Art. 4.2 Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Maastricht houdende regels omtrent woonprogrammering — Totaalopgave op basis van scenario werkgelegenheid

Scenario werkgelegenheid als uitgangspunt Bij het opstellen van het totaalprogramma voor de nieuwbouw is uitgegaan van het scenario werkgelegenheid en niet van het basisscenario. Reden hiervoor is dat in het Coalitieakkoord is opgenomen dat de gemeente een extra inspanning wil leveren om de groei van de werkgelegenheid te stimuleren en recent afgestudeerden voor de stad te behouden. Het woningbouwprogramma uit het scenario werkgelegenheid kan daarmee de groei van de werkgelegenheid faciliteren door het bieden van voldoende woongelegenheid. Met de strategische projecten Belvédère en Groene Loper wordt hier al concrete invulling gegeven. Voorop staat dat deze werkgelegenheid er natuurlijk wel moet komen. Zonder de groei van de werkgelegenheid is er geen reden om meer nieuwbouw te plegen dan de bevolkingsprognose aangeeft. Mede vanwege het feit dat er is gekozen voor het ambitieuze werkgelegenheidsscenario is het programma gebaseerd op de bij dat scenario verwachte huishoudengroei. Er is niet voor gekozen om daar bovenop een extra nieuwbouwopgave op te nemen waarmee alle potentiële kwalitatieve woningvraag wordt ingevuld en als gevolg daarvan een vergelijkbaar aantal bestaande woningen uit de woningvoorraad zou moeten weggenomen door sloop of verandering naar een andere functie dan wonen. Dat wordt als te risicovol ingeschat, omdat het de vraag is of 1) het daarbij gewenste nieuwbouwtempo de komende jaren haalbaar is en 2) het daarbij gewenste tempo van sloop haalbaar is (mede vanwege het feit dat deze sloopopgave zich deels op de moeilijk te sturen particuliere voorraad richt). Overlap in onderzoeken De woningbehoefte zoals die uit de verschillende onderzoeken naar voren komt is in het hiernavolgende overzicht samengevat. Daar waar er getalsmatig een overlap in de onderzoeken zit, is hiervoor gecorrigeerd. Daarmee is alleen de extra behoefte bovenop het scenario werkgelegenheid apart weergegeven. Tijdelijke huisvesting De invulling van het programma tijdelijke woningen heeft twee ‘voedingsbronnen’. Ten eerste is de vraag soms tijdelijk. Voorbeeld: het huidige tekort aan sociale huur dat op termijn verdwijnt als de prognoses uitkomen en de nieuwbouw de gewenste doorstroming op gang brengt. Dan ligt de nadruk op tijdelijke woningen. Ten tweede woonruimte als tijdelijke tussenstap tussen de huidige woonruimte en de gewenste woonruimte die tijdelijk (door onvoldoende beschikbaarheid of betaalbaarheid) niet haalbaar is. Inzetten op behoud sociale huurwoningvoorraad De optelsom van de verschillende onderzoeken in relatie tot het sociale huursegment leidt tot de conclusie dat het gezien de toenemende vraag van specifieke doelgroepen en de verwachte sociaal-economische ontwikkelingen in de komende jaren niet verstandig is om nu te anticiperen op een afname van de behoefte op de langere termijn. Ofwel: het wordt als opgave gezien om de sociale voorraad de komende jaren op peil te houden. Woningbouwprogramma permanent Tabel 23 Opgave tot met 2030 (op basis van het scenario werkgelegenheid) Sociale huur Midden huur Koop Totaal € 150-250.000 € 250-350.000 >€ 350.000 Uitbreidingsbehoefte (Stec) 300 300 500 350 1.450 Woonzorgwoningen senioren 200 100 100 100 100 600 Internationale werknemers (blijvers) 250 50 50 50 400 TOTAAL 750 100 450 650 500 2.450 Studenten 2.400* Woonwagen standplaatsen 18 *) t/m 20205; 2026-2031 nog niet bekend De totale opgave voor de periode tot en met 2030 komt uit op 2.450 woningen. Daarnaast is op de opgave studentenhuisvesting 2.400 eenheden t/m 2025. De verwachte ontwikkeling van de studentenaantallen na 2025 is dermate ongewis dat ervan is afgezien om daar nu een prognose voor op te