hoofd- elementen waarbij bestaand en nieuw elkaar moeten versterken. Zo wordt de reeds in gang gezette ontwikkeling langs de Belvédèrelaan met begeleidende bebouwing afgebouwd (I). De winkels tussen Pontonniersweg en Fort Willemweg vormen samen een aaneengesloten, continue straatwand die qua maat en schaal aansluit bij de ontwikkelingen van de reeds ontwikkelde bouwmarkten. Er wordt aansluitend op de reeds aangezette ruimtelijke winkelontwikkeling, ter plaatse van de Fort Willemweg een nieuw winkelplein (II) ontwikkeld. Een dergelijke pleinruimte voegt veel verblijfskwaliteit en ambiance toe aan het Retailpark. Alle omsluitende winkels hebben hoofdtoegangen naar dit nieuwe (parkeer-)plein, waardoor de gewenste sfeer/belevingsinteractie tussen winkels wordt verkregen. Ter verhoging van de verblijfskwaliteit en de kwaliteit van de fietsroute wordt de Fort Willemweg begeleid met bomen. Strategisch geplaatste solitaire bomen benadrukken de ruimtelijke overgangen in het gebied. Het nieuwe bouwblok (III) gelegen tussen Fort Willemweg en Baron DesTombeslaan, presenteert zich nadrukkelijk naar de nieuwe aanlanding van de Noorderbrug en wordt het beeldbepalende element van het Retailpark Belvédère. De zichtbaarheid van het complex en de ruimtelijke werking wordt versterkt door tussen dijklichaam en gebouw een driehoekige groene ruimte (IV) vrij te laten. Deze groene driehoek is tevens de aanzet voor de verbinding (op termijn bij wijziging cluster 4) met de fiets-/wandelroute in het Frontenpark richting Sphinx en Binnenstad die vanaf 2019 gebruikt kan worden (V). Het bijbehorende driehoekige pleintje (koppelstuk) verbind de deellocaties, maar is ook start en eindpunt van de route naar de binnenstad (V). Retailpark Belvédère; overzicht totale plan 23 Door een gedeelte van de parkeeropgave voor het zuidelijke deel van de ontwikkeling aan de Fort Willemweg te concentreren (II) wordt de ontwikkeling van de aanliggende locaties (III en VI) bediend. Daardoor kan een geleidelijke transformatie plaatsvinden van de resterende, aanliggende, architectonisch interessante, bestaande gebouwen (VI). Locaties kunnen desgewenst door de markt zelf worden verbouwd/gerenoveerd (VI) en dan worden ingezet voor PDV of PDV+ gerichte functies. Mogelijk worden hier meer hybride formules, zoals werkplaats/showroom/winkel /horeca/leisure in ondergebracht. Dit zal leiden tot een onderscheidende retail- omgeving. In verband met een geleidelijke ontwikkeling zijn de bestaande infrastructuur en rooilijnen als uitgangspunt genomen. Vervanging door sloop en nieuwbouw is eventueel mogelijk, maar moet weer leiden tot karakteristieke gebouwen. Andere locaties bestaande uit architectonisch niet-interessante gebouwen en zonder samenhang moeten in zijn geheel worden gesloopt en ontwikkeld om zelf te kunnen worden ingezet voor PDV of PDV+ gerichte functies (VII). Tot die tijd blijft continuering van bestaand gebruikt in de bestaande gebouwen evenwel mogelijk. Bezoekers bereiken het Retailpark via de Pontonniersweg (gaan en komen). En via een directe “rechts-affer” vanaf de Noorderbrug/Belvédèrelaan richting Fort-Willemweg, waardoor de ontsluiting van het gebied wordt vergroot en de afwikkeling van het verkeer verbeterd. Laad/losverkeer vindt plaats aan achterzijde van de winkels. Verkeersstromen van bezoekers en laad/losverkeer kunnen zo voldoende worden gescheiden. De bestaande fietsverbinding over de Fort Willemweg blijft gehandhaafd. Op termijn behoort ook ontwikkeling van andere terreinen (VIII en IX) tot de mogelijkheden. Stedenbouwkundig en beleidsmatig heeft ontwikkeling ten oosten van het winkelplein (VIII) de voorkeur; dan kan daadwerkelijk de stap naar het Sphinxkwartier en de binnenstad met het ‘kralensnoer ’ worden gemaakt. Daarvoor wordt de groene driehoekige voorruimte sterk uitgebreid en wordt voorzien in de aanleg van de fietsroute. De nieuwbouw begeleidt de route en presenteert zich naar de aanlanding van de Noorderbrug. Het bijbehorende parkeerterrein legt de verbinding met het Retailpark Belvédère, zodat maximale uitwisseling ontstaat. Dit kan zowel aan de westzijde als aan de noordzijde liggen. Varianten zijn uitgewerkt bij de beschrijving van deze locatie in deel 2. Clustergewijze ontwikkelingsstrategie Omdat de gronden slechts ten dele in eigendom zijn van de gemeente/WOM en afstemming op de marktontwikkeling gevraagd wordt, is gekozen voor een gefaseerde (eerst 1+2 en dan 4 + 3) ontwikkeling. Het afbouwen van de bebouwing langs de Belvédèrelaan en de ontwikkeling van het centrale plein rond 3 om de Fort Willemweg hebben daarbij de eerste prioriteit. Om de fasering, de beoogde ontwikkeling, en de lokatiespecifieke regels en kwaliteiten te kunnen beschrijven is een indeling gemaakt in clusters, zoals op bijgaande illustratie aangegeven. Na de vestiging van de pioniers Gamma en Praxis vormen de clusters 1 en 2a het vliegwiel van de ontwikkeling en worden als eerste tot uitvoering gebracht bij de ontwikkeling van het Retailpark Belvédère. Voor cluster 1 geldt dat inmiddels het bestemmingsplan partiële herziening Noorderbrug, retailpark Belvédère cluster 1 is vastgesteld, en de ontwikkeling is gerealiseerd. Cluster 2a wordt daarom in het voorliggende plan rechtstreeks bestemd voor PDV+. Bij de ontwikkeling van cluster 2 (2a,b,c,d) wordt gekozen voor een gedifferentieerde aanpak. Vanwege het belang van de daadwerkelijke realisatie van de centrale parkeerplaats voor de totale ontwikkeling wordt voor cluster 2a een actieve benadering gekozen. Het totale cluster 2a dient inclusief parkeerplein in één keer en als één geheel te worden ontwikkeld om het gewenste kwalitatieve eindbeeld te verkrijgen. Hiertoe wordt gewerkt met een directe PDV+ bestemming (PDV, leisure en horeca) en een verkeersbestemming en worden de huidige functies wegbestemd. De clusters 2b, 2c en 2d krijgen een ontwikkelingsgerichte transformatie bestemming, waarbij het huidige gebruik gecontinueerd kan worden, en waarbij de verruimde bestemming PDV+ (PDV, leisure en horeca) of PDV- gerelateerde bedrijvigheid op termijn en naar behoefte gerealiseerd wordt. De clusters 3 en 4 behouden de bedrijfsbestemming. Deze worden slechts middels een wijzigingsbevoegdheid omgezet naar PDV+. Tot de ontwikkeling van cluster 3 en 4 behoren ook de noodzakelijke aanpassingen in de verkeerstructuur. Daarnaast dienen de groenstructuur en parkeerterreinen binnen de clusters gerealiseerd te worden. De ontwikkeling van de plandelen cluster 3 en 4 dient ook bij te dragen aan de gewenste doelstelling van een gedifferentieerd aanbod. Vanwege de relatie met de binnenstad heeft ontwikkeling van cluster 4 prioriteit boven cluster 3; bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid gaat cluster 4 voor. illustratie clusters Mogelijke ontwikkeling Cluster 4; tussenfases mogelijke ontwikkeling cluster 4 Vanwege het belang van de verbinding van het Retailpark Belvédèremet de binnenstad zijn de mogelijkheden om het kralensnoer te realiseren nader onderzocht. De mogelijkheden hangen