Deze woningen hebben in het bestemmingsplan een woonbestemming. Dat betekent dat ze ook moeten voldoen aan de definitie van een woning en dat ze permanent bewoond moeten worden. Op dit moment is de beoordeling dat hier aan wordt voldaan als er ten minste één persoon permanent in de woning verblijft. Formeel gezien is die benadering niet juist. In de begripsomschrijving wordt een woning namelijk gedefinieerd als “een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor het huisvesten van één afzonderlijke huishouden”. Uit een recente uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak blijkt dat er bij personeelshuisvesting geen sprake is van het vormen van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dit is dus in strijd met de begripsomschrijving die het bestemmingsplan aan geeft voor woondoeleinden. De strijdigheid met het bestemmingsplan kan worden ondervangen door hiervoor een flexibiliteitsbepaling in het bestemmingsplan op te nemen.
Het huisvesten van seizoenpersoneel in een woning kan invloed hebben op de leefomgeving. De bewoners verblijven meestal voor slechts een bepaalde periode in de woning, en daardoor is er in mindere mate een binding met de omgeving en met omwonenden. De gemeente wordt regelmatig gebeld door omwonenden die hun zorgen uiten of overlast hebben. (Tijdelijk) personeel heeft bijvoorbeeld vaak andere werktijden (tot ’s avonds of ’s nachts), en doet zelf niet of beperkt aan onderhoud van tuinen en erven. Afspraken met eigenaren en regels zijn daarom van belang, en blijken in de praktijk ook goed te werken.
Verder geldt dat er voor personeelshuisvesting in een woning, een onttrekkingsvergunning nodig is op grond van de Huisvestingsverordening. Bij personeelshuisvesting in een woning is er namelijk sprake van het verbouwen van een woonruimte tot twee of meer woonruimten of van het omzetten van een zelfstandige woonruimte in een onzelfstandige woonruimte. Op grond van de Huisvestingsverordening is dat niet toegestaan zonder onttrekkingsvergunning.
4.2.1.1 Bouw technische beoordeling
In het Bouwbesluit 2012 zijn voorschriften opgenomen voor kamergewijze verhuur. Bij kamergewijze verhuur gelden aanvullende voorschriften als het gaat om brandveilig gebruik. Bij huisvesting van personeel in een woning gaat het om een ‘woonfunctie voor kamergewijze verhuur’. De woonfunctie voor kamergewijze verhuur heeft in het Bouwbesluit 2012 een nieuwe definitie gekregen namelijk ‘niet gemeenschappelijk deel van een woonfunctie waarin zich vijf of meer wooneenheden bevinden”. Daarbij is een wooneenheid, een gedeelte van een woning dat bestemd is voor afzonderlijke bewoning. Dit is vergelijkbaar met een kamer in een studentenhuis.
Een personeelsverblijf moet voldoen aan de bouwtechnische eisen voor een woonfunctie waarbij aanvullende eisen voor kamergewijze verhuur worden gesteld. Op grond van artikel 1.18 lid 1.b van het Bouwbesluit 2012 is het verboden om zonder of in afwijking van een gebruiksmelding, een woonfunctie in gebruik te nemen of te gebruiken voor kamergewijze verhuur. Gelet op de definitie die het Bouwbesluit geeft voor een woonfunctie voor kamergewijze verhuur, is dit alleen van toepassing al er in een woonfunctie vijf of meer wooneenheden bevinden.
Samenvattend:
Personeelshuisvesting in een woning moet voldoen aan de bouwtechnische eisen die het Bouwbesluit stelt voor een woonfunctie met aanvullende voorschriften voor kamergewijze verhuur. Als er vijf of meer wooneenheden (kamers) aanwezig zijn en worden verhuurd dan moet er een gebruiksmelding worden gedaan via het Omgevingsloket online.
4.2.1.2 Beleidsuitgangspunten
Gelet op de gevolgen voor de woonomgeving en in het kader van de rechtsbescherming van omwonenden dienen de panden voor personeelshuisvesting actief te worden bestemd. Per geval zal beoordeeld worden of een personeelsonderkomen op de betreffende locatie kan worden toegestaan, zie de criteria hieronder. Vervolgens wordt personeelshuisvesting alleen toegestaan in de panden die daarvoor ook daadwerkelijk zijn bestemd. Voor personeelshuisvesting in woningen geldende volgende uitgangspunten:
Om aan de bestemming ‘wonen’ te kunnen voldoen moet ten minste één persoon permanent op het adres wonen.
De woning moet voldoen aan de bouwtechnische eisen die in het Bouwbesluit zijn gesteld voor een woonfunctie. Daarnaast moet worden voldaan aan de aanvullende eisen die het Bouwbesluit stelt voor kamergewijze verhuur.
Bestaande woningen voor personeelshuisvesting krijgen bij de eerstvolgende herziening van het bestemmingsplan de bestemming ‘wonen’ met een aanduiding ‘personeelshuisvesting toegestaan’. Uitganspunt daarbij is dat de leefbaarheid van de omgeving niet mag worden geschaad (maatwerk). Deze woningen moeten ook voldoen aan de eisen die in het Bouwbesluit zijn gesteld voor kamergewijze verhuur.
In nieuwe gevallen kan men een verzoek doen om dit als zodanig actief te bestemmen. Hiervoor moet een omgevingsvergunning voor een planologische afwijking worden aangevraagd. Dit kan met een reguliere voorbereidingsprocedure omdat het een geval betreft zoals genoemd in artikel 4 onderdeel 9 van bijlage II van het Bor (wijzigen van het gebruik).
Nieuwe gevallen kunnen alleen worden toegestaan in een omgeving met gemengde bestemmingen en niet in een omgeving waar alleen woningbouw is.
De hoofdbestemming van deze objecten blijft wonen.
Voor het veranderen van een woning in een woning voor personeelshuisvesting is een onttrekkingsvergunning nodig op grond van de Huisvestingsverordening. Voor het onttrekken hoeft geen compensatie te worden geboden. Reden daarvoor is dat er sprake is van het omzetten van een zelfstandige naar een onzelfstandige woonruimte en dat het pand in principe een woning blijft. Het belang de aanvrager weegt in dit geval zwaarder dan het belang van het onttrekken van een woonruimte omdat de woning niet geheel aan de bestemming tot bewoning wordt onttrokken. Andersom kan een woning voor personeelshuisvesting later weer worden omgezet naar een reguliere woning zonder dat daar compensatie voor hoeft te worden geboden.
Hoofdstuk 4. › Paragraaf 4.2
Artikel 4.2.1.
Huisvesting van personeel in woningen
Onderdeel van Beleidsnotitie bedrijfswoningen en personeelshuisvesting gemeente Ameland