Art. 4.1 Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Maastricht houdende regels omtrent woonprogrammering

Maastricht heeft een beperkte uitbreidingsopgave……. Het aantal woningen waar behoefte aan is wordt bepaald door de ontwikkeling van het aantal huishoudens. Het algemene onderzoek laat zien dat de behoefte aan uitbreiding van de woningvoorraad beperkt is, omdat de huishoudengroei beperkt is. Alleen het scenario werkgelegenheid kent een plus en na 2030 is er ook in dat scenario sprake van een daling van de woningbehoefte. Daarnaast blijkt uit een aantal aanvullende onderzoeken een (extra) behoefte aan huisvesting (met name sociale huurwoningen). Dat gaat met name om internationale werknemers, die niet volledig zijn meegenomen in voorgaande scenario’s en de huisvesting van bijzondere doelgroepen. De belangrijkste sleutel om de komende jaren vraag en aanbod van woningen in balans te brengen ligt in de bestaande woningvoorraad. De meeste woningen staan er immers al. Veel zal moeten komen uit een goede verdeling van bestaande woningen, woningverbetering als gevolg van technische veroudering van woningen en aanpassingen gericht op levensloopbestendigheid en verduurzaming. In het woningmarktonderzoek van Stec is onderzocht in hoeverre de bestaande woningvoorraad aansluit op de behoefte en is berekend hoe groot de behoefte is aan uitbreiding van de woningvoorraad, rekening houdend met de mogelijkheden voor doorstroming in de bestaande woningvoorraad. Dit betekent dat -wil nieuwbouw het gewenste effect hebben op de doorstroming- elk woningbouwproject heel precies moet aansluiten op de woningbehoefte. …..en een grote kwalitatieve opgave De kwalitatieve woningbehoefte (het soort woningen) wordt sterk bepaald door veranderingen in de samenstelling van de bevolking, sociaal-economische ontwikkelingen en sociaal-culturele ontwikkelingen. Vier punten spelen hierbij een rol: 1) vergrijzing, 2) extramuralisering, 3) inkomensonzekerheid en 4) betaalbaarheid. Daardoorheen speelt de grote opgave om de bestaande woningvoorraad vergaand te verduurzamen. Deze opgave kan worden verknoopt met het vraagstuk van betaalbaarheid en levensloopbestendigheid. De opgave voor meer levensloopbestendige woningen moet worden ingevuld door zowel het aanpassen van bestaande woningen en nieuwbouw. Waarbij de nieuwbouw idealiter voorziet in woningen met het hoogste niveau van toegankelijkheid en zorggeschiktheid, omdat dit niveau in de bestaande voorraad meestal onhaalbaar is. De extramuralisering heeft een groot effect op de woningmarkt. Deze nota is daar een uiting van. Het belang van de behoefte van specifieke doelgroepen voor de woonprogrammering neemt daarmee ook toe. De koppeling van wonen aan zorg en begeleiding eveneens. Het toekomstperspectief van velen is onzeker. Veel jongeren werken op een flexibel contract, het aantal zzp’ers groeit. Onzekere inkomens in combinatie met gestaag stijgende vastgoed- en huurprijzen versterken de vraag naar betaalbare woonruimte. Door deze accenten heen speelt het aspect betaalbaarheid. Het wonen in de stad, ook in Maastricht wordt duurder. Voor een groeiende groep woningzoekenden wordt het steeds moeilijker om in de stad betaalbare huisvesting te vinden. Dit is grotendeels een gevolg van landelijke ontwikkelingen (stand van de landelijke economie, fiscale behandeling eigen woningbezit, huurbeleid, landelijke wetgeving corporaties etc.). Maar ook het lokale beleid doet ertoe. Met de woonprogrammering kan een bijdrage worden geleverd aan de betaalbaarheid van het wonen. Hetzij door goedkoop nieuw te bouwen, hetzij door via gerichte nieuwbouw bestaande betaalbare woonruimte vrij te spelen zodat deze gericht kan worden ingezet. Er is een woningbouwprogramma dat onder alle omstandigheden de Maastrichtse woningmarkt versterkt…… Uit het onderzoek van Stec blijkt dat er een kwalitatief woningbouwprogramma is dat in alle onderzochte