Art. 4.5 Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Maastricht houdende regels omtrent woonprogrammering — Deeluitwerking: Particuliere woningvoorraad

De onderkant van de woningvoorraad: het fruitmand-effect Hoe moeilijk het ook is om voor te stellen in deze tijd van grote spanning op de woningmarkt, de verwachting is dat er na 2030 een overschot aan woningen zal zijn. Nu blijven veel senioren vanwege overheidsbeleid, maar ook uit persoonlijke overwegingen, relatief lang in hun eigen woning wonen. In combinatie met onvoldoende passend aanbod aan zorg/seniorenwoningen leidt dat tot het slechts mondjesmaat vrij komen van ‘oudere’ gezinswoningen. Dat drijft de prijzen in stad en regio op. Echter, met de voortschrijdende vergrijzing, het sterfteoverschot en het feit dat migratie als pijler onder de bevolkingsontwikkeling een ander type woningvraag met zich mee brengt zullen meer en meer van dat type woningen op termijn vrijkomen. Simpel gezegd: door meer overlijdens en minder geboorten komen op termijn steeds meer woningen vrij voor huishoudens met meer dan 2 personen. Daar is echter juist steeds minder vraag naar omdat Maastricht groeit met grotendeels 1- en 2 persoonshuishoudens met een grotendeels stedelijke oriëntatie. Minder goed onderhouden, oudere en dus niet-duurzame gezinswoningen aan de stadsranden zullen -zeker vergeleken met nieuwbouwwoningen- aan populariteit inboeten. Hierbij gaat het met name om woningen in particulier eigendom. Vaak wordt ter illustratie de vergelijking met een fruitschaal gebruikt: als er al fruit op de schaal ligt en er komt vers fruit bij, dan wordt het meest verse fruit als eerste opgegeten. Het oudere fruit blijft liggen en verkommert. Hierin ligt ook de relatie met de omvang van het nieuwbouwprogramma: hoe hoger het nieuwbouwprogramma, des te groter is het fruitmandeffect. In het kader van de woonprogrammering is het dus zaak om niet meer woningen toe te voegen dan nodig is voor het invullen van de woningbehoefte. Maar nieuwbouw is wel wenselijk om de voorraad te vernieuwen. Als er vanuit kwaliteitsoverwegingen meer nieuwbouw gewenst is, moet er een koppeling worden gelegd met de bestaande woningvoorraad. Dat kan in directe zin: alle plannen voor nieuwbouw die uitgaan boven de uitbreidingsopgave moeten de toevoeging aan nieuwbouw compenseren door een vergelijkbare afname in de bestaande woningvoorraad. Daarnaast kan een programma voor verbetering van de kwaliteit van de bestaande kwetsbare woningvoorraad worden ontwikkeld, gekoppeld aan de opgave voor verduurzaming en meer levensloopbestendige woningen. Wanneer wordt het een gezamenlijke opgave? In eerste instantie is de eigenaar vanzelfsprekend zelf verantwoordelijk voor onderhoud en verduurzaming van de woning die deels de waardeontwikkeling bepalen. Er zijn echter ook huishoudens die de woning niet goed kunnen onderhouden, omdat het hen ontbreekt aan voldoende financiële middelen. We zien dit nu al bij de verduurzaming van bestaande woningen: veel mensen kunnen of willen die investering niet doen. Dat geldt des te meer voor wijken met concentraties van lagere inkomens. Het corporatiebezit is de afgelopen jaren dankzij de prestatieafspraken gerenoveerd, verduurzaamd en daar waar nodig gesloopt en vervangen. Die vernieuwing gaat de komende jaren door. Maar de (goedkope) particuliere sector blijft hierbij achter. Wanneer concentraties ontstaan van dergelijke woningen kunnen er sociaal-maatschappelijke problemen ontstaan. Dan is het geen probleem meer van de individuele eigenaar van de betreffende woning, maar een stadsbreed leefbaarheidsprobleem. Vanwege de ingewikkelde eigendomssituatie is dit niet zomaar oplosbaar. Het is moeilijk bindende afspraken te maken met verschillende particulieren, zeker als het gaat om huishoudens met onvoldoende financiële middelen. Een brede aanpak uitrollen à la de prestatieafspraken is zeer ingewikkeld en te kostbaar. Vandaar dat vroegsignalering van problemen in wijken essentieel is, ook al is momenteel de politieke urgentie moeilijk in te zien. Voorkomen is niet alleen beter dan genezen, maar eigenlijk de enige reële optie. Vaak gaat het om typische naoorlogse ‘buitenwijken’ met overwegend bewoners-eigenaars en een redelijk eenzijdige woning opbouw (rijtjeswoningen, flats en enkele twee-onder-één kappers). Oorspronkelijk gebouwd als groene, ruim opgezette, rustige woonwijken voor het toenemend aantal gezinnen, veelal uit de babyboom generatie. Vernieuwen, verduurzamen, betaalbaar houden en levensloopbestendig maken zijn noodzakelijk om de waarde van deze woningen vast te houden. Daar waar er sprake is van gemengd bezit zouden particulieren kunnen aansluiten bij een grootschalige aanpak van corporaties, bijvoorbeeld bij de verduurzaming. Ontwikkelingen in de buurten Wij verwachten zeker op korte termijn geen grote leegstand. In Maastricht en de regio Heuvelland gaat het vooralsnog om een met name kwalitatieve mismatch. Er zijn signalen waaraan sluipende achteruitgang van buurten zijn te herkennen. Een daling van het gemiddelde inkomen is bijvoorbeeld een belangrijke graadmeter: mensen die het kunnen betalen maken ‘wooncarrière’ naar een andere buurt. Wijkbewoners met een lager inkomen blijven in hun buurt, die tegelijkertijd lagere inkomens aantrekt. Andere indicatoren zijn de genoemde eenzijdigheid van de wijk en de woningen, de leeftijd/bouwperiode, de bouwtechnische toestand, de ligging, vergrijzende bevolking en de staat van onderhoud en uitstraling van groen en grijs. Vaak gaat het om naoorlogse ‘buitenwijken’ met vergrijzende bewoners-eigenaars en een relatief eenzijdige opbouw van de woningvoorraad (rijtjeswoningen, flats en enkele twee-onder-één kappers). De analyse van figuur 6 (paragraaf 3.2) geeft indicaties waar deze problemen zich het eerste (kunnen) gaan voordoen. Vernieuwen, verduurzamen, betaalbaar houden en levensloopbestendig maken zijn noodzakelijk om de waarde van deze woningen vast te houden. Vanwege de vaak ingewikkelde eigendomssituatie is dit niet zomaar oplosbaar. Het is moeilijk bindende afspraken te maken met verschillende particulieren, zeker als het gaat om particuliere woningeigenaren met onvoldoende financiële middelen. Vroegsignalering van problemen is essentieel.

Rechtspraak bij dit artikel