De woonprogrammering komt tot stand en zal worden uitgevoerd in onzekere omstandigheden. Dat is bij de start van de herziening aanleiding geweest om te zoeken naar een andere vorm van programmeren die beter in staat is om te gaan met deze onzekerheden. De gemeente Maastricht wil immers actief kunnen omgaan met de snel wijzigende omstandigheden op de woningmarkt. Dat is gevonden in het zogenaamde adaptief programmeren, verder te noemen flexibel programmeren. De redenen hiervoor zijn in het eerste hoofdstuk beschreven.
Flexibel programmeren is in de kern het zoeken naar de balans tussen zekerheid bieden en tegelijkertijd voldoende flexibiliteit houden om in te kunnen spelen op de voor de stad waardevolle en/of onontkoombare ontwikkelingen.
De basis hiervoor wordt gevormd door een gedeelde visie, ambitie en opgave. Deze zijn verwoord in de Omgevingsvisie Maastricht 2040 en de woonvisie Maastricht 2018. Deze is vertaald in deze woonprogrammering. De woonprogrammering is het afwegingskader op basis waarvan wordt bepaald welke plannen wenselijk zijn omdat zij de beste bijdrage leveren aan het invullen van de Maastrichtse woonopgave.
Kantelpunten: beslismoment om al dan niet van scenario te veranderen
Flexibel programmeren is meer dan het werken met scenario's en bandbreedtes in een woningbouwprogramma. De crux zit bij het slim koppelen van deze bandbreedtes aan feitelijke ontwikkelingen zodat vooraf helder is welk programma wanneer van toepassing is.
In deze nota is ervoor gekozen om de programmering op te bouwen langs de lijn van het scenario werkgelegenheid. Om te kunnen volgen of de werkelijke ontwikkelingen zich verhouden tot wat in deze nota is verondersteld, zijn zogenaamde ‘kantelpunten’ benoemd. Kantelpunten zijn grenzen of knikpunten in een ontwikkeling (bijvoorbeeld het overschrijden van een bepaalde minimum- of maximumdrempelwaarde) die aangeven of het moment is aangebroken om van een bepaald scenario af te stappen en te besluiten op een ander scenario over te stappen.
Er worden drie kantelpunten onderscheiden:
Ontwikkeling huishoudens (aantal en samenstelling);
Ontwikkeling migratie (binnenlands en buitenlands);
Ontwikkeling werkgelegenheid.
Dit zijn kwantitatieve gegevens die terug te voeren zijn op de veronderstellingen die in het scenario werkgelegenheid zijn gemaakt.
Stec heeft geadviseerd om ook leegstand als kantelpunt te benoemen. Hier is vanaf gezien, omdat is geoordeeld dat leegstand geen functie heeft in de vroegsignalering. (Langdurige) Leegstand is meestal het eindpunt van een zich langzaam voltrekkend proces. Als er structurele leegstand optreedt zijn we met andere woorden te laat met het bijsturen van de woningbouwontwikkeling.
Er is voor gekozen om als alternatief voor leegstand in de monitoring andere indicatoren op te nemen die een beeld geven van de ontwikkelingen op de woningmarkt. De monitoring wordt in hoofdstuk 6 uitgewerkt. Hier wordt volstaan met de opmerking dat de monitoring langs vier lijnen wordt uitgewerkt. Naast de kantelpunten zijn dat:
Ontwikkelingen in de woningvoorraad (prijzen, toevoegingen, veranderingen);
Voortgang in de huisvesting van doelgroepen (bijzondere doelgroepen, studenten);
Ontwikkelingen in de plancapaciteit (locaties, aantallen, kwalitatieve aspecten)
De monitoringsresultaten laten zien of de ontwikkelingen zich ontvouwen zoals verwacht. Indien niet, kan dit aanleiding zijn om het om het scenario werkgelegenheid als basisontwikkelpad te verlaten en over te stappen op een ander scenario. Dit gaat gepaard met een andere invulling van de woonprogrammering, in aantallen en/of kwalitatieve invulling. Kanttekening hierbij is dat woningbouwprogramma’s altijd enkele jaren nodig hebben om tot uitvoering te komen. Er is dus altijd sprake van een naijleffect in de bouwproductie. En omgekeerd gaat er tijd overheen tot aanvullende planontwikkeling tot uitvoering komt.