stellen. Deze aantallen kunnen als maximum worden gezien, omdat de andere bevolkingsscenario’s op een veel lagere en zelfs negatieve uitbreidingsbehoefte uitkomen. Het zwaartepunt in de opgave ligt ten eerste bij (grondgebonden) koopwoningen in diverse prijsklassen. Daarnaast is er een omvangrijke opgave in de sociale huur. De opgave voor woningen in de middenhuur is beperkt. Om woonwagenbewoners een vergelijkbare kans te geven op een standplaats als huurders die op zoek zijn naar een grondgebonden woningen in het stadsrandmilieu (dat wordt beschouwd als een met standplaats/woonwagen vergelijkbaar woonproduct) is de komende jaren aanleg van 18 standplaatsen nodig. De toenemende vergrijzing vraagt om meer levensloopbestendige woningen. Volgens Stec is tot en met 2030 een behoefte van 2.800 levensloopbestendige woningen. In deze woonprogrammering wordt verondersteld dat 80% hiervan (ca. 2.200 woningen) door woningaanpassing van de huidige woning en 20% (ca. 600 woningen) door nieuwbouw wordt ingevuld. Er wordt van uitgegaan dat deze woonzorgwoningen alle door nieuwbouw worden gerealiseerd, omdat de praktijk uitwijst dat in bestaande (woon-)gebouwen het niet of nauwelijks mogelijks is om te voldoen aan de bouwkundige eisen die aan een woonzorgwoning worden gesteld. Om de bouw hiervan te stimuleren is de bouw van deze 600 woningen niet compensatieplichtig (dit is in huidige afspraken ook zo) en is deze toegevoegd aan uitbreidingsopgave. Met dit programma wordt gebouwd voor de doorstroming, voor complementaire woonproducten en vernieuwende woonvormen. Lange verhuisketens zorgen ervoor dat woningen in de bestaande woningvoorraad vrijkomen. Parallel hieraan moeten investeringen in de bestaande woningvoorraad bijdragen aan een toekomstbestendige en robuuste woningvoorraad. Woningbouwprogramma tijdelijk Tabel 24 Opgave tot met 2030 Sociale huur Permanent met tijdelijkhuurcontract 50% Tijdelijk met tijdelijk huurcontract 50% Starters huur 300 150 150 Koopstarters 300 150 150 Spoedzoekers (echtscheiding, uithuisplaatsing) 400 200 200 Tussenvoorziening bijzondere doelgroepen 200 100 100 Internationale werknemers (tijdelijk) 950 475 475 TOTAAL 2.150 1.075 1.075 De opgave voor tijdelijke woningen bedraagt 2.150 woningen. Het gaat alleen om woningen met een huur onder de aftoppingsgrenzen. Indicatief wordt ervan uitgegaan dan 50% van de opgave wordt ingevuld met permanente huisvesting die met tijdelijke contracten worden verhuurd. De andere helft betreft tijdelijke woningen met eveneens een tijdelijk huurcontract. Het programma permanent en het programma tijdelijk met permanente woningen komt samen uit op 3.525 woningen. In de volgende tabel is dit uitgewerkt naar prijsklasse en woningtype. Tabel 25 Programma permanent tot en met 2030 naar woningtype en prijscategorie grondgebonden gestapeld Totaal Huur Huur Abs. % Betaalbaar onder 1e aftop <619 275 1.100 1.375 39% Betaalbaar tot grens HT 619-737 75 250 325 9% middelduur >737-1.000 100 100 200 6% Duur >1.000 - - - - Totaal huur 450 1.450 1.900 54% Koop Koop Goedkoop 150-250.000 350 100 450 13% middelduur 250-350.000 550 100 650 19% duur >350.000 400 100 500 15% Totaal koop 1.300 300 1.600 46% TOTAAL absoluut 1.750 1.750 3.500 TOTAAL % 50% 50% 100% 100% Het indicatieve programma bestaat in totaliteit uit iets meer huur dan koop. Het gewenste aandeel betaalbare woningen onder de 1e aftoppingsgrens omvat ruim eenderde van het totale woningbouwprogramma. Het programma is verder verdeeld in 50% grondgebonden woningen en 50% gestapelde woningen. Geen correctie voor leegstand nodig De huidige leegstand in Maastricht zit op het niveau voor een gezonde woningmarkt noodzakelijke frictieleegstand (zie bijlage 9 voor een uitgewerkte analyse). Er is dus geen overmatige leegstand, die (mede) moet worden opgelost door het beperken van nieuwbouw. Het