sterk samen, en zijn volgend op, de ontwikkeling van de bestaande bedrijvigheid. Gezien de lange looptijd van het omgevingsplan (20 jaar) lijkt het gerechtvaardigd uit te gaan van de volgendeopties: bedrijf ongewijzigd vernieuwing en concentratie van het bedrijfop het noordelijk deel van het terrein eventuele verplaatsing van het bedrijf op lange termijn Nadrukkelijk moet gesteld worden dat het modellen betreft, met als doel te onderzoeken welke ruimtelijke uitgangspunten voor de wijzigingsbevoegdheid opgenomen moeten worden. Op deze pagina zijn de opties bij gedeeltelijke herontwikkeling weergegeven. voorfase ontwikkeling cluster 4 De relatie tussen het centrale parkeerplein en de groene voorruimte/start kralensnoer wordt in deze variantgelegd door het pleintje/koppelstuk ten oosten van Cluster 2a. Door beperktevergroting van driehoekige voorruimte (fietsenstalling Cluster4) is de relatie met de binnenstad minimaalvormgegeven. Het ‘koppelstuk’ verbindt het centrale plein met de voorruimte langs de aanlanding. Architectonische verbijzonderingen van de hoeken en strategisch geplaatste solitaire bomen versterken oriëntatie mogelijkheden en geleidende routes. deelontwikkeling cluster 4 In deze subvariant komt het bestaande bedrijf tot herontwikkeling en concentreert zich op het noordelijke deel van de locatie. Expeditie en toegankelijkheid wordne vanaf de Fort Willemweg gerealiseerd. Grote aandacht vraagt de uitstraling naar het zuidelijk deel van het terrein; de zichtlocatie vanaf de weg. Het zuidelijke gedeelte van het terrein komt wel tot ontwikkeling als PDV+-locatie met bijbehorende parkeervoorziening. Groene driehoek en fiets- voetgangersverbinding / ‘kralensnoer’ worden gelijktijdig ontwikkeld. Bij deze deelontwikkeling is mogelijk ook al aanpassing van het kruispuntSandersweg-FortWillemweg aan de orde. Mogelijke ontwikkeling Cluster 4; eindvarianten Varianten ontwikkeling bij toepassing wijzigingsbevoegdheid Hier is onderzocht wat de gewenste ruimtelijke ontwikkeling bij eventueleverplaatsing van het bedrijfop lange termijn zou zijn. Nadrukkelijk moet gesteldworden dat het modellenbetreft, met als doel te onderzoeken welke ruimtelijke uitgangspunten voor de wijzigingsbevoegdheid opgenomen moeten worden. Bij beide modellenwordt de groenedriehoekige voorruimte en de route naar de binnenstad volledig gerealiseerd. De verhouding bebouwingsvlak – parkeerplein is in beide modellen ongeveer 50%-50%. En bij beide modellen is aanpassing van het kruispunt Sandersweg-FortWillemweg aan de orde om het verkeer goed af te kunnen wikkelen. Op deze pagina zijn de opties bij volledige herontwikkeling op lange termijn weergegeven. Deze opties zijn vertaald naar, en opgenomen als, regels in deel 2. Indien er bij wijziging slechtseen gedeelde van de locatie ontwikkeld wordt , dan dient er in de lijn van deze opties een nieuwe beleidsregel vastgesteld te worden. gehele ontwikkeling zuidelijke variant cluster 4 Bij de wijziging van bedrijfsbestemming naar PDV+/leisure bestemming wordt in deze varianthet gebouw van cluster 4 aan de zuidzijdegesitueerd. Hierdoor komt het bijbehorende parkeerterrein aan de Fort Willemweg te liggen. Door vergroting van driehoekige voorruimte is de relatie met de binnenstad nu direct en optimaal.Deze ruimte wordt maximaal begrensd door het nieuwe gebouw van cluster4. Qua architectuur mag dit geen achterzijde worden. Ter versterking van de oriëntatie vanuit de stad kan de kop van het gebouw architectonisch benadrukt worden. De relatie