Verkoopadvies
De gemeente realiseert zich dat haar vastgoedportefeuille regulier maar ook bijzonder vastgoed bevat. Een verkoopstrategie en een verkooptraject worden om deze reden bepaald op gebouw- of perceelniveau en vastgelegd in een verkoopadvies. Dat verkoopadvies bevat tenminste de volgende onderdelen:
Een inschatting van de marktwaarde, getaxeerd door een onafhankelijk gecertificeerde taxateur. In deze waardering is rekening gehouden met de kenmerken van het vastgoed (zoals locatie, grootte, staat van onderhoud, bestemming e.d.), maar ook met een mogelijk gewijzigde bestemming.
Een advies voor de verkoopmethode die het meest geschikt wordt geacht om dit specifieke vastgoed optimaal te verkopen (een keuze uit het zogenoemde gevaltype 1 of 2 en wijze van selectie ingeval van gevaltype 2, zie verder paragraaf 2.3).
Een inschatting van de tijd, de werkzaamheden en de kosten die nodig zijn om het vastgoed “verkoop klaar” te maken. Onder “verkoop klaar” wordt verstaan: klaar voor het behalen van een optimaal verkoopresultaat. Dit laatste onderdeel houdt in dat per te verkopen vastgoed wordt vastgesteld of (kleine of grote) aanpassingen nodig zijn om een optimaal verkoopresultaat te behalen. In de werkzaamheden wordt ook meegenomen het verzamelen en onderzoeken van alle feiten en eigenschappen van het vastgoed die van belang zijn in het kader van de mededelingsplicht die de gemeente als verkoper heeft.
Mededelingsplicht
De gemeente heeft - evenals elke andere verkopende partij - een mededelingsplicht in het kader van de verkoop van vastgoed. Omdat de gemeente als professionele partij handelt, weegt die mededelingsplicht zwaar. De gemeente moet informatie over feiten en eigenschappen van het vastgoed die van belang zijn voor de verkoop mededelen aan de koper. De gemeente houdt hierbij rekening met de wensen en belangen van de koper bij het te kopen vastgoed, zoals het doel waarvoor het vastgoed wordt aangekocht.
Informatiepakket
De gemeente neemt alle informatie op in een informatiepakket. De koper mag in beginsel uitgaan van de juistheid van de informatie die hij van de gemeente krijgt. Het aan de koper te verstrekken informatiepakket kan de volgende onderdelen bevatten:
Kadastrale informatie;
Bodemonderzoek (historisch), en indien nodig een vervolgonderzoek;
Asbestonderzoek type A, en indien nodig een vervolgonderzoek (bij panden die zijn gebouwd vóór 1994);
NEN2580 oppervlaktemeting (bij panden);
Energielabel (bij panden);
Beschrijving van de monumentale waarden (indien van toepassing);
De huurvoorwaarden en/of overeenkomst (indien van toepassing);
Vigerend bestemmingsplan;
Concept (koop)overeenkomst met de van toepassing zijnde gemeentelijke verkoopvoorwaarden.
Afwegingskader te volgen verkoopprocedure
Op basis van de inschattingen in het verkoopadvies en de reeds aanwezige/bekende informatie maakt de gemeente de volgende overwegingen:
Zijn er kleine aanpassingen aan het vastgoed nodig om het te verkopen?
Zo niet, dan kan de verkoop direct worden gestart.
Zo wel, dan wordt de verkoop onder voorwaarden van te verrichten kleine aanpassingen gestart (dat wil zeggen verkoop-klaar < 12 maanden). Bij kleine aanpassingen kan worden gedacht aan het opzeggen of verlengen van huurovereenkomsten, het uitvoeren van (groot) onderhoud, het verwijderen van asbest of een olietank en dergelijke. Bij voorkeur vindt de juridische levering van het vastgoed plaats na afronding van deze werkzaamheden. Dit is een onderhandelingspunt. Bijvoorbeeld op verzoek van koper kan om fiscale redenen eerdere levering noodzakelijk zijn. Ook is het denkbaar dat de gemeente het budget van de aanpassingen overdraagt waarna de koper zelf opdrachtgever wordt van de aanpassingen.
Als grote aanpassingen nodig zijn, verkoop-klaar > 12 maanden, kan dit een signaal zijn dat een andere verkoopprocedure moet worden gevolgd. Denk bij grote aanpassingen die nodig zijn voor het vastgoed, zoals het wijzigen van het bestemmingsplan, het uitvoeren van een bodemsanering, het splitsen of samenvoegen van panden voorafgaand aan de verkoop en dergelijke. Voor dat vastgoed stelt de gemeente een zogenoemde “Nota van uitgangspunten” op. Een simpele verkoop van vastgoed (opstallen en/of gronden) kan dan verschuiven naar de categorie “verkopen van(her)ontwikkelopgaven (gevalstype 2), zie paragraaf 2.3.