Meten effecten doorstroommodel
Het robuuste programma is de uitkomst van een doorstroommodel. In de Maastrichtse woningmarkt met een zeer groot deel van de bevolking die al zelfstandige huisvesting heeft en, een verder vergrijzende bevolking en relatief weinig starters, ligt een dergelijk model als basis voor de woonprogrammering het meest voor de hand.
De uitkomsten van het doorstroommodel vallen of staan met gerichte nieuwbouw. Als er anders wordt gebouwd dan het doorstroommodel aangeeft, wordt ook het beeld van de woningen die vrijkomen in de bestaand woningvoorraad anders. Dat kan met name het beeld van het overschot aan sociale huurwoningen veranderen. Als er minder/geen verhuisstroom uit de bestaande woningvoorraad op gang komt, zullen er ook geen/minder sociale huurwoningen vrijkomen. Daarmee zou het voor 2030 berekende overschot kunnen verdwijnen en zelfs kunnen omslaan in een tekort. Het is dus zaak om in de monitoring de invulling en voortgang van bouwplannen goed te volgen en in kaart te brengen of daarmee de gewenste doorstroming op gang komt.
Ruimte bieden voor innovatie
Met een programma dat meebeweegt met feitelijke ontwikkelingen bieden we maximale kansen voor innovatie van de woningmarkt en het veelkleuriger maken van het palet aan woonvormen dat Maastricht te bieden heeft. En dat is belangrijk omdat een divers samengestelde woningvoorraad beter in staat is om nieuwe vormen van woningbehoefte op te vangen, zeker als de nieuwe toevoegingen levensloopbestendig en makkelijk aanpasbaar worden gebouwd. Hiermee bieden we dus volop ruimte voor vernieuwing binnen een relatief beperkt nieuwbouwprogramma.
Flexibel programmeren = speelruimte creëren
Om deze vernieuwing voldoende kansen te geven is het belangrijk speelruimte te creëren. Zonder die speelruimte kan niet alert worden ingespeeld op onverwachte ontwikkelingen. Deze speelruimte ontstaat op de volgende manieren:
Niet alle plannen worden hard gemaakt (80-20-regel); 80% van de benodigde plancapaciteit wordt ingevuld met plannen die kwalitatief aansluiten bij het werkgelegenheidsscenario. De overige 20% van de (indicatieve) programmaruimte wordt ingezet als flexibele ‘speelruimte’ die in de loop van de tijd kan worden ingevuld.
In de plancapaciteit wordt een reservecapaciteit voor planuitval opgenomen. Deze is bepaald op 130% (waarbij er wel aanvullende acties nodig zijn om te voorkomen dat deze reservecapaciteit ‘volloopt’ met plannen die niet tot uitvoering komen);
Er wordt scherper gelet op de realisatietermijn in afgegeven vergunningen. Dat stimuleert marktpartijen tot overleg met de gemeente over bijstellen of afstellen van plannen als een plan niet (op tijd) tot uitvoering komt.
We werken samen met betrouwbare partners die afspraken willen maken voor de lange termijn en die bereid zijn om met de lange termijn doelen voor ogen plannen tussentijds aan te passen als de omstandigheden daarom vragen.
Last but not least: we leggen nadruk op betaalbaar bouwen. Het is makkelijker om als de omstandigheden daar aanleiding toe geven woningen duurder te maken, maar het omgekeerde is niet of nauwelijks mogelijk.
De 20% vrije ruimte kan in de loop van de planperiode gedoseerd worden ingezet voor niches en vernieuwende, onderscheidende woonconcepten. Voorbeelden daarvan: Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, ‘Knarrenhofjes’, goedkope Tiny Houses, goedkope tussenvoorzieningen, goedkope woningen voor (koop-)starters of expats en/of goedkope woningen voor recent afgestudeerden. Om de benodigde flexibiliteit te bewaren is het zaak dat deze niet aan het begin van de planperiode al volledig met plannen wordt belegd.
