Art. 3.2.2 Woonvisie 2021-2030 Wijk bij Duurstede

Andere woonprogrammering Zoals onder ‘Vastgestelde uitgangspunten en kaders’ is aangegeven, is nu bepaald dat van de nieuw te bouwen extra woningen buiten de rode contour de volgende verdeling geldt: 30% sociale huur- en koopwoning (met als inzet 20% huur en 10% koop); 70% vrije sector huur- en koopwoning. Binnen de rode contour is de huidige Woonvisie nog van toepassing. Een eventuele aanpassing van deze programmering heeft effecten voor de wachtlijst voor sociale huurwoningen en de prijsontwikkeling van de vrije sector woningen. Daarnaast werkt een aanpassing door in de op te stellen grondexploitatie van een woningbouwontwikkeling. De te betalen grondprijs wordt bepaald aan de hand van de methode van de residuele grondwaarde. Hierbij worden de grondopbrengsten gebaseerd op de prijs die de projectontwikkelaar bereid is te betalen. Deze residuele grondwaarde is de vrij-op-naam prijs (VON-prijs of marktwaarde) minus de BTW, de stichtingskosten en de bedrijfswinst voor de ontwikkelaar. Eisen op het gebied van duurzaamheid, parkeren, welstand, etc. leiden tot hogere stichtingskosten voor de ontwikkelaar die niet altijd in de VON-prijs kunnen worden goedgemaakt. Dit zorgt voor een lagere (residueel bepaalde) grondprijs of vermindert de winst op de bouw. Indien gekeken wordt naar typologie van woningen, zal een sociale (huur)woning een lagere waarde moeten hebben anders is deze niet betaalbaar voor de doelgroep. Met aftrek van BTW, stichtingskosten en redelijk winstbedrag voor betrokken ontwikkelaars, resteert dan een lagere grondprijs die kan worden verrekend. Effect op de grondexploitatie Indien extra sociale woningen aan een ontwikkeling worden toegevoegd, leidt dit tot vermindering van de opbrengstenkant binnen de grondexploitatie (de zogenoemde grex). Het risico dat hierdoor ontstaat is dat een ontwikkeling verlieslijdend zal worden en daardoor zonder extra middelen of aanpassing van eisen stagneert. Aan de andere kant is te zien dat onvoldoende (huur)woningen in de sociale sector leiden tot lange wachtlijsten en harde keuzes bij urgente gevallen alsmede noodgedwongen vertrek van inwoners bij gebrek aan voor hen geschikte woningen. Er zal dus een evenwicht gezocht moeten worden in de financiële haalbaarheid van woningbouwontwikkelingen en het aandeel sociale (huur)woningen. Doelgroepenverordening De Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) maakt het mogelijk om via bestemmingsplannen te sturen op de gewenste woningbouwcategorieën. In het bestemmingsplan kunnen percentages sociale huurwoningen, midden-huurwoningen, sociale koopwoningen en particulier opdrachtgeverschap worden opgenomen. In een doel-groepenverordening legt de gemeente vast wat hier precies onder wordt verstaan en voor welke doelgroepen (inkomensgroepen) deze woningen bestemd zijn. Door de koppeling aan het bestemmingsplan is een doelgroepenverordening alleen toepasbaar bij nieuwbouw. Adaptievermogen van een buurt Bij een ontwikkeling binnen een bestaande omgeving (de inbreidingslocaties) wordt nu met name gekeken naar de financiële haalbaarheid. Het adaptatievermogen van een buurt is echter ook van belang. Daar waar sprake is van een omgeving waarin relatief veel inwoners met een lagere sociaaleconomische status (SES) gehuisvest zijn, is minder welvaart, kent men een lagere gezondheid en wonen er meer mensen met een psychische problemen. Door een lager inkomen (of uitkering) kan men zich alleen een sociale huurwoning veroorloven. Toevoeging van meer sociale woningen in een dergelijke buurt leidt tot meer concentratie van inwoners met dezelfde (lage) SES-achtergrond. Het adaptief vermogen van een dergelijke wijk voor nog meer sociale woningen is dan vaak laag. Dit kan worden doorbroken door juist in dergelijke buurten koopwoningen toe te voegen waardoor er een beter gemengd woonmilieu ontstaat. Hierdoor ontstaat er een betere balans in de bevolkingsopbouw van de wijk en daardoor kan een betere sociale samenhang ontstaan. De bouw van sociale huurwoningen zal dan elders gecompenseerd/gerealiseerd moeten worden. Adaptievermogen van de gemeente Door ondernemers wordt vergrijzing en extramuralisering van de zorg gezien als een aantrekkelijk verdienmodel. Hiervoor ontvangt de gemeente regelmatig verzoeken om medewerking te verlenen aan het ontwikkelen van geclusterde woonzorglocaties. Dit brengt hogere kosten met zich mee die ten laste komen van de Wmo en mogelijk ook kwetsbare bewoners van elders aantrekt waardoor de huidige inwoners van de gemeente wellicht langer moeten wachten op een passende huisvesting. Raadzaam is het dan ook om kaders op te