In situaties waarin een juridisch conflict speelt, zoals bijvoorbeeld over de beëindiging van een huurovereenkomst, een burenrechtelijke zaak, een saneringskwestie of een niet opzegbare verhuur loopt, vindt geen verkoop plaats. Pas als deze situatie is beëindigd kan het vastgoed de verkoopprocedure in.
Overigens staan deze overwegingen (afwegingskader) van de te volgen verkoopprocedure los van de verplichting van het bieden van mededingingsruimte. In paragraaf 1.3 wordt op het onderwerp van verplichte mededingingsruimte nader ingegaan.
Spelregel II. Degelijke voorbereiding verkoop
Verkoop is maatwerk; voor elk te verkopen perceel of object wordt met inachtneming van de mandaatregels - een specifiek verkoopadvies opgesteld waarbij de spelregels van het gemeentelijk verkoopbeleid uitgangspunt zijn. Kopers worden uitgebreid geïnformeerd en beperkingen ten aanzien van de verkoopbaarheid worden zoveel mogelijk voorkomen.
Besluitvorming tot verkoop
Een collegebesluit – indien en voor zover niet gemandateerd - dat betrekking heeft op de verkoop van vastgoed wordt, afhankelijk van de hoogte van het daarmee gemoeide bedrag en/of de politiek bestuurlijke gevoeligheid aan de raad voorgelegd middels:
een lichte voorhangprocedure: in de vorm van een raadsinformatiebrief; of
een zware voorhangprocedure op grond van artikel 169 lid 4 Gemeentewet: deze regelt de informatieplicht bij privaatrechtelijke handelingen. Bij het sluiten van een overeenkomst moet het college in twee gevallen vooraf aan de raad inlichtingen verstrekken: (a) als de raad daarom vraagt (b) als de overeenkomst ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. In dat geval neemt het college pas een besluit nadat het de raad in de gelegenheid heeft gesteld zijn wensen en bedenkingen te uiten.
Communicatie over de verkoop
Op het gebied van communicatie over de verkoop worden de vaste kanalen ingezet om de verschillende doelgroepen te bereiken. Afhankelijk wanneer en welke doelgroep moet worden bereikt wordt gebruik gemaakt van:
gemeentenieuws via het huis-aan-huisblad – voor alle inwoners en bedrijven
het raadsjournaal – voor (burger)raadsleden
flitsberichten – voor (burger)raadsleden indien een bericht spoed heeft en niet kan wachten tot het volgende raadsjournaal
de gemeentelijke website – voor alle inwoners en bedrijven
de sociale mediakanalen – voor alle inwoners en bedrijven
In het algemeen is een gemeente vrij in welk medium zij inzet om kennisgevingen over de verkoop van vastgoed te publiceren. Waar het om gaat is dat geïnteresseerden de kennisgevingen gemakkelijk kunnen vinden. Het is daarom ook wenselijk dat de publicatie van zowel een selectieprocedure over een verkoop als een voornemen tot (onderhandse) verkoop zoveel mogelijk op identieke wijze en op een vaste plek bekend wordt gemaakt. Hiervoor maken we gebruik van de gemeentelijke website. In een nieuwe vaste rubriek op de gemeentelijke website worden dit type kennisgevingen geplaatst. Zie link: Vastgoed - Gemeente Buren. Maatwerk blijft van belang. Zo kan afhankelijk van de aard van de uit te geven onroerende zaak – naast de vaste publicatieplek op de gemeentelijke website met een zo breed mogelijk bereik – ook het huis-aan-huisblad en/of een vakblad of de website van het Rijksvastgoedbedrijf (Biedboek.nl) in aanmerking komen.
Spelregel III. De selectieprocedure over een verkoop respectievelijk een voornemen tot (onderhandse) verkoop wordt op een uniforme manier en plaats gepubliceerd
Een selectieprocedure over een verkoop of een voornemen tot (onderhandse) verkoop in vastgoed wordt altijd gepubliceerd op een vaste publicatieplek op de gemeentelijke website. Daarnaast blijft maatwerk altijd mogelijk.
Artikel 1.2
Voorbereiding verkoop gemeentelijk vastgoed
Onderdeel van Spelregels verkoop gemeentelijk vastgoed 1.0