Art. 5.2 Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Maastricht houdende regels omtrent woonprogrammering — Doelgroepen: (koop-)starters/recent afgestudeerden

Uitkomst woningmarktanalyse Er zijn op zich voldoende voor starters geschikte woningen in de bestaande woningvoorraad. Dat geldt voor zowel voor nieuwe starters op de woningmarkt als koopstarters. Maar deze komen onvoldoende beschikbaar op de markt. Hun positie is daarmee vergelijkbaar met spoedzoekers. Via op doorstroming gerichte nieuwbouw kunnen voor starters geschikte woningen vrij worden gemaakt. Die doorstroming komt nu onvoldoende op gang. Corona heeft bovendien een remmend effect op de doorstroming. Gerichte nieuwbouw kan hier verandering in brengen. Door de snelle prijsstijgingen van woningen is het voor starters steeds moeilijker om aan een woning te komen. De huren stijgen sneller dan de inkomens. En voor koopstarters geldt dat de verruiming van de financieringsnormen niet opweegt tegen de prijsstijging van koopwoningen. De woningvraag van (koop-)starters valt in grote mate samen met de woningvraag van recent afgestudeerden. Daarom zijn deze in de uitwerking samengevoegd met de groep starters. Uitkomst woningmarktanalyse Evenals starters zijn recent afgestudeerden geholpen met flexibele, tijdelijke concepten, als ‘snelle’ oplossing in opstap naar permanente huisvesting. De voorstellen voor (koop-)starters bedienen daarmee ook de vraag van recent afgestudeerden. Bij het vasthouden van recent afgestudeerden is het vinden van een passende baan het belangrijkst. Bij het in latere jaren verhuizen spelen woonmotieven een grotere rol. Inspanningen voor het langdurig vasthouden van afgestudeerden moeten dan ook gericht zijn op het voorzien in voldoende (betaalbaar) woningaanbod. Andere relevante aspecten In antwoord op de motie van de raad over de starterslening is aangegeven dat in de woonprogrammering een integrale afweging zou worden gemaakt over de voor starters in te zetten instrumenten en middelen. Het verruimen van de financieringsruimte van starters door het verstrekken van startersleningen. De gemeente Maastricht heeft in juli 2020 het bestaande fonds weer opengesteld voor nieuwe aanvragen. Hiermee kan een beperkt aantal leningen worden verstrekt. De eerdergenoemde analyse van De Nederlandse Bank suggereert dat dit niet veel zal helpen. Verhogen van de maximale leenruimte, hetzij door verruiming van de algemene financieringsruimte voor een hypotheek, hetzij door een aanvullende starterslening, leidt tot een stijging van de huizenprijzen die het effect van de extra financieringsruimte weer tenietdoet. De Nederlandsche Bank concludeert dat starters meer geholpen zijn met het verder afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. Dit remt de stijging van huizenprijzen. Omdat de beslissing om te kopen of te huren minder wordt verstoord, komt dit ook ten goede aan het goed functioneren van de huurmarkt, wat juist voor starters belangrijk is. De woonvraag van starters concentreert zich op woningen in het stedelijk gebied, op loopafstand van voorzieningen, met OV in de buurt. Een deel van de starters is geïnteresseerd in concepten als community building en het delen van voorzieningen en gemeenschappelijke ruimten. Betaalbaarheid en toegankelijkheid zijn erg belangrijk. Alleenstaanden en stellen verschillen qua woningvraag. Voor alleenstaanden dient de nadruk te liggen op huurappartementen met een huur tot middelduur en in mindere mate op goedkope koopwoningen tot ca. € 200.000,-. Voor stellen dient de nadruk te liggen op grondgebonden koopwoningen tot een prijs van ca. € 250.000,- en in mindere mate op huurwoningen met een huur tot en met middelduur. Uit het recente onderzoek naar buy-to-let in Maastricht30‘Buy-to-let in Maastricht, Rotterdam en Utrecht; Omvang, dynamiek en de verhouding met koopstarters’, Kadaster, mei 2020 blijkt dat koopstarters de afgelopen jaren over het algemeen nog goed aan de bak zijn gekomen. Wel