De gemeente kan actief grondbeleid voeren voor die ruimtelijke ontwikkelingen die passen in het gemeentelijk beleid en tevens prioriteit hebben.

In deze gevallen wordt een besluitvormingsproces gestart om te bepalen of actief grondbeleid mogelijk is. In hoofdstuk 4 is dit proces beschreven. Als uit dit proces blijkt, dat het mogelijk lijkt de benodigde gronden te verwerven en dat het project financieel haalbaar is, kan de ontwikkeling met actief grondbeleid worden gerealiseerd. Financiële haalbaarheid houdt in dit verband ook in, dat het bereiken van maatschappelijke doelen een verlies acceptabel kunnen maken.

Hoofdkenmerk van actief grondbeleid is, dat de gemeente zelf de gronden verwerft die nodig zijn om een gewenste ruimtelijke ontwikkeling mogelijk te maken. Vervolgens ontwikkelt de gemeente de gronden en verkoopt daarna de bouwrijpe grond. Bij de verkoop van de grond maakt de gemeente afspraken over het te realiseren bouwprogramma en de kwaliteit en het tempo van uitvoering en kan zo maximaal sturen op de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. De gemeente handelt hierbij als privaatrechtelijke partij, maar met behoud van haar publiekrechtelijke rol.

Het grote voordeel van deze handelwijze is, dat de gemeente de regie over de ontwikkeling heeft. Daarnaast komt een eventueel voordelig exploitatieresultaat op de grondexploitatie ten goede van de gemeente.

3.2.1 Grond in eigendom van de gemeente

Grond die al in eigendom is van de gemeente en bestemd is voor (her-)ontwikkeling, wordt altijd via actief grondbeleid (her-)ontwikkeld. Het gaat bij dergelijke grond om:

  • - momenteel onbebouwde percelen (restkavels);
  • - gebieden die mogelijk getransformeerd kunnen worden;
  • - percelen die resteren na sloop van opstallen van gemeentelijk vastgoed

Een uitzondering op de regel, dat grond in eigendom van de gemeente via actief grondbeleid wordt ontwikkeld, is de situatie waarbij dat zou leiden tot een financieel verlies en de gemeente dit verlies niet wenst te dragen. In dat geval kan worden geprobeerd om de gewenste ontwikkeling te realiseren via de markt

Een tweede uitzondering op de regel kan de situatie zijn, waarbij een perceel grond of een gebouw met bijbehorende grond in de huidige staat wordt verkocht ten behoeve van (her)ontwikkeling.

Het verkopen van een perceel grond in de huidige staat, betekent, dat de grond wordt verkocht als niet-bouwrijpe grond. De waarde van dergelijke grond is lager dan die van bouwrijpe grond. Daar staat tegenover dat er door de gemeente geen kosten worden gemaakt voor bouwrijp maken en de aanleg van het openbaar gebied. In die situatie dienen hierover afspraken gemaakt te worden met de koper via een anterieure overeenkomst Dit om te voorkomen dat de gemeente hiervoor alsnog kosten moet maken. In feite is er dan sprake van facilitair grondbeleid. Deze optie kan bij kleinere percelen worden overwogen.

Voor het verkopen van een gemeentelijk gebouw ten behoeve van herontwikkeling geldt in principe hetzelfde. Overwogen kan worden om een gebouw tegen getaxeerde waarde op basis van de toekomstige bestemming in de huidige staat te verkopen en met de koper in een anterieure overeenkomst afspraken te maken over het bouwrijp en woonrijp maken.

3.2.2 Negatief financieel resultaat — acceptabel?

Op sommige locaties is het noodzakelijk om de regie als gemeente in handen te hebben, met het doel om ruimtelijke, maatschappelijke, sociale of financiële belangen veilig te stellen. In die situatie kan een negatief exploitatieresultaat acceptabel zijn. Een besluit hierover wordt altijd aan de gemeenteraad voorgelegd.

3.2.3 Risico's

Er zijn risico's verbonden aan een keuze voor actief grondbeleid. Het ontwikkelrisico komt voor rekening van de gemeente.

3.2.3.1 Grondverwerving

De risico's beginnen bij de verwerving van de grond. De gemeente dient, eventueel met de inzet van het beschikbare instrumentarium in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten en de Onteigeningswet, de grond in eigendom te verwerven.

Eigenaren kunnen een beroep doen op zelfrealisatie. Dit houdt in, dat een grondeigenaar aantoont in staat te zijn om de toekomstige bestemming zelf te realiseren. Daarmee vervalt de noodzaak voor de gemeente om de betreffende grond te verwerven. In dat gevel kan niet worden onteigend en is er geen mogelijkheid om de betreffende grond aan te kopen.

Ook wordt de gemeente bij de grondverwerving regelmatig geconfronteerd met commerciële actoren op de vastgoedmarkt. Zij kunnen gronden (speculatief) verwerven voordat de gemeente dit doet. Dit heeft meestal een prijsopdrijvend effect.

3.2.3.2 Kosten

Indien de gemeente de gronden aan kan kopen, zit er vaak voor een lange periode geld vast in het project. Aan deze investering zijn ook vele andere kosten verbonden, waaronder rentebijschrijving over de aangekochte gronden. Het risico om deze terug te verdienen door middel van gronduitgifte komt voor rekening van de gemeente.

3.2.3.3 Opbrengsten gronduitgifte

Bij slechte marktomstandigheden kan verkoop van de grond moeilijk worden of in ieder geval langer gaan duren dan gepland. Ook kan er druk ontstaan op de prijs van de te verkopen grond. Verlenging van de verkoopperiode en/of prijsverlagingen hebben meestal een fors negatief effect op het resultaat van de grondexploitatie.

3.2.4 Bouwclaimmodel

Onderdeel van actief grondbeleid is ook de toepassing van het bouwclaimmodel. Het bouwclaimmodel zou in de gemeente Barendrecht toegepast kunnen worden als de omstandigheden daartoe aanleiding geven.

In Barendrecht wordt het bouwclaimmodel toegepast in de grondexploitatie Lagewei. De basis hiervan is, dat grondeigenaren op een locatie waar een ruimtelijke ontwikkeling is gepland, hun grond aan de gemeente verkopen, onder de voorwaarde dat zij bij de gronduitgifte bouwgrond kunnen afnemen van de gemeente, waarmee ze hun bouwrechten veilig kunnen stellen. De bouwgrond kan in hetzelfde plangebied worden geleverd aan de betreffende grondeigenaar, maar het kan ook bouwgrond in een ander plan zijn.

Het voordeel voor de gemeente is, dat het verwervingsproces soepeler kan verlopen. De plicht voor de gemeente om bouwgrond te leveren kan echter een risico vormen. Er wordt immers maar een beperkt deel van de aangekochte grond omgezet in bouwgrond, meestal zo rond de 50 à 60%. Als dit tegenvalt kunnen er leveringsproblemen optreden of er resteert voor de gemeente minder uitgeefbare grond, waardoor de opbrengsten voor de gemeente uit grondverkopen lager worden. Dit heeft natuurlijk een negatief effect op het te behalen exploitatieresultaat.