4.4 Plancapaciteit
Een aanzienlijk deel van het woningbouwprogramma voor de eerstkomende jaren ligt al vast. Dat geldt in het bijzonder voor de strategische projecten Belvédère en de Groene Loper. De afspraken over de herstructurering worden parallel aan deze woonprogrammering herzien, maar ook hier geldt dat naarmate de planning verder in de tijd ligt, de feitelijke mogelijkheden om te sturen in het woningbouwprogramma groter zijn. Dat betekent dat bij de invulling van deze woonprogrammering en de bijhorende plancapaciteit zeer nadrukkelijk gekeken moet worden naar de periode 2025-2030.
Figuur 7
Netto plancapaciteit (van plannen die al grotendeels vastliggen)
De totale plancapaciteit (excl. studentenwoningen) bedraagt ruim 3.100 woningen. Bijna tweederde hiervan zit in de strategische projecten Belvédère en De Groene Loper. Deze projecten hebben in de woonprogrammering 2016 een aparte status gekregen waarbij er afgezonderde maximale woningaantallen zijn vastgelegd. Deze aparte status, gebaseerd op de versterking die van deze projecten uitgaat op het (centrum-)stedelijk woonmilieu en die daarmee van regionaal belang zijn, is ook in regionale afspraken vastgelegd.
Het aandeel corporatieplannen is bijna eenvijfde. Dat er sprake is van een netto toevoeging in de plannen van de corporaties is een gevolg van voorafgaande sloop in het verleden en uitstel van sloop in de afgelopen jaren als gevolg van de prestatieafspraken in het verleden. Gezien de actuele vraag naar sociale huurwoningen kan deze toevoeging de druk op de sociale huurmarkt verminderen en is deze toevoeging dus gewenst. De verwachte bruto toevoeging door de corporaties bedraagt 1.242 woningen.
Het aandeel overige plannen bedraagt bijna eenvijfde. De helft van het totaalaantal overige plannen is terug te voeren op twee projecten: Geusseltpark 152 woningen en Polverpark 152 woningen. De rest bestaat uit voornamelijk kleinere plannen met een beperkt aantal woningen.
Naast deze capaciteit is er plancapaciteit voor de toevoeging van ruim 2.400 studenteneenheden.
Niet meegenomen in het overzicht is -net als in de programmering 2016-2019- de plancapaciteit in de vorm van gemengde bestemmingen waarbinnen het rechtstreeks mogelijk is om woonruimte te realiseren. Deze plancapaciteit bevindt zich voor het overgrote deel in het centrum van Maastricht. De gemeente kan maar beperkt sturen op het tempo van inzetbaarheid hiervan. Zij is hiervoor afhankelijk van initiatieven die hiervoor worden ingediend.
Opgave versus plancapaciteit
De woonprogrammering wordt niet vanaf een lege tafel ingevuld. Er staat zoals uit de vorige tabel blijkt al een groot aantal woningen in de planning. De benodigde plancapaciteit overschrijdt het huidige planaanbod. De opgave bedraagt ca. 3.500 woningen (waarvan ca. 2.400 permanente woningen en 1.100 permanente woningen met een tijdelijk huurcontract).
Tabel 26
Behoefte extra plancapaciteit tot en met 2030
Gewenst woningbouwprogramma
3.500
+30% opslag planvertraging en planuitval
+1.050
Benodigde plancapaciteit
4.550
Huidige plancapaciteit
3.150
Benodigde extra plancapaciteit
1.400
-20% vrijhouden voor nieuwe ontwikkelingen
-700
Plancapaciteit nu in te vullen met plannen
700
Rekening houdend met een planuitval van 30% als gevolg van vertraging en afvallen van plannen is een plancapaciteit van 130% (4.550 woningen) wenselijk29 Het rijk heeft in het kader van het inlopen van het woningtekort en het stimuleren van de bouwproductie provincies en gemeenten gevraagd om de plancapaciteit op te hogen naar 130% van de noodzakelijke plancapaciteit. Hiermee wordt rekening met mogelijke planvertraging en planuitval in de toekomst. . De huidige netto plancapaciteit bedraagt 3.150 woningen. Daarmee is er behoefte aan extra plancapaciteit voor 1.400 woningen.