scenario’s opgeld doet (met andere woorden een robuust programma dat het ‘altijd goed doet’). Alleen de aantallen verschillen. Nadruk ligt daarbij op grondgebonden koopwoningen in diverse prijsklassen en levensloopbestendige woningen in diverse varianten. Met dit programma kan de doorstroming worden bevorderd, waardoor bestaande woningen vrijkomen voor andere woningzoekenden. Er liggen kansen bij het bouwen voor de markt. Hierbij wordt er niet (alleen) gebouwd voor de lokale behoefte, maar (ook) voor een bredere woningvraag, die dus niet beperkt blijft tot de eigen inwoners. De strategische projecten Belvédère en Groene Loper zijn hiervan goede voorbeelden. Deze projecten en de woningbouwontwikkeling daarbinnen dragen bij aan de gewenste doorontwikkeling van Maastricht als duurzame stad van kennis en cultuur. De aanvullende onderzoeken laten zien dat het daarnaast nodig is om (tijdelijke) woonruimte te realiseren die betaalbaar moet zijn voor verschillende doelgroepen. De nadruk ligt sterk op huurwoningen met een huur onder de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag. Deze onderzoeken tonen aan dat er een groeiende groep woningvragers is voor wie zelfstandige huisvesting onbereikbaar is. Daarbij speelt niet alleen een beperkt inkomen een rol, maar ook specifieke persoonlijke omstandigheden, waaronder behoefte aan zorg en begeleiding. Dit vereist actieve sturing via de woonprogrammering. Zonder deze actieve sturing zou de markt immers vrij zijn om alleen te bouwen voor producten in de markt waar vraag naar is én waar het meeste rendement is te behalen. En dan zou de gewenste productie van betaalbare woningen onvoldoende van de grond komen. Het onderzoek van Stec laat zien dat er op grond van de verwachte huishoudensontwikkeling ruimte is voor de toevoeging van ruim 1.400 woningen. Als de kwalitatieve behoefte volledig zou worden ingevuld, is er ruimte voor de toevoeging van 3.000 nieuwbouwwoningen. Dit is op zich een kans om via anticyclisch investeren de negatieve effecten van de Coronacrisis te temperen. In dat geval neemt de groei van de woningvoorraad sterker toe dan de groei van de huishoudens. Dat betekent dat er actief woningen aan de markt onttrokken moeten worden om vraag en aanbod in evenwicht te houden. Met name kwetsbare woningen (in kwetsbare wijken) die ongeschikt zijn om aan te passen aan de huidige woningvraag. Bij een dergelijk hoog nieuwbouwprogramma hoort dan ook een verhoogde inzet bij de aanpak van de bestaande woningvoorraad (zowel sociaal als particulier). Marktpartijen geven aan dat zij niet bouwen voor de leegstand en dat bovenstaand probleem zich daarom niet zal voordoen. Hierbij gaat men voorbij aan het feit dat marktpartijen inderdaad niet bouwen voor de leegstand in hun eigen projecten. Maar zij hebben in de regel weinig tot geen oog voor leegstand die elders in de bestaande voorraad -of in de plannen van andere ontwikkelaars- kan gaan optreden als gevolg van (veel) meer nieuwbouw dan de behoeftecijfers aangeven. Een dergelijke aanpak vereist dan ook een actieve sturing van de gemeente ter voorkoming van overaanbod. Tijdelijke woonruimte als extra trede op de woningmarktladder Tijdelijke woonruimte kan voor verschillende doelgroepen fungeren als smeermiddel, als een tussenstap op weg naar permanente huisvesting. De keuze voor tijdelijkheid wordt ingegeven door onzekerheid over de vraag, een beperkte uitbreidingsvraag voor de jaren tot 2030 met daarna tot 2040 een verwachte afname van de behoefte. Dit sluit aan bij de Woonvisie Maastricht 2018 waarin is vastgelegd dat het wenselijk is dat er een ‘schil’ van tijdelijke huisvesting om de bestaande woningvoorraad heen wordt gebouwd. Een dergelijke schil kan alleen goed als tussenschakel fungeren als er voldoende mogelijkheden zijn om te zijner tijd door te stromen naar permanente huisvesting. Tijdelijk wonen is dus geen vervanging van permanent wonen. Flexibel