Art. 5.1 Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Maastricht houdende regels omtrent woonprogrammering — Deeluitwerking: Sociale woningvoorraad

Uitkomst woningmarktanalyse Het onderzoek van Stec laat -net als voorgaande onderzoeken in eerdere jaren- een daling van de doelgroep op de langere termijn zien. Dit leidt tot een afname van de vraag en op termijn een overschot aan sociale huurwoningen. Dit overschot zal echter alleen ontstaan als de in het onderzoek berekende verhuisbeweging ook tot stand komt. Dan zullen veel sociale huurwoningen vrijkomen door huishoudens die naar de koopsector vertrekken. Bovendien zullen veel sociale huurwoningen die vrijkomen niet geschikt zijn voor ouderen die op zoek zijn naar een levensloopbestendige woning in de sociale sector. De andere uitgevoerde onderzoeken laten zien dat er met name als gevolg van de huisvestingsbehoefte van bijzondere doelgroepen, maar ook van starters op de woningmarkt, de hiervoor genoemde ouderen die een levensloopbestendige huurwoning zoeken en internationale werknemers er een aanvullende behoefte is aan sociale huurwoningen. Dat zet het berekende overschot in een ander daglicht en vraagt om een zorgvuldige afweging hoe hiermee om te gaan. Bovendien heeft het rijk eind 2020 besloten om de inkomensgrenzen zodanig aan te passen dat hierdoor de doelgroep die in aanmerking komt voor een sociale huurwoning groter is geworden dan waarmee in het woningmarktonderzoek is gerekend. De goedkope scheefheid (hogere inkomens in goedkopere huurwoningen) is de afgelopen jaren gedaald naar 10%. De dure scheefheid (lagere inkomens in duurdere huurwoningen) is gegroeid naar 14%. Vertaling naar woonprogrammering Er is -in tegenstelling tot voorgaande jaren- (weer) een uitbreidingsopgave in de permanente sociale huur. Deze kan deels tijdelijk worden ingevuld. De saldo nul uit de huidige woonprogrammering komt daarmee te vervallen. Gelet op de sloop die de woningcorporaties de afgelopen jaren hebben uitgevoerd vooruitlopend op geplande vervangende nieuwbouw worden de komende jaren al een substantieel aantal nieuwe sociale huurwoningen (ca. 600) toegevoegd. Door passend toewijzen wordt van rijkswege gestuurd op het verder verminderen van goedkope en dure scheefheid. Een verdere vermindering van goedkope scheefheid wordt in deze woonprogrammering niet als een expliciet beleidsdoel gezien. De huidige 10% goedkope scheefheid komt ook overeen met het percentage sociale huurwoningen dat corporaties van het rijk mogen toewijzen aan huishoudens die niet tot de doelgroep behoren. Met het sturen op behoud van voldoende sociale huurwoningen wordt gestuurd op het verminderen van dure scheefheid. Hier is in het kader van de woonprogrammering geen nadere actie op nodig. Een mogelijkheid om sterker te sturen op de nieuwbouw van sociale huurwoningen als ook op het betaalbaar blijven hiervan is het opnemen van de categorie ‘Sociale huurwoning’ in het bestemmingsplan. Daarmee wordt vastgelegd welk aandeel van de nieuwbouw tot deze categorie moet behoren. Wettelijk geldt hiervoor de landelijke prijsgrens van de huurtoeslag (€ 737,14; prijspeil 2020). Om dit te kunnen toepassen moet de raad eerst een op de Huisvestingswet gebaseerde doelgroepenverordening vaststellen waarin wordt bepaald wie voor deze woningen in aanmerking kan komen. De raad heeft onlangs een motie aangenomen waarin het college wordt opgedragen deze verordening op te stellen en aan de raad voor te leggen. Dit vraagstuk is overigens breder dan alleen sociale huurwoningen. In het bestemmingsplan kunnen naast sociale huur ook de categorieën sociale koop, middeldure huur en vrije kavels worden vastgelegd. Niet alleen vanuit de gedachte dat er tekorten zijn