Rekening houdend met het ‘apart zetten’ van 20% van de benodigde capaciteit voor nieuwe ontwikkelingen (niches en vernieuwende, onderscheidende woonconcepten) in de komende jaren (20% van 3.500 = 700 woningen) en deze nu nog niet beleggen met concrete locaties en/of plannen, is er de noodzaak om nu voor 700 woningen concrete locaties aan te wijzen en plannen te gaan ontwikkelen.
Duidelijk is in ieder geval dat er geen noodzaak is om de plancapaciteit kwantitatief te verminderen. Wel is er een duidelijke spanning tussen het programma en de plancapaciteit kijkend naar de woningcategorieën. Zie onderstaande figuur. Daaruit blijkt de spanning tussen:
de opgave voor betaalbare huur in het programma versus het veel lagere aandeel hiervan in de plancapaciteit.
de opgave voor (betaalbare) grondgebonden koopwoningen in het programma versus het veel lagere aandeel hiervan in de plancapaciteit;
Figuur 8
Programma en plancapaciteit vergeleken
Met betrekking tot de categorie grondgebonden koopwoningen komt hier bij dat er uitbreiding gewenst is in zowel het stedelijke woonmilieu als het stadsrand (suburbane) woonmilieu (gewenste verdeling grofweg half-half). Met betrekking tot de categorie grondgebonden koopwoningen komt hier bij dat er uitbreiding gewenst is in zowel het stedelijke woonmilieu als het stadsrand (suburbane) woonmilieu (gewenste verdeling grofweg half-half). De regionale spelregels voor compensatie zijn verruimd, waardoor er, na vaststelling van de nieuwe beleidsregels door de raad, meer mogelijkheden zijn voor betaalbare sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen zonder dat er sprake is van compensatieplicht. Daarmee ontstaat de benodigde ruimte voor het toevoegen van betaalbare woningen in Maastricht, zowel in het stedelijke woonmilieu als het stadsrand (suburbane) woonmilieu.
Zonder rekening te houden met planuitval is er geen behoefte aan extra capaciteitsontwikkeling voor studentenhuisvesting. Wanneer ook daar de regel van 30% planuitval wordt toegepast is er behoefte aan extra plancapaciteit voor 820 eenheden.
Beperkte mogelijkheden voor kwalitatief bijsturen in bestaande plancapaciteit
De mogelijkheden om in de projecten Belvédère en De Groene Loper in dit stadium van de planontwikkeling nog bij te sturen op de kwalitatieve invulling zijn zeer beperkt. Voor de corporaties geldt dat er weliswaar nog veel plannen zacht zijn. Maar ook hier zijn de sturingsmogelijkheden beperkt. Daar waar er in de sociale huur bijsturing wenselijk is, gaat het voornamelijk om sturen op de betaalbaarheid. Dat levert een spanningsveld op. Het is voor corporaties financieel niet haalbaar om, behoudens uitzonderingen, nieuwbouwwoningen onder de aftoppingsgrenzen te bouwen, terwijl zich daar de grootste tekorten voordoen. Daar komt bij dat de sturingsmogelijkheden van de gemeente beperkt zijn.
Bij de categorie diverse overige plannen blijkt een groot deel hard te zijn. Dit betekent dat de mogelijkheden om hier te sturen op de kwalitatieve invulling beperkt zijn.
Kwalitatieve invulling extra plancapaciteit
Gezien de beperkte mogelijkheden om in de bestaande plancapaciteit kwalitatief bij te sturen is het des te belangrijker om de extra benodigde plancapaciteit optimaal op de doorstroming en het daarvoor noodzakelijk geachte woningbouwprogramma in te richten. Daar kan ook de tijd voor worden genomen. Voor de eerstkomende jaren staan er ruim voldoende plannen op de rol. De inzet voor de extra plancapaciteit kan daarmee worden gericht op de jaren 2025 en later.
Deze nieuwbouwopgave kan ook worden verknoopt met de herstructurering van de sociale woningvoorraad en de opdracht vanuit het Coalitieakkoord en de Omgevingsvisie voor een ongedeelde stad.