programmeren is de oplossing voor onzekerheden over de migratie De grootste onzekerheid bij de verwachtingen over de woningbehoefte is de migratie en de daaraan verbonden ontwikkeling van de werkgelegenheid. De coronacrisis heeft dit vraagstuk extra urgentie gegeven. Dit speelt het sterkst bij studenten en internationale werknemers. Voor senioren die niet meer actief zijn in het arbeidsproces en ‘footloose’ medewerkers of zelfstandigen geldt dit vanzelfsprekend minder. Maar ook voor hen geldt dat verhuisbewegingen meebewegen met de economische ontwikkelingen. Dus in tijden van economische opgang en veel nieuwe banen verhuizen deze groepen veel en in tijden van economische neergang met een toename van de werkloosheid veel minder. Omdat de verwachtingen over de migratie zo sterk uiteenlopen, is flexibel programmeren het antwoord hierop. Met een gerichte monitoring kunnen ontwikkelingen worden gevolgd en kan tijdig worden ingegrepen als blijkt dat de werkelijkheid zich anders dan verwacht ontwikkelt. Woonmilieus: (centrum-)stedelijk en suburbaan (Centrum-)Stedelijk Volgens het woningmarktonderzoek heeft Maastricht veel te winnen door extra in te zetten op stedelijk wonen. Daarmee wordt ingespeeld op de woningvraag en het is belangrijk voor de structuurversterking van de stad. Met woningbouw kan worden ingespeeld op de vraag van diverse, op de stad geöriënteerde doelgroepen en kunnen deze worden aangetrokken en behouden. Daarvoor is meer nodig dan goede woningen zoals al vaker betoogd. Er moet ook voldoende werkgelegenheid zijn. Stedelijk wonen is niet hetzelfde als gestapeld wonen. Ook grondgebonden stadswoningen voorzien duidelijk in de vraag naar stedelijk wonen. Juist een variëteit in woningtypen zorgt voor een aantrekkelijk woonmilieu. Daarnaast vermindert een goede mix het risico of een verminderde afzet (op de korte termijn) en leegstand (op langere termijn). Suburbaan De opgave bij suburbane woonmilieus (stadsrandmilieu) is van een andere orde. Het stadsrandmilieu valt uiteen in een aantal verschillende gebiedsprofielen en deelgroepen, zoals het dorpse milieu, wijken met veel gestapelde bouw en wijken met overwegend grondgebonden woningen. Gezien de verwachte huishoudensafname is geleidelijk selectief verdunnen de opgave, met name in wijken met veel gestapelde woningbouw en hoge woningdichtheden. Het beleid voor de stadsrandmilieus is gericht op geleidelijk verdunnen aan de randen en waar wenselijk en mogelijk verdichten rondom centra met voorzieningen. Dat laatste is met name relevant voor nieuwbouw van woonzorgwoningen. Dit is in de huidige woonprogrammering ook zo en er is geen aanleiding om dat uitgangspunt op grond van de huidige situatie te herzien. Verder is ook hier de opgave om te voorzien in de kwalitatieve woningvraag met gerichte nieuwbouw die (om negatieve effecten op de bestaande woningvoorraad te voorkomen) een aanvulling vormt op de bestaande woningvoorraad. Het robuuste programma van Stec geeft in dit verband aan dat er behoefte is aan (betaalbare) grondgebonden koopwoningen. Dit woningsegment past uitstekend in het suburbane woonmilieu en kan bijdragen aan woningdifferentiatie met veel gestapelde woningbouw. Ook andere woningen kunnen passend zijn, bijvoorbeeld om een goede mix in een buurt te houden of te realiseren. Belangrijk is wel dat er (op termijn) ook minder of niet gewilde woningen worden onttrokken om overschotten te voorkomen. Ook moet ervoor worden gewaakt dat nieuwbouw leidt tot een selectieve verhuisstroom uit kwetsbare wijken waardoor de reeds bestaande verschillen tussen wijken worden uitvergroot. Naarmate er meer nieuwbouw wordt gepleegd is dit effect groter, zeker als er overaanbod wordt gecreëerd. De kwaliteit van suburbane woonmilieus is gelegen in een ruime en groene opzet en het goed zijn verbonden met de voorzieningen en werkgelegenheid in stad en regio.

Kernpunten

Rechtspraak bij dit artikel