indicatieve woningbouwprogramma is dus niet verlaagd als correctie op te veel leegstand. Bouwen voor de behoefte aan stedelijk wonen Met deze programmering wordt nogmaals de eerder gemaakte keuze bevestigd dat Maastricht met haar woningbouwprogramma de lokale woningbehoefte invult, met uitzondering van de strategische projecten Belvédère en Groene Loper. Deze vervullen een rol in het opvangen van de (boven-)regionale behoefte aan (centrum-)stedelijk wonen. Dit is conform de eerder met de provincie en regiogemeenten gemaakte afspraken. Relatie met gemengde wijken In het Coalitieakkoord is de doelstelling van gemengde wijken opgenomen. Dit raakt ook het woonbeleid. Immers, zowel via fysieke maatregelen (nieuwbouw, woningverbetering) als sociale maatregelen (woonruimteverdeling) kan de samenstelling van de woningvoorraad op wijk- en buurtniveau worden beïnvloed. Tegelijkertijd is het vraagstuk van gemengde buurten veel breder dan alleen het woonbeleid. En dat vraagt om een integrale aanpak over alle gemeentelijke domeinen. De voor 2021 geplande actualisatie van de Omgevingsvisie is bij uitstek de plek om dit vraagstuk te analyseren en daarbij passende handelingsperspectieven te ontwikkelen. Gezien de in diverse media gesignaleerde ontwikkelingen die kunnen leiden tot (nog) grotere verschillen tussen wijken is dit een hoogst actueel vraagstuk. De Coronacrisis zal naar verwachting bestaande ongelijkheden in de stad verder zal gaan vergroten. Werkloosheid neemt toe. Het aantal werkende armen groeit. Verschillen tussen rijk en arm worden groter. En er komen meer kwetsbare huishoudens die moeite hebben om de touwtjes aan elkaar te knopen en die te maken krijgen met schulden, hoge woonlasten, dakloosheid en geestelijke en lichamelijke problemen. Omdat rijk en arm niet gelijk over de stad zijn verspreid nemen ook de ruimtelijke verschillen toe (ruimtelijke segregatie). In deze nota woonprogrammering wordt ingegaan op de fysieke maatregelen die in dit licht getroffen kunnen worden. De belangrijkste daarvan is de nieuwbouw van sociale huurwoningen zodanig in te richten dat deze in ieder geval niet leidt tot een verdere vergroting van deze verschillen. Daarnaast kan verdergaande herstructurering in wijken met een groot aandeel sociale huurwoningen hieraan bijdragen. Relevant is dat de beschreven uitbreidingsbehoefte, met uitzondering van huisvesting voor specifieke doelgroepen die in de hele stad speelt, met name betrekking heeft op stedelijke en stadsrandmilieus. De uitbreidingsbehoefte in het centrumstedelijk woonmilieu is relatief beperkt. Daarnaast speelt er met name in het stadsrandmilieu een kwalitatieve opgave en kunnen bijzondere woonprogramma’s bijdragen aan de kwaliteit van dit woonmilieu. Bij de locatiekeuze voor woningbouw wordt aangesloten bij de gebiedsprofielen en de ladder voor locatiekeuze van de Omgevingsvisie. Een inclusieve aanpak is nodig om de multiproblematiek waar veel huishoudens mee te maken hebben aan te pakken. Het woonbeleid kan hieraan een bijdrage leveren vanuit de woonruimteverdeling, de aanpak van bestaande woningen en de nieuwbouw. Voor de woonprogrammering betekent het in ieder geval dat het uitgangspunt is dat de komende jaren er behoefte is aan een uitbreiding van de sociale woningvoorraad en dat er binnen de woonprogrammering voldoende ruimte is voor betaalbare nieuwbouw in zowel huur als koop. Verduurzaming De verouderende woningvoorraad moet continu worden aangepast aan de huidige woonwensen. In de praktijk gebeurt dat ook al veel. Corporaties herstructureren hun bezit. Ze investeren in sloop/nieuwbouw, woningverbetering en verduurzaming. Daarbij kan worden aangehaakt bij trajecten die lopen in het kader van de verduurzaming zoals de Regionale Energie Strategie en de Transitievisie Warmte. Voor sommige buurten (bijvoorbeeld voor Nazareth, Limmel en