Een deel van de vraag naar koopwoningen kan ook worden ingevuld door de verkoop van sociale huurwoningen in wijken met relatief veel bezit waar in het kader van een evenwichtige spreiding van sociale huurwoningen vermindering wenselijk is. Daaraan zou dan een nieuwbouwopgave voor sociale huur van dezelfde omvang gekoppeld kunnen worden in wijken met relatief weinig sociaal bezit en waar deze plannen minimaal tot een betere verhouding leiden. Hierdoor ontstaat er binnen de gewenste uitbreiding van de plancapaciteit ook meer ruimte om nieuwbouw voor specifieke doelgroepen toe te voegen.
Welke locaties komen in beeld voor het invullen van de extra plancapaciteit?
De woonprogrammering sluit hiervoor aan bij de ladder voor de locatiekeuze en de gebiedsprofielen van de in het najaar van 2020 vastgestelde Omgevingsvisie. Voor het zoeken naar woningbouwlocaties is hiervoor in de locatiekeuzeladder het volgende principe vastgelegd: “Als een plek wordt gezocht voor de bouw van een bepaald type woningen, moet zoveel mogelijk worden aangesloten bij het bijbehorende woonmilieu. Specifieke woningen voor ouderen en woonzorgcomplexen worden gebouwd nabij voorzieningencentra. Voor studentenhuisvesting wordt de voorkeur gegeven aan grootschalige complexen, met bijzondere aandacht voor de Brightlands Maastricht Health Campus. Werken aan huis is mogelijk, mits het pand in hoofdzaak de woonfunctie behoudt en er geen hinderlijke werkzaamheden plaatsvinden.”
In onderstaand schema is per gebiedsprofiel aangegeven hoe de volgens deze woonprogrammering gewenste uitbreiding van de woningvoorraad aansluit op de gebiedsprofielen. Met andere woorden of het gewenste woningtype passend is bij het desbetreffende gebiedsprofiel.
Tabel 27
Passendheid gewenste woningtypen woonprogrammering
in de verschillende gebiedsprofielen
in de verschillende gebiedsprofielen
Gebiedsprofiel
Wat zegt de Omgevingsvisie?
Gewenste woningtypen woonprogrammering
GG
1)
WZ
SH
BD
StH
2)
TW
Stadsrand
Handhaven bestaand woonmilieu
Per saldo geen nieuwe huizen toevoegen 3)
Verdunnen waar nodig
Meer woningdifferentiatie waar mogelijk (koop- en huur, prijsklassen)
V
V
V
V
V
V
Parkwijk
Geleidelijke verdunning woningvoorraad met behoud van betaalbare woningen 3)
Rekening houden met de bijzondere cultuurhistorische, stedenbouwkundige en groene waarden
Investeren in (het behoud van) centrale ontmoetingsplekken
V
V
V
V
V
V
Dorpen
Handhaven bestaande woonmilieu
Per saldo geen nieuwe huizen toegevoegd 3)
Bijzondere aandacht voor het behoud van centrale ontmoetingsplekken
V
V
V
V
V
V
Stedelijk gebied
Selectief verdichten in leegstaande gebouwen of op vrijkomende terreinen om potentiële bevolkingsgroei op te vangen en te voldoen aan de woningbehoefte van bestaande en nieuwe bewoners
Behoud en versterken van de sociale cohesie binnen een diverse bevolkingssamenstelling, door …… en een gevarieerd woningaanbod te waarborgen
V
V
V
V
V
V
Dynamische centra
Binnenstad (stadshart, Sphinxkwartier en stationsomgeving); uitbreiding stedelijk wonen
X
V
V
V
V
V
Retailpark Belvédère: geen woningbouw
X
X
X
X
X
X
Brightland Maastricht Health Campus: studentenhuisvesting
X
X
X
V
V
V
Geusselt: koesteren van ‘wonen in de dynamiek’; werken, wonen, sporten, bewegen en gezondheid staan centraal; woonzorgcombinaties zijn passend
V
V
V
V
X
V
Levendige gebieden
Jekerkwartier, Wyck en Ceramique; bewaken huidige balans tussen woonkwaliteit en levendigheid van bezoekers, studenten en werknemers
X
V
V
V
V
V
Centrum Oost: menging van functies waaronder wonen, onderwijs en dienstverlening. Aantrekkelijk woonmilieu voor mensen die veel gebruik maken van het openbaar vervoer.