is de indruk dat een betaalbare koopwoning voor koopstarters in toenemende mate moeilijker bereikbaar wordt. Dat speelt sterker in wijken in Maastricht waar zowel koopstarters als kopers voor buy-to-let actief zijn. Zij richten zich weliswaar op andere woningcategorieën, maar door de grote vraagdruk in bepaalde buurten stijgt de vraagprijs van alle woningen. Hierdoor worden sommige buurten voor koopstarters minder toegankelijk. Vertaling naar woonprogrammering (Koop-)starters zijn primair aangewezen op bestaande woningen, want er zijn in principe voldoende betaalbare woningen om in de vraag te voorzien. Door op maximale doorstroming gerichte nieuwbouw in andere prijsklassen in te zetten komen deze betaalbare woningen in de bestaande woningvoorraad voor deze doelgroep vrij. De prijsstelling van de nieuwbouwwoningen dient dan wel goed aan te sluiten op wat doorstromers vragen. Anders komt de doorstroming niet tot stand. Het onderzoek van Stec laat zien dat er dan niet alleen dure woningen gebouwd moeten worden. In deze groep is er naar verhouding veel belangstelling voor microwonen. Hetzij ingegeven door betaalbaarheid, hetzij uit overtuiging. Het past bij een flexibele levensstijl, waarin bezit minder belangrijk en ervaringen belangrijker worden. Daarom hebben zij vaak een voorkeur voor huren boven kopen. Inspelen op deze groep vraagt om woningen op plekken met een hoge belevingsdichtheid, in het stedelijk gebied, op korte afstand van stedelijke voorzieningen. Hoe kleiner de woning, des te belangrijker zijn de voorzieningen buiten de woning. Dat geldt ook voor gemeenschappelijke voorzieningen en ruimten in het complex. Het is een kritische doelgroep. Daarom moet er goed worden nagedacht over waar bewoners privé over willen beschikken en wat zij met anderen willen delen. Er worden, evenals bij studentenhuisvesting en in lijn met het huidige beleid uit de Woonvisie Maastricht 2018, geen aanvullende eisen ten aanzien van de woninggrootte gesteld bovenop de eisen uit het landelijke Bouwbesluit. Betaalbaarheid staat voorop. Marktpartijen worden uitgenodigd hier creatief invulling aan te geven binnen de landelijke regels van het Bouwbesluit en het puntensysteem uit het landelijke WoningWaarderingsStelsel (WWS). Via bestemmingsplannen zal worden gestuurd op betaalbare nieuwbouw. Als tussenstap op weg naar een permanente woning kunnen tijdelijke woonconcepten een rol spelen. Voor starters op de woningmarkt die zijn aangewezen op/een voorkeur hebben voor de huursector, komen de volgende maatregelen in beeld: 1) ontwikkelen van flexibele, tijdelijke concepten die kunnen voorzien in de acute woningvraag van deze groep en 2) het aanbieden van tijdelijke contracten voor de verhuur van bestaande woningen. Gedacht kan worden aan het ontwikkelen van enkele flexibele huurconcepten voor starters in de orde van grootte van 50 woningen per jaar. Gedurende een periode van 6 jaar. Totaal 300 woningen. Zie verder deeluitwerking tijdelijke huisvesting. Voor koopstarters geldt dat met nieuwbouw het aandeel betaalbare koopwoningen in wijken die nu minder toegankelijk zijn voor starters kan worden vergroot. De inzet van startersleningen daarbij kan ervoor zorgen dat de bereikbaarheid verder wordt vergroot. Als tussenstap naar een koopwoning kan worden gedacht aan het ontwikkelen van enkele flexibele huurconcepten voor koopstarters in de orde van grootte van 50 woningen per jaar. Gedurende een periode van 6 jaar. Totaal 300 woningen. Zie verder deeluitwerking tijdelijke huisvesting. Aanvullend hierop wordt de starterslening voortgezet. Deze is beschikbaar voor zowel bestaande als nieuwe woningen. In het fonds zit een bedrag van ruim € 926.000,- (waarvan 231.000,- gemeentelijke bijdrage en bijna € 695.000,- provinciale bijdrage). Uitgaande van een gemiddeld leenbedrag van € 25.000,- kunnen hiermee 37 startersleningen worden verstrekt. In de loop van de tijd worden dit er natuurlijk meer, omdat het fonds langzaamaan weer wordt gevuld