Wyckerpoort waar een warmtenet een goede optie lijkt) zal het lange termijnperspectief duidelijker zijn dan voor andere buurten (waar een geleidelijke omvorming naar all electric meer voor de hand ligt). Voor alle buurten geldt dat het isoleren van woningen een solide basis is voor verdergaande verduurzaming in de toekomst. De corporaties zijn hier al mee begonnen en ronden dit de komende jaren af. En in de eisen voor nieuwbouwwoningen is reeds een forse verduurzamingsambitie opgenomen, waarbij aardgasvrij het uitgangspunt is. De gelden die vanuit rijk en Europa beschikbaar komen voor verduurzaming dragen aan het financieel haalbaar maken van deze aanpak. Ook particulieren investeren volop in verbetering en verduurzaming. Relatief gezien blijven de goedkopere particuliere huursector en de goedkopere koopsector hierbij achter. Dit is een risico voor de toekomst. De Duurzaam Thuis lening van de provincie ondersteunt eigenaren bij de verduurzaming, waarbij een koppeling wordt gelegd met het verbeteren van de levensloopbestendigheid van de woning. De stapsgewijze verduurzaming van de particuliere voorraad is een speerpunt in de gemeentelijke aanpak aardgasvrij de komende tien jaar. Daarbij zal waar mogelijk worden aangesloten bij ‘natuurlijke’ besluitvormingsmomenten, bijvoorbeeld op het moment dat zich bij bewoners een vraag naar groot onderhoud en/of levensloopbestendigheid voordoet. Voor een dergelijke wijkgewijze aanpak kan worden aangesloten bij de komende jaren door de wijken trekkende ‘carroussel’ zoals deze in het kader van de Transitievisie Warmte wordt ontwikkeld. Het vraagstuk van de verouderende woningvoorraad laat zich dus goed verbinden met de wens om extra stappen te zetten bij verduurzaming. Maastricht wil hierin vooroplopen. En de Maastrichtse woningsector kan hierbij niet achterblijven. Het biedt kansen voor het verbeteren van de toekomstbestendigheid van de woningvoorraad door investeren in duurzame energieopwekking, duurzame energie- en warmtenetten, duurzaam watergebruik, verminderen van hittestress door vergroening etc. En op regionaal niveau maken we nieuwe afspraken over een duurzame regionale gebouwde omgeving waarin door concentratie van stedelijke ontwikkelingen het landelijk gebied wordt gevrijwaard van verdere verstening. Vergunningstechnisch is de gemeente gebonden aan het landelijke Bouwbesluit. De hierin opgenomen landelijke eisen worden regelmatig aangescherpt met het oog op de landelijk te halen milieudoelstellingen. De gemeente mag hier bovenop geen extra duurzaamheidseisen stellen. Wel kan zij op vrijwillige basis afspraken maken met ontwikkelende partijen. Voor nieuwbouw is hier geen aanleiding voor. Hierin is reeds een forse verduurzamingsambitie opgenomen, waarbij aardgasvrij het uitgangspunt is. Effecten van Corona op de stedelijke woningvraag Als de crisis langer duurt zal dat de woningvraag gaan veranderen. Twee aspecten springen er daarbij uit: ten eerste de behoefte aan meer ruimte in het huis (om te kunnen thuiswerken) en om het huis (voor de ontspanning). Daarnaast wordt door enkele partijen een hernieuwde trek uit de stad verwacht. Het eerste aspect brengt een pleidooi voor grotere en/of flexibel indeelbare woningen met zich mee. Voor een groot deel zal het thuiswerken mogelijk zijn binnen de huidige regelgeving, waarbij bestaande woningen (intern) worden ver- of uitgebouwd. De rol van nieuwbouw is beperkt. Bij nieuwbouwwoningen is het van belang deze flexibel indeelbaar te ontwerpen zodat bewoners zelf eenvoudig intern kunnen verbouwen. Het tweede is al vaker voorspeld. Het is de vraag of dit structureel gaat veranderen. Mensen wonen in de stad vanwege de nabijheid van voorzieningen. De verdergaande digitalisering nuanceert weliswaar het belang van fysieke nabijheid, maar de verwachting is dat veel mensen vanwege de stedelijke