De gebiedsbeschrijving, het beleid en ontwikkeling en de gebiedsgerichte welstandscriteria voor het ‘Centrum’ moeten in samenhang worden gelezen. Voor kleine bouwwerken gelden de ‘criteria voor kleine bouwwerken’ (hoofdstuk 4). In de bijlage is de kaart van dit gebied opgenomen.
Gebiedsbeschrijving
De centrumgebieden van de vier grote kernen Borculo, Ruurlo, Eibergen en Neede bevatten voornamelijk de oude historische gebieden van waaruit de kernen zijn ontstaan.
De oorspronkelijke wegenstructuur is grotendeels nog herkenbaar. De ontstaansgeschiedenis is beschreven in ‘Berkelland beschreven, Cultuurhistorische gebiedsbeschrijving’.
Beleid en ontwikkeling
De centrumgebieden worden gekenmerkt door een menging van wonen en andere functies, zoals winkels, dienstverlenende instellingen en horeca. Ze vormen het hart van de verschillende kernen. Deze gebieden moeten zodanig aantrekkelijk zijn, dat burgers en ondernemers er graag verblijven.
De centrumgebieden zijn voornamelijk dynamische gebieden. Door de jaren heen zijn er veel ontwikkelingen geweest. Het historische bebouwingspatroon en de ontwikkelingen hebben tot nu toe een divers en kleinschalig ruimtelijk beeld opgeleverd.
De karakteristiek van de centrumgebieden staat onder druk door functieverandering, verdichting en schaalvergroting. Hier ligt de opgave om het evenwicht tussen cultuurhistorische waarden en nieuwe (bouw)ontwikkelingen te bewaken. Het kleinschalig ruimtelijke beeld is hierbij het uitgangspunt.
De combinatie van historie en dynamiek vraagt om extra aandacht voor de ruimtelijke kwaliteit. In deze gebieden streven we naar het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit.
Afwijkingen van indeling bestemmingsplan
Neede
- - Een gedeelte van de Wilhelminastraat is in het bestemmingsplan Neede, Centrum 2011 opgenomen en een ander gedeelte in het bestemmingsplan Neede, Woongebieden 2011. Wij kiezen ervoor om de gehele Wilhelminastraat, samen met een gedeelte van de Ruwenhofstraat, aan het centrumgebied toe te voegen. We hebben hiervoor gekozen, omdat in dit gedeelte een groot aantal monumenten liggen die onderling een grote samenhang vertonen. Door dit gedeelte aan het centrumgebied toe te voegen is hier het hoogste welstandsniveau van toepassing.
Welstandsniveau
Voor het ‘Centrum’ geldt een bijzonder niveau van welstand.
Monumenten
In het als ‘Centrum’ aangegeven gebied liggen de onderstaande monumenten:
Rijksmonumenten
Gemeentelijke monumenten
Borculo
- - Burgemeester Bloemersstraat t.o. nr. 30
- - Burgemeester Bloemersstraat 22
- - Burgemeester Bloemersstraat 40a
- - Het Eiland1
- - Het Eiland5-7
- - Hoflaan 1 (woonhuis)
- - Hoflaan 1 (kasteelrestanten)
- - Hoflaan 3 (kasteelrestanten)
- - Hofstraat 5(bouwfragment)
- - Korte Wal 11
- - Korte Wal 18
- - Lange Molenstraat 15
- - Lange Molenstraat 17
- - Muraltplein51
- - Steenstraat 34
- - Weverstraat4
Borculo
- - Burgemeester Bloemersstraat 1
- - Burgemeester Bloemersstraat 38
- - Berkel (boorden rivier)
- - Hofstraat 5(brandweermuseum)
- - Steenstraat26-28
Ruurlo
- - Kerkplein 1
Ruurlo
- - Domineesteeg18
- - Domineesteeg 20
- - Domineesteeg ongenummerd (gedenkbank)
- - Domineesteeg ongenummerd (muziekkoepel)
- - Dorpsstraat2
- - Dorpsstraat 12
- - Dorpsstraat25
- - Groenloseweg2