stellen waar woon-zorginitiatieven aan getoetst kunnen worden en die passen bij de lokale zorgvraag. Hoogbouw Een relatief snelle methode om meer woningen toe voegen is door hoger te bouwen. Dit kan door het aanbrengen van één of meerdere nieuwe bouwlagen bovenop een bestaand gebouw (het optoppen). Het kan ook door bij nieuwe ontwikkelingen meer de hoogte in te gaan. Binnen onze gemeente is geen traditie van hoogbouw, het wordt over het algemeen als minder passend beschouwd. Daarnaast is er ook geen gedeeld beeld van hetgeen er onder hoogbouw verstaan moet worden. In recente besprekingen over inbreidingslocaties, werd een gebouw van 20 meter als hoogbouw gekwalificeerd, terwijl elders in Nederland andere maatstaven gelden. Verticale verdichting heeft een lagere impact op het ruimtegebruik waardoor er meer inwoners per vierkante meter kunnen worden gehuisvest en meer openbare ruimte resteert. Toch kent het hoger bouwen ook wel een optimum: steeds hoger kan boven bepaalde hoogtes niet altijd tot hogere inwonerdichtheid leiden omdat er ook ruimte moet zijn voor de overige voorzieningen zoals groen en parkeerruimte waardoor de buitenruimte bij hoogbouw meer ruimte vraagt. Daarnaast zullen binnen het gebouw zelf meer voorzieningen nodig zijn, onder andere op het gebied van brandveiligheid (liftschachten, sprinklerinstallatie), die zorgen voor relatief veel extra kosten bij verdere ophoging van een gebouw. Inbreiding wordt door inwoners in de omliggende buurt veelal kritisch bekeken, bij hoogbouw komt dit in de regel nog sterker naar voren. Met name de ervaren parkeeroverlast, licht- & windhinder, inkijk en verlies van privacy zijn argumenten die worden ingebracht tegen het hoger bouwen. Een efficiënt gebruik van de beschikbare bouwgrond en het oplossen van de woningnood zijn argumenten om juist wel ‘de lucht in te gaan’. Overigens is het voor duurzaam bouwen van belang dat gekeken wordt naar de mogelijkheden voor de realisatie van NOM woningen. Transformatie Spelregelkaart Op 16 februari jl. heeft de raad de motie Spelregelkaart voor gebiedsontwikkelingen aangenomen. Hierin wordt het college opgeroepen om samen met raad en betrokken partners te onderzoeken hoe een Spelregelkaart kan helpen bij komende gebiedsontwikkelingen en woningbouw kan versnellen. Het transformeren van een bebouwd gebied met versnipperd grondeigendom is een complexe opgave. Om te voorkomen dat iedere eigenaar alleen het eigen belang nastreeft en daarmee een integrale ontwikkeling in de weg staat, is passend instrumentarium nodig. De ‘Spelregelkaart’ kan hierbij als instrument een uitweg bieden. In Wijk bij Duurstede is daar enige ervaring opgedaan (een eenvoudiger vorm van de Spelregelkaart) bij de herontwikkeling van de Hoogstraat en De Heul. Een spelregelkaart bestaat uit een kaart van het gebied en een set spelregels of randvoorwaarden. Op de kaart staat hoe het gebied eruitziet en in de spelregels leg je vast welke randvoorwaarden gelden bij transformatie. Die bepaal je als gemeente samen met marktpartijen, eigenaren en omwonenden. Het instrument werkt het beste indien de gemeente een richtinggevende rol pakt bij de gebiedstransformatie. De spelregelkaart geeft dan de (stedenbouwkundige) principes en kaders op hoofdlijnen. Dit ontwikkelkader is gebaseerd op de (vastgestelde) leidende principes die gekozen zijn voor de betreffende ontwikkeling, gevoegd bij overeengekomen principes voor ontwikkelvelden. Door het niet helemaal ‘dicht te regelen’ kan er worden aangepast en geoptimaliseerd. Dat behoudt de mogelijkheid om gedurende de ontwikkelingsperiode bij te sturen. Vooraf weet je dus nooit voor 100% wat de uiteindelijke uitkomst zal zijn. In Nederland zijn er verschillende voorbeelden waar met een dergelijk instrument is gewerkt. Dit zijn veelal gebieden met een werkfunctie die getransformeerd moeten worden naar wonen of gemengd wonen/werken. Daarnaast zijn het gebieden met meerdere grond-/pandeigenaren waar mee samengewerkt moet worden om tot een integrale gebiedsontwikkeling te komen. Om dit succesvol te laten gebeuren dient overeenstemming te zijn in het gezamenlijk stedenbouwkundig en financieel belang waarbij samenwerking de partijen meer oplevert dan wanneer ieder voor zich werkt. Het smeden van dit verband vergt meer tijd en moeite dan wanneer men op zichzelf blijft werken. Een Spelregelkaart moet ook niet worden ingezet om sneller tot enig resultaat te komen. Om het instrument binnen Wijk bij Duurstede in te zetten, zal eerst bepaald moeten worden of er ontwikkelingen zijn die als gebiedstransformatie gezien kunnen worden. Vooralsnog is dat niet het geval.

Aanpassen

Rechtspraak bij dit artikel