Voor het weergeven van de consequenties wordt in deze paragraaf allereerst naar de fase van planvorming gekeken, daarna naar de consequenties die gericht izjn op de uitvoeringsfase van het plan. In deze Nota Uitbreiding Vitale Kernen vragen wij immers als gemeente Lopik in hoofdstuk 3 een aantal specifieke zaken van de initiatiefnemer. Tot slot wordt in de derde paragraaf de anterieure overeenkomst nader toegelicht.
4.1.1 Planvorming
Hetgeen van de initiatiefnemer specifiek wordt gevraagd ten behoeve van de planvorming wordt in hoofdstuk 3 uitvoerig beschreven. Daaraan ligt ten alle tijde de doelstelling van deze Nota ten grondslag: het plan dat wordt ingediend en uitgevoerd moet meer omvatten dan een woningbouwontwikkeling, maar de ontwikkeling moet bijdragen aan de vitaliteit en leefbaarheid van de bestaande kern.
Zo vragen wij de volgende zaken van de initiatiefnemer:
Het opstellen van een SWOT analyse
Het opstellen en doorlopen van een participatietraject
Het opstellen van een beeldkwaliteitsplan & stedenbouwkundig ontwerp
Het opstellen en aanleveren van de stukken met bijbehorende onderzoeken ten behoeve van de planologische procedure en vergunningentraject(en)
Het laatste punt van deze opsomming, betreft stukken die wettelijk verplicht zijn in het kader van de te doorlopen procedures. De eerste drie gevraagde stukken en trajecten zijn dat niet. Maar deze vragen wij in het kader van deze Nota Uitbreiding Vitale Kernen, om zo de doelstelling van deze nota te verwezenlijken. Deze verantwoordelijkheid neerleggen bij de initiatiefnemer past tevens bij de doelstellingen van de (toekomstige) Omgevingswet. Namelijk (1) een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit bereiken en in stand houden en (2) de fysieke leefomgeving doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen om er maatschappelijke behoeften mee te vervullen. (Zie ook https://aandeslagmetdeomgevingswet.nl/)
4.1.2 Uitvoeringsfase
Voor de uitvoeringsfase vraagt deze Nota Uitbreiding Vitale Kernen ook het een en ander van de initiatiefnemer. Zo wordt in paragraaf 3.2 gesproken over de voorwaarden die wij stellen aan het woningbouwprogramma. Dit gaat met name om het aandeel sociale sector, de lange termijn borging van de sociale sector en de kwalitatieve invulling van het woningbouwprogramma. Door hier aanvullende eisen te stellen worden er kaders gegeven die implicaties hebben voor de exploitatie van het plan voor de initiatiefnemer. Hij/zij kan immers niet 100% voor de vrije sector ontwikkelen en daarbij winstmaximalisatie nastreven.
Woningbouwontwikkeling vraagt niet alleen de bouw van woningen, maar ook de inrichting van de openbare ruimte. Dit zijn de wegen, de leidingen, de parkeerplaatsen, het openbaar groen, eventuele waterpartijen etc. De initiatiefnemer wordt in deze situatie geacht ook deze onderdelen van de ontwikkeling op zich te nemen. De openbare ruimte zal naar verwachting na oplevering overgedragen worden aan de gemeente, dit ten behoeve van beheer en onderhoud op de langere termijn. Daarom is het belangrijk om vooraf goede afspraken te maken. Zowel over de financiële consequenties voor beide partijen, als over praktische zaken in de uitvoering. Zo zal de openbare ruimte moeten voldoen aan de eisen die de gemeente Lopik daaraan stelt, deze zijn opgenomen in het Programma van Eisen.
4.1.3 Anterieure overeenkomst
Voor projecten als deze hanteren we als gemeente Lopik een (standaard) anterieure overeenkomst, waarbij concrete afspraken worden gemaakt over verantwoordelijkheden en kostenverdeling. Hier volgt een korte opsomming van de kosten die voor rekening en risico van de initiatiefnemer zijn:
Het opstellen van het bestemmingsplan / omgevingsplan, inclusief de bijbehorende onderzoeken;
het opstellen van een onafhankelijke visie op de kern inclusief participatietraject;
het opstellen van een beeldkwaliteitsplan en een stedenbouwkundig ontwerp;
De ontwikkeling en inrichting van het openbaar gebied;
het realiseren van de voorzieningen van openbaar nut;
Bijdrage (vast bedrag) aan de gemeente voor de planbegeleiding van gemeentezijde van de ontwikkeling en realisatie van het project;
Kosten en tegemoetkomingen die voortkomen uit planschadeverzoeken van derden
Met bovenstaande afspraken is de gemeente Lopik bij gebiedsontwikkelingen reeds gewend te werken. Echter in het kader van deze nota is het wenselijk om hier twee aspecten aan toe te voegen, om ook daadwerkelijk de doelstelling van deze nota te behalen.
Ten eerste wordt het opgestelde beeldkwaliteitsplan en het stedenbouwkundig ontwerp onderdeel van de anterieure overeenkomst. Evenals de daarbij gemaakte afspraken (zie paragraaf 3.4.3). Beide documenten worden als bijlage toegevoegd aan de anterieure overeenkomst en krijgen daarmee een formele juridische status waarop teruggevallen kan worden indien de uitvoering van het project niet verloopt zoals vooraf is afgesproken.
Ten tweede kan in de uitwerking van het stedenbouwkundig plan blijken dat er wensen spelen in/om de bestaande kern die gekoppeld kunnen worden aan het plan. De initiatiefnemer kan hierop inspelen om zo een plan aan te bieden dat voldoet aan de voorwaarde van de verhoging van de omgevingskwaliteit (paragraaf 3.4). Wij moedigen de initiatiefnemer aan dergelijke kansen te grijpen. Als deze opgenomen worden in de plannen en dus uitgevoerd worden door de initiatiefnemer, dan is dat positief. In het kader van de planvorming en uitvoering ook relatief eenvoudig te realiseren. Maar wij kunnen ons ook voorstellen dat er een bijdrage geleverd kan worden aan een project (financieel of middelen) dat (net) buiten de planlocatie ligt. Bijvoorbeeld een infrastructureel project of een bijdrage aan openbare voorzieningen als een dorpshuis. Specifieke afspraken hierover kunnen in dat geval eveneens worden opgenomen in de anterieure overeenkomst.
Hoofdstuk 4.
Artikel 4.1