doordat leningen worden afgelost. Het voorstel is om dit bedrag -indachtig de motie van de raad over het voortzetten van startersleningen- dusdanig op te hogen zodat hiermee 100 startersleningen kunnen worden verstrekt. Hiervoor is een extra gemeentelijke bijdrage nodig van € 393.750,-, in de veronderstelling dat ook de provinciale bijdrage in gelijke mate wordt verhoogd. Dekking hiervoor kan gevonden worden in de resterende middelen voor vraaggericht bouwen. Daarmee zou de totale omvang van het budget uitkomen op € 2.500.000,-, waarvan € 625.000,- gemeentelijke middelen. Besluitvorming over deze extra bijdrage moet worden afgezet tegenover de andere woonopgaven van de stad en de hiervoor benodigde middelen. Als de starterslening wordt gebruikt voor de aankoop van een bestaande woning, biedt de provinciale regeling Duurzaam Thuis mogelijkheden om de woning op te knappen en daarbij meer duurzaam en levensloopbestendig te maken. De gemeente draagt financieel bij aan de bouw van woningen, omdat hiervoor een vaste grondprijs geldt. Deze is lager dan wanneer met residuele grondprijzen wordt gerekend. Er geldt een maximale koopsom van € 225.000,-. Met deze prijsgrens komen ook lage middeninkomens tot € 48.000,- hiervoor in aanmerking. Hiermee krijgt de groep huishoudens met lage middeninkomens (tussen € 42.000,- en € 48.000,-) die op grond van hun inkomen niet in aanmerking komen voor sociale huurwoningen en vaak moeite hebben om een koopwoning aan te kopen een steuntje in de rug. Ook voor de categorie ‘sociale koopwoning’ wordt voorgesteld deze in een doelgroepenverordening op te nemen en in het bestemmingsplan vast te leggen om daarmee meer op betaalbaarheid te kunnen sturen. Wettelijk is een prijsgrens van € 200.000,- vastgelegd. Het rijk verhoogt deze grens in 2022 naar € 310.000,- (wordt opgenomen in de Omgevingswet). Maastricht hanteert voor de starterslening een maximale koopsom van € 225.000,- (dit sluit aan bij de prijsgrens die de provincie Limburg hanteert bij de starterslening). Voor gemeenten die een woondeal hebben gesloten, gaat deze grens in 2020 al omhoog. Gemeenten zonder woondeal kunnen hiervoor een aanvraag indienen bij het Ministerie van BZK. Er zijn meerdere manieren om de positie van starters te verbeteren. Het reguleren van buy-to-let is daar één van. Voor koopstarters geldt dat zij in bepaalde buurten (met name de binnenstad en de wijken gelegen direct ten oosten en ten westen daarvan) relatief weinig mogelijkheden hebben om een betaalbare koopwoning te vinden. Het rijk ontwikkelt -als alternatief voor een zelfbewoningsplicht- de mogelijkheid van een ‘opkoopbescherming’ bij de verkoop van bestaande woningen. Als deze regeling door het parlement is vastgesteld (BZK heeft aangegeven dat zij streeft naar kamerbehandeling voor de Tweede Kamerverkiezingen van maart 2021), zal worden beoordeeld of invoering hiervan in Maastricht een meerwaarde heeft voor de huisvesting van starters. Daarbij zal ook worden bezien of herinvoering van een zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw wenselijk is. Dit valt buiten de reikwijdte van de woonprogrammering en wordt daarom hier niet verder uitgewerkt. Friends-contracten kunnen ook voor starters een aantrekkelijke optie zijn. Een aantal bewoners heeft dan een gezamenlijk huurcontract en delen de kosten voor een woning die zij gezamenlijk bewonen. Ook voor PHD’s kan een dergelijk concept aantrekkelijk zijn. Op grond van het Maastrichtse beleid voor splitsen en omzetten zijn deze friends- contracten in de bestaande woningvoorraad niet toegestaan. Het is namelijk een variant van kamergewijze verhuur. En voor het gemeentelijk beleid maakt het niet uit welk huurcontract er is gesloten. In nieuw te realiseren complexgewijze grootschalige nieuwbouw wil de gemeente friends-contracten op beperkte schaal mogelijk maken (vergelijk Wauwhaus). Programma Categorie Aantal Starters in huur 300 Koopstarters 300 Nadruk in aanpak

Rechtspraak bij dit artikel