- - Groenloseweg4
- - Julianaplein 8
- - Julianaplein bij 8 (monument/fontein)
Eibergen
- - Grotestraat30
- - Grotestraat 50 (kerk)
- - Grotestraat 50 (toren)
- - Grotestraat81
- - Grotestraat83
- - Grotestraat 88
- - Nieuwstraat33
Eibergen
- - Berkelesch1-4
- - Burgemeester Smitsstraat 2
- - Grotestraat13-13b
- - Grotestraat41
- - Grotestraat 50 (orgel)
- - Grotestraat 50 (orgelkas)
- - Grotestraat57
- - Grotestraat59
- - Grotestraat60
- - Grotestraat 68
- - Grotestraat70
- - Grotestraat97
- - Grotestraat126
- - Hagen 24
- - J.W. Hagemanstraat 2-2a
- - Kerkstraat43
Neede
- - Kerkplein 1 (toren)
Neede
- - Borculoseweg4
- - Borculoseweg6
- - Nieuwstraat2
- - Nieuwstraat 26
- - Nieuwstraat28
- - Oudestraat23
- - Oudestraat26
- - Ruwenhofstraat 10 t/m 16 (even)
- - Stationsweg 4
- - Wilhelminastraat 16 t/m 52 (even)
- - Wilhelminastraat 25 t/m 51 (oneven)
Welstandscriteria
Ligging
- - De gebouwen sluiten aan bij de overwegend toegepaste rooilijn in het gebied.
- - De gebouwen oriënteren zich op de belangrijkste openbare ruimte.
- - De (zijdelingse) afstand tussen de gebouwen sluit aan bij de structuur van het gebied. Waar sprake is van een gesloten gevelwand, wordt dit gehandhaafd en versterkt. Waar de bebouwing los van elkaar staat wordt dit gehandhaafd.
Massa
- - De gebouwen hebben een eigen karakter en onderscheiden zich van de aanwezige bebouwing in de gevelwand (gevarieerd beeld).
- - De bouwmassa bestaat uit één duidelijke hoofdbouwmassa.
- - De hoofdvorm is helder en eenvoudig en blijft ook na aanpassingen duidelijk herkenbaar.
- - De gevelbreedte van de gebouwen is beperkt of er is sprake van geleding van de massa (parcellering) zodat een kleinschalig beeld ontstaat of behouden blijft.
- - De hoofdbouwmassa’s ondersteunen door de hoogte, breedte en plaatsing het karakter van de openbare ruimte.
- - De massa van bijbehorende bouwwerken is ondergeschikt aan de hoofdbouwmassa.
- - Op hoeken en pleinen zijn accenten mogelijk.
- - De begane grondlaag bij functies anders dan wonen heeft een forse hoogte (minimaal 3,5 meter).
- - De kapvorm sluit aan bij de omliggende bebouwing. De kap is bij hoekpanden bij voorkeur dubbelzijdig georiënteerd.
Gevelaanzicht en detaillering
- - De gevel is samenhangend vormgegeven.
- - De detaillering van de begane grond en bovenverdieping is op elkaar afgestemd (verticaliteit).
- - Geen blinde gevels aan de zijde van de openbare ruimte toepassen.
- - Winkelpuien liggen in het vlak van de gevel.
- - Gevels gelegen naast monumenten of beeldbepalende panden een rustige en eenvoudige uitstraling geven.
- - Bij verbouw de bestaande detaillering van de gevel, dakgoten en daklijsten handhaven of versterken.
- - De raamopeningen zijn verticaal.
- - Bij toepassing van een luifel moet deze:
- - passen bij de gevelcompositie van het pand;
- - het gevelbeeld niet overheersen;
- - niet breder zijn dan het (oorspronkelijke) pand;
- - een diepte hebben van maximaal 1,5 meter.
- - Bij bedrijfspanden de rolluiken aan de binnenzijde van de gevel plaatsen.
Materialen en kleuren
- - Het materiaal- en kleurgebruik is afgestemd op de architectuur van het pand.
- - Bij verbouw het materiaal- en kleurgebruik afstemmen op de oorspronkelijke uitstraling.
- - Het schilderen van gevels is niet gewenst.