Om vast te stellen hoe handen en voeten te geven valt aan het daadwerkelijk (laten) realiseren van het gewenste programma, is het handig eerst een korte analyse te presenteren van de wijze waarop in Amsterdam wordt gewerkt aan de realisatie van woningen. Daartoe het volgende overzicht waarbij de volgende dimensies van belang zijn:
is er sprake van privé grond of van erfpachtgrond?
gaat het om gebiedstransformatie of om gebouwtransformatie? en
wat maakt het Bestemmingsplan mogelijk?
In het onderstaande overzicht zijn de verschillende mogelijkheden die dit oplevert, opgenomen:
De gemeente heeft in de in het overzicht onderscheiden situaties een verschillende positie/rol. In de groene situaties heeft de gemeente het voortouw; zij heeft daarbij de mogelijkheid zelf het programma te bepalen. Dat gebeurt in ruimtelijke besluiten en producten als strategiebesluiten en investeringsbesluiten. Dit is zeker het geval als er sprake is van ontwikkelingen op plekken zoals IJburg. In iets mindere mate geldt het ook voor een aantal ‘brownfields’ waar de gemeente een actief grondbeleid voert en (door verwerving) eigenaar van de grond is of wordt. Op die situaties gaan we in deze notitie niet verder in.
In de witte situatie is woningbouw mogelijk en de gemeentelijke beïnvloedingsmogelijkheden om programmatisch te sturen zijn dan beperkt. In sommige gevallen valt er wat te bereiken met overredingskracht , in andere gevallen is met geld wat te bereiken. Maar ook hier gaan we in deze notitie verder niet op in.
We concentreren ons op de rode en oranje situaties die met elkaar gemeen hebben dat de gemeente een positie heeft omdat er (een wijziging van) een bestemmingsplan en/ of een aanpassing van het erfpachtcontract aan de orde is die de gemeente mogelijkheden biedt te sturen. Daar gaan we onder 4) op in.
Algemeen merken we nog op dat concrete situaties zich niet naadloos laten indelen. Vaak is er in gebieden sprake van mengsituaties: gemeentelijke en particuliere ontwikkelingen (NDSM bijvoorbeeld) , gebouw- en gebiedstransformatie, etcetera. Maar dat betekent alleen maar dat in die concrete situaties de gemeente meerdere posities/rollen heeft .
Een relevante vraag is hoeveel woningbouw in particuliere ontwikkelingen aan de orde is. Een ruwe analyse op het Basisbestand Woningbouw wijst op een percentage in de orde van grootte van 25%, waarvan circa een kwart op eigen grond en drie kwart op grond met een bestaand erfpachtcontract. Daarbij dient aangetekend te worden dat particuliere plannen veelal in transformatiegebieden aan de orde zijn en dat deze plannen –anders dan eigen gemeentelijke plannen – vaak pas in een verhoudingsgewijs laat stadium bekend zijn. Dat betekent dat het genoemde percentage particuliere plannen eerder onderschat dan overschat wordt.
Artikel 3.