tussen Retailpark en de groene voorruimte/start kralensnoer wordt gelegd door het pleintje/koppelstuk ten oosten van Cluster2a. Door de begeleiding (wandvorming) aan drie zijdenmet nieuwe functies wordt het pleintje optimaalbegrenst. Het ‘koppelstuk’ verbindt zowel de verschillende fases als het centrale pleinmet de voorruimte langs de aanlanding. Architectonische verbijzonderingen van de hoeken en strategisch geplaatste solitaire bomen versterken oriëntatie mogelijkheden en geleiden de routes. gehele ontwikkeling oostelijke variantcluster 4 Bij de wijzigingvan bedrijfsbestemming naar PDV+/leisure bestemming wordt in deze varianthet gebouw van cluster 4 aan de oostzijdegesitueerd. Hierdoor komt het bijbehorende parkeerterrein tussen cluster 2 en 4 aan de Baron Des Tombeslaan te liggen. Het gebouw vormt een wand naar het parkeerterreinzijde toe en maakt ‘kop’ naar de ’groene driehoek’ aan de zuidzijde. Ook in dit geval legt het pleintje/’koppelstuk’ ten oostenvanCluster 2a de relatietussen beide clusters. Door de grotere ruimte tussen de gebouwenis er meer zicht op het parkerenen de hoofdentrees van cluster 4. Commercieel gezien kan dit voordelen hebben. De ruimtelijke begrenzing van pleintje en driehoekige voorruimte is minder sterk. Daarom wordt in ieder geval het fiets-voetpad van het ‘kralensnoer’over de gehele lengtebegeleid met een bomenrij. Een solitair gebouwtje op de hoek van de kavel met een aantrekkelijke publieksfunctie werkt ook ruimteversterkend. Uitwerking parkeren (samenvatting; voor kwantitatieve en kwalitatieve uitwerking zie beleidsregel Parkeren en Duurzaamheid Retailpark Belvédère) Het parkeren behorende bij de te ontwikkelen functies dient sluitend binnen de clusters te worden opgelost, conform de eerder beschreven motief 5 / 3 parkeerpleinen en motief 6 / parkeren voor de deur. Omdat het centrale parkeerplein bij cluster 2 (a,b,c) de grootste diversiteit aan mogelijke functies kent en de parkeerdruk het sterkst kan fluctueren, is de oplossingsruimte daar vergroot tot het cluster als geheel (oranje contour in tekening). Naast het centrale (en collectieve) parkeerplein (2a,b,c) behoren ook de aanliggende straten en de parkeerlocatie langs de Pontonniersweg tot de oplossingsruimte. Op basis van aannames ten aanzien van het te realiseren programma PDV+ per cluster gaat het daarbij globaal om de onderstaande parkeeraantallen. Om een indicatie te krijgen is voor de gebieden met een wijzigingsbevoegdheid een is gemiddelde norm van 2,9 pp/100m2 bvo. als rekennorm aangehouden. Bij daadwerkelijke ontwikkeling wordt de parkeereis per cluster vastgesteld op basis van de functie- gerelateerde parkeernorm zoals vastgelegd in het bestemmingsplan en nader uitgewerkt in de beleidsregel Parkeren en Duurzaamheid Retailpark . Dit leidt tot de onderstaande aannames voor parkeren op maaiveld om de omvang van de parkeeropgave inzichtelijk te maken. Bij het vastleggen van de bouwvlakken is met deze opgave voor maaiveld parkeren rekening gehouden. Bij intensivering van de functies (hogere norm door aard van functie) of vergroten van het programma bij 2a dient parkeren nog steeds binnen de clusters opgelost te worden, maar dan is een gebouwde voorziening (parkeren in of op het gebouw van het betreffende cluster) nodig. Op het terrein/maaiveld binnen het cluster: cluster 2d = ca. 130 cluster 2d = ca. 130 cluster 3 = ca. 140 cluster 4 = ca. 275 Binnen contour van cluster2 als geheel, op maaiveld cluster 2a +2b +2c = ca. 500

Rechtspraak bij dit artikel