Typen starters
Er zijn verschillende groepen starters. Volgens het landelijk woningbehoefteonderzoek Woon15 Bron: Woningonderzoek Nederland 2018. is een starter: “een huishouden dat voor verhuizing niet zelfstandig woonde -als zelfstandig huishouden in een zelfstandige woning- en na verhuizing hoofdbewoner van een zelfstandige woning (huur of koop) is”. Voorbeelden zijn personen die vanuit het ouderlijk huis of een (studenten)kamer een zelfstandige woning betrekken.
Een semi-starter is een persoon die voor en na verhuizing tot de huishoudkern behoort ofwel een zelfstandige huishoudenspositie heeft. De vorige woning was niet beschikbaar voor de woningmarkt, bijvoorbeeld na scheiding, verlaten woongroep of sloop van vorige woning.
Er wordt dus onderscheid gemaakt in starters die voordat zij verhuizen niet zelfstandig wonen (in de volksmond zijn dit ‘de’ starters) en de zgn. semi-starters die voor verhuizing wel zelfstandig wonen, maar bij verhuizing geen woning achterlaten.
Naast deze beide groepen zijn er de koopstarters. Dit zijn huishoudens die voor het eerst de koopmarkt betreden. Voor verhuizing woonden zij al dan niet zelfstandig. De koopstarters zijn een heterogene groep met grote verschillen in levensfase, woonsituatie, inkomen, spaargeld en dergelijke. De wensen en mogelijkheden bij het kopen van een woning lopen dan ook sterk uiteen. Dé koopstarter bestaat dan ook eigenlijk niet.
Reden om aparte aandacht te besteden aan starters is dat zij een andere positie op de woningmarkt hebben dan doorstromers. Deels hebben zij ook andere woonvoorkeuren.
In de volksmond en de politiek ligt de nadruk bij starters op de jongere leeftijdsgroepen. Starters zijn dan jongeren (tot 30 jaar) die voor het eerst een zelfstandige woning gaan huren. Jongere koopstarters zijn jongeren (tot 30 jaar) die voor het eerst een koopwoning kopen.
De analyse van Stec geeft aan dat er op korte termijn sprake is van tekorten. Met name starters en jonge huishoudens met een laag inkomen vinden moeilijk een geschikte (betaalbare) woning. Passende woningen zijn wel beschikbaar in de bestaande woningvoorraad, maar deze woningen komen onvoldoende vrij en zijn dus op korte termijn niet beschikbaar.
Starters op de woningmarkt hebben soms (nog) weinig vastigheid (in een carrière of relatie). Voor hen starters staan flexibiliteit, bereikbaarheid, voorzieningen en sociale contacten in de buurt voorop. Zij hebben vaak een beperkt budget, maar ruimer dan studenten. Daarnaast is de procentuele inkomensgroei van starters in veel gevallen bovengemiddeld. In de huidige markt met hoge prijzen sluit een kleine (flexibele) woning goed aan bij hun woonwensen, en voorziet in de behoefte in een tijdelijke passende woning, als tussenstap op naar de volgende levensfase.
De behoefte van starters is meegenomen in de in paragraaf 4.2.1 beschreven algemene woningbehoefteberekeningen. Er is dus geen reden deze voor deze doelgroep te verhogen.
Voor koopstarters geldt dat de afgelopen jaren de financieringsnormen weliswaar zijn verruimd, maar dat de bereikbaarheid van een koopwoning hiermee niet is vergroot, omdat meer leencapaciteit gepaard is gegaan met een stijging van de huizenprijzen.16 DNBulletin: ‘Huizenprijs hangt meer samen met financieringsruimte koper dan met woningtekort’, 16 juli 2020
Ruimte voor (koop-)starters moet volgens Stec worden gevonden in het bouwen voor de doorstroming zodat er meer betaalbare woningen in de bestaande woningvoorraad vrijkomen, flexibele (verplaatsbare/modulaire) woonconcepten en tijdelijke contracten. De tijdelijke huisvesting moet dan wel gepaard gaan met voldoende mogelijkheden om daarna door te kunnen stromen naar andere huisvesting. Er zijn op zich voldoende goedkopere koopwoningen, maar deze zijn voor koopstarters niet altijd betaalbaar. Dit is een argument voor het voortzetten van de starterslening.
Corona zal naar verwachting leiden tot stagnatie in de doorstroming, zowel op huur- als koopmarkt. Dit leidt tot minder kansen voor starters.
Hoofdstuk 3.
Artikel 3.4
Doelgroep: (koop-)starters
Onderdeel van Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Maastricht houdende regels omtrent woonprogrammering