aan deze woningen, maar ook om te garanderen (door het opnemen van een termijn waarin bijvoorbeeld een sociale huurwoning een sociale huurwoning moet blijven) dat deze nieuwbouwwoningen ook betaalbaar blijven voor de doelgroepen waarvoor deze zijn gebouwd. Gezien de behoefte aan sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen en de verwachting dat deze via marktwerking onvoldoende gebouwd zullen worden, wordt in het kader van deze programmering voorgesteld na de vaststelling van de woonprogrammering voor nieuwe plannen een dergelijke doelgroepenverordening op te stellen en minimale percentages sociale huurwoningen in bestemmingsplannen te gaan vastleggen. Voor de noodzaak ook minimumpercentages voor middenhuur op te nemen geeft het woningmarktonderzoek gezien de beperkte uitbreidingsvraag voor middenhuur geen onderbouwing. Sociale koopwoningen zouden ook via uitgifte van goedkope vrije kavels gerealiseerd kunnen worden. Het gemengd wonen van verschillende inkomensgroepen in een buurt wordt als waardevol gezien. Daar waar er sprake is van een grote concentratie van goedkope huurwoningen op buurtniveau wordt gestreefd naar het differentiëren van de woningvoorraad op wijkniveau. M.a.w.: een betere spreiding van sociale huurwoningen over de stad. Conform de visie op de woonmilieus is het niet bedoeling om elke wijk in de stad ‘gelijk te trekken’, maar wel om buurten met bovenmatig veel sociale huur afwisselender te maken. Het gemiddeld aantal sociale huurwoningen in Maastricht is 36%. Dit verschilt per wijk van 0% tot 84%. Deze woonprogrammering draagt bij aan een meer evenwichtige verdeling door ervan uit gaan dat de uitbreidingsopgave van 750 sociale huurwoningen bij voorkeur niet plaatsvindt in buurten met relatief veel sociale huur, maar wel in buurten met relatief weinig sociale huur. Concreet: de toevoeging concentreren in buurten waar het aandeel sociale huur onder de 25% ligt (20 buurten). Omdat de toevoeging van 1.875 sociale huurwoningen op de totale woningvoorraad beperkt is en deze wordt verdeeld over meerdere buurten, zal dit leiden tot een beperkte stijging van het aandeel sociale huur in deze buurten. Een en ander betekent niet dat er in andere buurten geen nieuwbouw van sociale huurwoningen kan plaatsvinden. Slechte sociale huurwoningen worden vervangen door nieuwbouw van sociale huurwoningen, maar per saldo neemt het aandeel sociale huurwoningen hier niet verder toe. Nieuwbouw die plaatsvindt via combinatieplannen van sociale huur en andere woningcategorieën zijn ook mogelijk in buurten met een aandeel sociale huur boven de 50% onder de voorwaarde dat het plan per saldo geen verhoging van het aandeel sociale huur oplevert. Naast een evenwichtige spreiding over de stad is een evenwichtige spreiding van sociale huurwoningen in de regio van belang. Op dit moment is de samenstelling in eigendomsverhoudingen en prijssegmenten per gemeente eenzijdig. Lees: de voorraad sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen is te veel geconcentreerd in de steden. Ook de (vervolghuisvesting voor) MO en GGZ is in de steden geconcentreerd. Hierin moet meer evenwicht komen. De regiogemeenten moeten zelf de lokale behoefte aan sociale huurwoningen invullen (meer bouwen voor jongere starters en voor doorstromende senioren). Dat de regiogemeenten moeten bouwen voor de lokale behoefte is in de SVWZL vastgelegd. Het komt er echter op aan om meer strikte regionale afspraken over het bouwen van sociale huurwoningen en betaalbaarheid te maken. Programma Categorie Aantal Huurwoningen onder 1e aftoppingsgrens huurtoeslag (€ 619) 1.375 Huurwoningen tussen 1e aftoppingrens en grens huurtoelag (€ 737) 325 Nadruk in aanpak

Rechtspraak bij dit artikel