V
V
V
V
V
V
Hart van West (Brusselsepoort): in de omgeving wordt gewoond
X
V
V
V
V
V
Levendige routes
Gaat vaak om aanloopstraten. Lenen zich uitstekend voor zorgfuncties, buurtfuncties, broedplaatsen, ateliers en diverse woningtypen
X
V
V
V
V
V
Stedelijke werklocaties
X
X
X
V
X
X
Industriële bedrijvenparken
Geen woningbouw
X
X
X
X
X
X
Mogelijke transitiegebieden
Overmaze: op termijn stedelijke werklocatie
X
X
X
X
X
V
Trega/Zinkwit:
V
V
V
V
V
V
De Griend: publieksaantrekkelijke functie
X
X
X
X
X
X
Enci: geen woningbouw
X
X
X
X
X
X
Groen- en natuurgebieden
Geen woningbouw
X
X
X
X
X
X
Nadruk ligt op betaalbare grondgebonden koopwoningen. Omdat dit in centrumstedelijk gebied financieel niet haalbaar is en vaak niet past in gewenste stedenbouwkundige beeld wordt categorie in gebiedsprofielen levendige gebieden (deels), levendige routes niet haalbaar en passend geacht.
Mits voldaan aan locatie-eisen studentenhuisvesting: centrum, omliggende wijken, nabij concentraties van (hoger) onderwijsvoorzieningen en/of OV- knooppunt.
Op grond van de uitkomsten van dit woningmarktonderzoek wordt uitgangspunt
Legenda
GG = grondgebonden betaalbare koop
WZ = woonzorg (met name bij voorzieningen/ ontmoetingsplekken)
SH = sociale huur
BD = bijzondere doelgroepen
StH = studentenhuisvesting
TW = tijdelijke woningen
De conclusie is dat de meeste woningtypen passen binnen meerdere gebiedsprofielen. Logischerwijs is de gewenste toevoeging van de woningvoorraad niet passend in de gebiedsprofielen stedelijke werklocaties, industriële bedrijvenparken en groen- en natuurgebieden.
Voor de dynamische centra binnenstad en Randwyck geldt dat woningbouw hier kan bijdragen aan de gewenste kwaliteit voor wonen en werken. Voor Randwyck geldt dat met name voor studentenhuisvesting. Voor de binnenstad geldt dat voor meerdere categorieën. Alleen de categorie grondgebonden (koop-)woning is hier minder passend gezien de stedenbouwkundige wenselijkheden en financiële mogelijkheden.
Het is ook mogelijk om een deel van het programma op te nemen in Belvédère en De Groene Loper. Voorwaarde om bovenop de reeds gereserveerde plancapaciteit te zetten is dat de extra plancapaciteit is gericht op betaalbare nieuwbouw (primair huur tot aftoppingsgrens huurtoeslag, koop tot € 250.000,-, secundair huur tot grens huurtoeslag, koop tot grens NHG (€ 325.000,-, resp. € 344.500,- (peildatum 2021) voor woningen met energiebesparende voorzieningen).
Principes voor keuze van (nieuwe) woningbouwlocaties
In deze woonprogrammering worden geen nieuwe woningbouwlocaties vastgelegd. Evenals bij de programmering studentenhuisvesting wordt het aan initiatiefnemers overgelaten om hiervoor plannen bij de gemeente in te dienen. De gemeente beoordeelt de plannen op basis van het woonbeleid, de woonprogrammering en bovenliggend beleid zoals vastgelegd in (bijvoorbeeld) de Omgevingsvisie.
Bij de beoordeling worden de volgende aspecten betrokken:
Plannen dienen te passen binnen de ladder voor locatiekeuze en de gebiedsprofielen uit de Omgevingsvisie.
Plannen dienen invulling te geven aan de in deze woonprogrammering gewenste nieuwbouwcategorieën, te weten betaalbare huurwoningen onder de fiatteringsgrens huurtoeslag voor 1-2 persoonshuishoudens en betaalbare grondgebonden (met name koop-)woningen.
Voor (centrum-)stedelijk wonen blijft Maastricht regionaal onderscheidend in en voorziet zij in de behoefte hieraan.
