Een belangrijk deel van de vraag naar flexibel wonen komt van doelgroepen die nu moeilijk aan een woning komen wegens het achterblijvende aanbod (en daardoor hoge prijzen). Het zijn vooral starters (o.a. ex-studenten), singles, en stellen zonder kinderen. De meerderheid heeft voorkeur voor een tijdelijke huurwoning. Zij zien een flexibele woning als een tussenstap in hun wooncarrière.
Bij tijdelijke huisvesting of flexibel wonen kan het gaan om woningen die slechts beperkte tijd staan, woningen die worden verhuurd met tijdelijke huurcontracten of beide. In de woonprogrammering is al meermaals tijdelijke huisvesting als mogelijke (tijdelijke) oplossing benoemd als eerste stap op de woningmarkt van Maastricht voor de doelgroepen (koop)starters, internationale werknemers, studenten en bijzondere doelgroepen.
Juist om een eerste stap op die woningmarkt zo gemakkelijk mogelijk te maken is het belangrijk dat de woning beschikbaar is óf op korte termijn beschikbaar komt. Daarom hebben we het in deze woonprogrammering wanneer we spreken over tijdelijke huisvesting altijd over woningen die worden verhuurd met tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar. Dit zullen woningen zijn die na enkele jaren uit de voorraad worden gehaald, maar een deel zal ook bestaan uit permanente woningen die speciaal zijn aangewezen om te worden verhuurd met een tijdelijk huurcontract. Bij dit laatste is de spreiding van deze woningen in buurten van belang, omdat personen die huren met een tijdelijk huurcontract naar verwachting minder binding met de buurt zullen ontwikkelen.
De behoefte aan tijdelijke huisvesting is enerzijds al benoemd in deze woonprogrammering bij de paragrafen over studenten, (koop)starters, afgestudeerden, internationale werknemers en bijzondere doelgroepen.
Een specifieke vorm van tijdelijk wonen zijn mantelzorgwoningen die tijdelijk (gedurende de periode dat de bewoner hiervan mantelzorg krijgt) bij bestaande woningen worden geplaatst. Als het gaat om realisatie in het hoofdgebouw of aan- en uitbouw van een bijgebouw is dit volgens het bestemmingsplan rechtstreeks toegestaan. Voor een vrijstaand bijgebouw is een omgevingsvergunning noodzakelijk. Hiermee kan een deel van de behoefte aan levensloopbestendige woningen worden ingevuld. Het realiseren van woonzorgwoningen in tijdelijke huisvesting wordt niet wenselijk geacht, omdat deze bij voorkeur nabij (centraal gelegen) voorzieningen worden gerealiseerd en locaties voor tijdelijke huisvesting hier in de regel niet beschikbaar zijn.
In 2017 is door expertisecentrum Flexwonen een analyse uitgevoerd naar doelgroepen die mogelijk gebruik maken van tijdelijke huisvesting. De meeste doelgroepen zij hiervoor al aan de orde gekomen. De behoefte is hierbij bepaald op basis van de meest recente inzichten. Twee doelgroepen zijn hier nog niet eerder aan de orde gekomen. Dit zijn de doelgroepen ‘echtscheidingen’ en ‘gedwongen vertrek uit woning’. Hiervoor zijn de prognoses uit het rapport van het Expertisecentrum overgenomen. In de volgende tabel staan de verschillende doelgroepen vermeld.
Tabel 30
Behoefte aan tijdelijke huisvesting34 Tussenvoorzieningen bijzondere doelgroepen zijn hierin niet meegenomen, omdat deze bij voorkeur in permanente woonruimte worden gecreëerd.
Doelgroep
Aantal
%
Starters huur
300
11%
Starters koop
300
11%
Internationale werknemers
1.625
58%
Gedwongen vertrek uit woning*
100
3%
Echtscheidingen*
300
11%
Tussenvoorzieningen bijzondere doelgroepen
218
7%
Totaal
2.625
100%
*Uit rapport Doelgroepen van Flexwonen, expertisecentrum Flexwonen (2017)
Met dit programma wordt conform de woonvisie een flexibele schil van tijdelijke woningen toegevoegd aan de bestaande woningvoorraad. Het hier beschreven programma van ruim 2.600 woningen bedraagt ca. 4% van de totale huidige woningvoorraad.
Realisatiepermanente woningen met tijdelijk huurcontract
Uit de eerste ervaringen met het realiseren van tijdelijke woningen bouwen bleek dat het vinden van een direct beschikbare en betaalbare locatie lastig is omdat bouwlocaties schaars zijn in Maastricht. Daarom dat er voor het realiseren van tijdelijke huisvesting ook moet worden gekeken naar de mogelijkheden om woningen met een normaal huurcontract – na de verhuizing van de huidige bewoners – om te zetten naar woningen met een tijdelijk huurcontract. Deze woningen kunnen worden ‘omgeklapt’ naar permanente huurcontracten op het moment daar er voldoende tijdelijke huisvesting is gerealiseerd in tijdelijke woningen. De gemeente gaat met de corporaties in gesprek over de mogelijkheden voor gefaseerde uitvoering (het omzetten van een huurcontract naar een tijdelijk huurcontract nadat de zittende huurder is verhuisd) en de spreiding van dergelijke woningen in de buurten.
Realisatie tijdelijkewoningen met tijdelijk huurcontract
Diverse doelgroepen hebben op korte termijn behoefte aan een woning maar kunnen niet terecht in de bestaande voorraad. Tegelijkertijd zien we een afname van het aantal woningen waaraan behoefte is op de lange termijn. Tijdelijke woningen kunnen worden verwijderd (en mogelijk elders in het land worden herplaatst) zodat een woning-overschot wordt voorkomen.
Als men ergens tijdelijk wil gaan bouwen maar het bestemmingsplan dit niet toestaat heeft een ontwikkelaar drie opties:
Kruimelgevallenregeling. (Verkorte) Procedure: 8 weken. Termijn maximaal 10 jaar;
Kruimelgevallenregeling met beroep op Crisis- en Herstelwet. (Verkorte) Procedure: 8 weken. Termijn maximaal 15 jaar;
Reguliere procedure: 26 weken. Termijn maximaal 25 jaar.
Hoofdstuk 5.
Artikel 5.8
Deeluitwerking: Tijdelijke huisvesting
Onderdeel van Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Maastricht houdende regels omtrent woonprogrammering