sfeer in de stad zullen willen blijven wonen. Fysieke nabijheid van personen en voorzieningen zal belangrijk blijven. Uit de literatuur valt wel te halen dat met name de middelgrote steden daarbij in trek zullen zijn. Naar internationale maatstaven zijn alle Nederlands steden klein tot middelgroot. Alleen de Randstad als geheel kan worden beschouwd als grote stad. Op Nederlandse schaal hoort Maastricht tot de middelgrote steden. Daarmee is niet gezegd dat Maastricht daarmee automatisch tot de winnaars behoort. Hiervoor is namelijk nodig dat het stedelijk karakter van de stad wordt gekoesterd en waar mogelijk wordt verbeterd en dat wordt geïnvesteerd in de sociaal-economische en sociaal-culturele infrastructuur van de stad. Effecten van Corona op vrijkomende winkelpanden Het is de verwachting dat door de Coronacrisis de al bestaande trend van vrijkomende winkelpanden zal worden versterkt. Vaak ligt een invulling met de woonfunctie voor de hand. Conform het huidige beleid is de wens de winkelfunctie in het kernwinkelgebied zoveel mogelijk te behouden. In aanloopstraten staat de gemeente in de regel positief ten opzichte van de omzetting van de winkelfunctie naar andere functies. In het kernwinkelgebied blijft behoud van de winkelfunctie op de begane grond uitgangspunt. Dat betekent dat deze omzetting voor een deel kan voorzien in de vraag naar woonruimte, met name in (centrum-)stedelijke woonmilieus. Deze ontwikkeling wordt binnen de reeds bestaande beleidskaders mogelijk gemaakt. Hierin staat herbestemming van bestaande gebouwen voorop. Ook de invulling van verdiepingen boven winkels komt mede door Corona in een ander daglicht te staan. Tot voor kort stond alles in het teken van het maximaal uitnutten van het winkeloppervlak op de begane grond. Hierdoor bleek het vrijwel onmogelijk om met winkeleigenaren afspraken te maken over het aan de voorzijde maken van een entree naar de bovenverdiepingen en moesten er zeer kostbare alternatieve toegangswegen worden gemaakt. Het in gebruik nemen van bovenverdiepingen voor wonen krijgt nieuwe kansen nu winkeleigenaren in toenemende mate bereid lijken te zijn om op de begane grond ruimte te maken voor een aparte opgang. Als de bovenverdiepingen in het bestemmingplan een woonfunctie hebben, is een plan hiervoor rechtstreeks mogelijk. Coronacrisis als kans: anticyclisch investeren In principe staan er twee wegen open. Ofwel maatschappij en economie herstellen zich in relatief korte tijd naar ‘normaal’. Dit lijkt niet erg realistisch. Naarmate het langer duurt totdat een effectief vaccin is gevonden, is de kans groter dat het oude normaal niet terug zal komen. Als dat gebeurt, is het de vraag welke effecten zich daadwerkelijk zullen voordoen en hoe daarop gereageerd kan worden. In de eerdergenoemde publicatie van Platform31 worden hiervoor mogelijke handelingsscenario’s geschetst. Daarbij kan de focus worden gelegd op economisch, inclusief en duurzaam herstel. Deze woonprogrammering kan, als onderdeel van een integrale aanpak, hieraan een bijdrage leveren door een aanpak gericht op anti-cyclisch investeren, verduurzaming en investeringen in wijken. Anti-cyclisch investeren houdt in dat de overheid (rijk-provincie-gemeente) financiële steun geeft om ontwikkelingen aan te jagen. Dat betekent lobbyen bij rijk en provincie voor regelgeving en geld die deze ontwikkelingen mogelijk maken. En ook de gemeente moet bereid zijn om hieraan financieel bij te dragen. Dat is de reden dat in het kader van deze woonprogrammering de raad wordt gevraagd een budget voor de uitvoering van de woonprogrammering vast te stellen. Hiervoor kan worden geput uit nog beschikbare budgetten voor vraaggericht bouwen en de uitvoering van de afspraken met de corporaties over de herijking van de herstructureringsafspraken. Zie paragraaf 6.5.

Rechtspraak bij dit artikel