Gezien de grote vraag naar betaalbare woningen kunnen er ook in woonwijken aan de rand van de stad woningen worden toegevoegd, maar niet zomaar overal. Deze worden primair geclusterd rondom voorzieningen. Uitbreiding daarbuiten moet zorgen voor differentiatie van de woningbouwvoorraad in de buurt.
Plannen dragen bij aan het versterken van de bestaande structuur en/of het mogelijk maken van geplande voorzieningen en functies.
De uitbreidingsopgave voor sociale huurwoningen, passend bij de ladder voor locatiekeuze en de gebiedsprofielen uit de Omgevingsvisie, wordt bij voorkeur geconcentreerd in buurten met een ondergemiddeld aandeel sociale huurwoningen en is daarnaast mogelijk in buurten waar het aandeel sociale huurwoningen bovengemiddeld hoog is en wordt gewaarborgd dat door nieuwbouw dit aandeel niet wordt verhoogd.
Plannen dienen te voldoen aan de minimumpercentages betaalbare woningbouw zoals deze in bestemmingsplannen zullen worden vastgelegd.
Tot het moment dat de minimumpercentages betaalbare nieuwbouw zijn vastgesteld, wordt alleen medewerking verleend aan nieuwe woningbouwplannen als het programma voor minimaal 60% uit betaalbare woningen (sociale huur en goedkope koop) bestaat.
Betaalbaarheid staat voorop. Dat betekent dat bij de afweging grondgebonden of gestapeld bij sociale huurwoningen de betaalbaarheid voorop staat. Voor het programma grondgebonden koopwoningen ligt dit anders. Hier is het belang van het woningtype ook groot. Deze woningen zijn namelijk grotendeels gericht op potentiële doorstromers die een sterke voorkeur hebben voor een grondgebonden woning. De kans dat zij verhuizen naar een gestapelde woning is daarmee klein.
Hergebruik van bestaande woongebouwen en herbestemming van bestaande (monumentale) niet-woongebouwen heeft prioriteit.
(Grotere) Woningbouwplannen dienen bij te dragen aan grote, integrale gebiedsontwikkelingen met een regionaal en stedelijk belang. Bij de afweging wordt ook de bereikbaarheid van de locatie betrokken.
Functiemenging, wonen en werken
Met name in de woonwijken liggen kansen voor startende en doorgroeiende ondernemers, denk aan kleine bedrijfsterreinen, bedrijfsverzamelgebouwen, woonwerkwoningen, het ‘werken aan huis’ en de buurt(-winkel-)centra. Bedrijfswoningen op deze kleine bedrijfsterreinen kunnen een beperkte bijdrage leveren aan de invulling van de woningbouwopgave. Functiemenging in de eigen woning en de aanwezigheid van woonwerkwoningen kan daarentegen een grote bijdrage leveren aan de vraag naar functiemenging.
Het ‘ondergeschikt’ werken aan huis is nu in bestemmingsplannen deels rechtstreeks en deels met een ontheffing mogelijk. In de pilot Bosscherveld, gestart in voorbereiding op het omgevingsplan, is gekeken naar het vereenvoudigen en duidelijker beschrijven van de regels die gelden voor het ‘werken aan huis’ (= beroep aan huis en consument/ambachtelijke beroepen ineen).
Beroepen die vallen onder ‘beroep aan huis’ kunnen nu direct beginnen en hebben geen ontheffing nodig. We zetten in op een situatie waarbij ook voor consument/ambachtelijke beroepen aan huis geen ontheffing nodig is. Uiteraard blijven er, net als bij ‘beroep aan huis’ nu, regels gelden waar men aan moet voldoen (zoals ondergeschikt aan woonfunctie en geen overlast veroorzaken).
Daarnaast zijn er mogelijkheden voor woonwerkwoningen en bedrijfswoningen met naar verhouding meer bedrijfsoppervlak dan woonoppervlak. Via individueel maatwerk kan een woonwerkwoning mogelijk worden gemaakt in bijvoorbeeld voormalige commerciële of maatschappelijke panden en kan soms een bedrijfswoning mogelijk worden gemaakt op een stedelijke werklocatie.
Hoofdstuk 4.
Artikel 4.3
Adaptief (Flexibel) programmeren
Onderdeel van Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Maastricht houdende regels omtrent woonprogrammering